特色小鎮的誕生有一個錯綜複雜的過程，需要土地、產業、城鎮、服務、法制等多個方面的配合與交織。特色小鎮的運營過程分為土地一級開發或代開發期、產業項目開發期、產業項目培育期、產業鏈整合期、土地二級開發期5個發展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態，有著不同的運營要點及目標。接下來，一起來談談每個階段的重點。
01
土地一級開發及代開發期
特色小鎮中的土地一級開發並不僅僅是項目地的徵地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的不僅是使“生地”成為“熟地”，而是要與產業發展、與項目開發結合在一起，產業的價值決定了土地的價值。因此，特色小鎮的土地一級開發必須結合產業項目開發，結合土地二級開發，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。
這一時期的運營要點在於頂層設計和政策法制層面：頂層設計層面，做好城市規劃和產業規劃，確定小鎮未來的發展方向；政策法制層面，出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監管機制，保證小鎮的順利推進。
02
產業項目開發期
“特色產業”的發展方向確定後，運營者要圍繞這一產業，通過項目及載體的開發建設，形成產業的開發、培育及集聚，最終打造產業集群，實現產業價值。產業項目開發是其中的第一步，即緊抓產業鏈核心環節，在尊重市場及產業發展規律的基礎上，集中人才、創業團隊及資金等優勢條件，集中攻破產業開發的各種難題，形成產業項目發展條件的聚集。
這一時期的運營要點在於：一方面通過科研成果的孵化，促進技術向生產力的轉化，另一方面通過專家學者的研究，突破產業發展技術上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產業可持續發展的後備力量。
03
產業項目培育期
當產業初步開發完成，形成一定的特色優勢及產業價值後，就進入到了產業的培育階段。這裡所說的培育還是圍繞產業的核心部分展開的，主要目的在於培育和扶持有效的產業項目和企業主體，形成規模化的經營效益。
這一時期的運營重點在於相關政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優惠和財政補貼、科研補貼、進出口關稅和非關稅壁壘、土地價格優惠等等。在這一階段可以對一些重點品牌或企業進行大力支持，引導他們與產業鏈條上的其他小型主體，建立互補、合作、共贏的關係，發揮龍頭企業的引領帶動作用。
04
產業鏈整合期
產業鏈整合，即圍繞主導特色產業，利用整合手段，使特色產業、旅遊產業及其他相關產業通過某種方式彼此銜接，打破各自為戰的狀態，構建一個有價值有效率的產業集群，實現產業聯動與融合，從而增強產業活力、節約交易成本、形成產業抱團發展，推動區域經濟發展。
這一時期的運營重點在於打通產業鏈上下游及各相關產業之間的壁壘，有效運用資源、技術、產品、市場、經營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實現產業之間的有效聚集，形成帶動作用更強、效益更好的產業集群式發展。
05
土地二級開發期
土地二級開發期即產城融合共建期，這是新形勢下特色小鎮發展的必經階段。產業大發展，吸引大量就業人群集聚，進而產生了對居住、教育、醫療及第三服務業的大量需求。基於“產城人”一體化的發展目標，就需要通過土地二級開發，實現綜合服務配套的升級，包括居住配套、商業配套、教育配套、醫療配套、休閒娛樂配套、社區服務配套等。
這一時期的運營重點在於綜合考慮城市發展、旅遊發展、產業發展、政策的扶持和制約等因素，實現產城一體化開發，防止以“城鎮運營”之名，行“地產開發”之實。
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