有沒有想過一個問題，房價越來越高，超60%家庭淨資產為負值，且這個負債比例還在越來越高，社會財富卻好像越來越多？
本文旨在探討，房價到底是怎麼一回事，以及假如房價再普遍升高，將會帶來哪些深層的問題。
第一部分：房價與社會財富的關係
一、為什麼房價上升，看起來反而人民更富了
首先要明白一個前提：錢是哪來的？對，印出來的。
我們稱市場上流通的錢叫M0；把M0加上銀行活期存款總額，叫狹義貨幣M1；廣義貨幣的發行量為M2。我國M2規模從2012年的100萬億到2019年的200萬億，只用了7年時間。
M2用來幹嘛的？挺複雜，但我可以打個比方。（只是比方，理解關係而已，並非實際這麼回事）
老百姓手頭現金+儲蓄是M1，房子+房貸是M2。一開始，M1遠大於M2，但最近幾年，隨著買房子的熱度和房價，M1不斷縮小，M2則不斷增加。到現在，老百姓手頭現金+儲蓄M1已經小於M2了，也就是幾乎全民負債。那該怎麼辦？增加貨幣供應（這裡說的是真M2），進一步填充到樓市，讓房子升值，好讓居民財富不縮水。（不懂就再看一遍，額）
所以，為什麼房價上升，看起來反而人民更富了？有源源不斷的貨幣供應在託著房價而已，不讓它掉下來。
二、貧富差距越拉越大
第一點的前提是有房，有了房，你等於上了車，坐收“貨幣供應增加”帶來的增值。
但沒房的就慘了，房價越來越高，越來越買不起。而這其中，有多套房的人就財富摞的更高。
所以，我們看到了誰誰誰賣房8個億換來自己的自由身，看到了上市公司一年營收不如賣套房。這公平嗎？我們要知道，多數人利益也好，少數人利益也好，不該是以數量區分的，因為貨幣政策是公約，不是私人條款。
當然，這些問題國家是看在眼裡的，其他有些國家也發生過這樣的問題。如果不是今年這隻黑天鵝的影響，房價必然是會繼續調控到位的。所以，黑天鵝總會過去，拿黑天鵝說事的人，什麼放水、降息、發債等等，最多隻是臨時現象罷了。
第二部分：假如房價再普遍升高，將會帶來哪些深層問題？
一、居民家庭負債率再創新高
根據央行數據，2019年我國居民家庭金融槓桿率超過60%。而這一數據，2013年為29%，2016年為44%。這句話什麼意思呢？說成白話就是：家庭負債佔了家庭資產的60%。什麼原因造成的？我想不用再說了。過去三年的房地產，真洪水猛獸也。
而根據上海證券報數據顯示：我國家庭負債中，中長期貸款（幾乎就是房貸）的比例佔了80%以上。由尼爾森公佈的《中國年輕人負債情況報告》則顯示，我國超過85%的青年群體有過信用借貸，整體負債率高達近42%，而零負債的群體只有不到4%。
一句話小結：中國已成年家庭債務普遍較高，未成年青年群體負債率也極高。嗯，光明的未來在招手。
數據來源：第一財經，2019年7月數據
二、結構和規模緩步不前的經濟構成
有些人說：“我國家庭單位看起來槓桿率已達到60%，但實際距離發達國家水平還有一段距離”。可我們要知道的是：發達國家的居民貸款可不是全沉澱在房子上的，人家更多是用在了消費上。所以，比例看似合理，實際結構是有問題的。
目前我們已知的結果是：對於很大一部分比例的家庭而言，高房價高貸款，每月收入的60%用來還貸或者50%的收入用來交房租，居民富餘現金流不足，社會其他行業發展緩慢。
所以，假如房價繼續上漲，居民負債率水平必然同步上升，消費能力同步下滑，社會其他行業發展同步再減緩。
當然，消費只是三駕馬車的其中一駕。但一葉可以障目，假如你習慣了靠房地產來帶動，你還會有動力做其他難度高、短期內收益又很低的事情嗎？
自從25萬億新基建提出之後，我本以為會看到很多的高科技、高新產業上馬。沒成想，我看到的依然是修路、修高架、修地鐵，我所在的城市連續修了好幾年了。這些基建，看似可以帶動城市發展，也是很多城市地產商目前在鼓吹的基建會帶來房價上漲。
可是我們要明白：這些已經很成熟的技術，可以帶來GDP，但帶不來效益。因為技術沒有進步，所做的事不過是重複，而重複帶來的效益是不斷降低的。這就是邊際收益率的遞減效應。
當然，高科技、高新產業不是沒有在做，我所在城市，這兩年喊出了很多的口號，比如軟件園、信息港、文旅城，但貌似一個做不起來。原因在哪？簡單啊，靠房地產過日子過慣了，真要發展點高科技啥的，你有那個基礎和城市、人才吸引力嗎？
三、一邊是國家去槓桿，一邊是地方加槓桿
實話實說，樓市泡沫是必然已經存在的，且不小。所以，“房住不炒”的核心出發點便是：去槓桿，一定要把槓桿降到合理、安全的水平上。
但是，面對今年的黑天鵝事件，大到杭州、蘇州，小到駐馬店、衡陽，還在想盡辦法“救樓市”，也誕生了目前我們看到的局面：“多地樓市回暖，多地宣佈4月漲價”。
這是典型的繼續加槓桿的行為，為什麼要這麼做？歸根結底，對土地財政與房產稅收的依賴，已經深入骨髓。對於大部分城市而言，GDP也好，財政收入也好，根本沒有可以替代房地產的行業。目前我們看到，僅有北上深等少數城市土地財政依賴度較低，就連廣州都高達100%。
所以，就像有癮一樣，依賴的時間越長，越難擺脫，房價也越難迴歸理性。
目前大部分城市之所以救市，實際上是用一個更大的泡沫去覆蓋現有的泡沫，推遲破裂的時間。可是，泡沫越大，剛需離房子就越遠，結構性風險也更大，其他行業也更加難以發展起來。房地產，儼然已經是社會食物鏈的頂端，吸取所有的供養一家獨秀。
四、優質人才的逃離
之所以強者恆強，弱者愈弱，我們常說是因為底子好、更受政策重視，比如說長三角是底子好，珠三角是受政策重視。的確，這是原因之一，但這僅僅只是起點而已，終點差距這麼大怎麼能只怪起點呢？
對於全國創新之城深圳而言，每年吸引大量的高精尖人才，我想未來可能會出現“深圳夢”這樣的說法。原因便在於，深圳是真正的活力之城、融合之城，每個人都可以在這裡找到榜樣、找到奮鬥動力、找到自我價值實現。雖然深圳房價全國第一高，但一方面是深圳可新建土地太少，一方面也是因為城市有這個魅力所在。
而很多依然視房地產為心頭肉的城市，其他產業卻良莠不齊，高房價不僅讓人才流失，也讓留下來的年輕人沒了立錐之地。
所以，對於房價，很多專家都一致只看好幾個特大城市和十幾個二線城市還能有突破。其他城市，也就核心區、優質學區房還能再秀一下，其他的泡沫終有一天會破的，捂不住的。
希望得到您的關注，如果願意的話。謝謝！
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