最近深圳的房子又刷屏了。
隨著疫情受到控制，深圳的房市再一次開始熱鬧起來。估計是看得多了後，導致很多人在網上慌張，擔心是不是新一輪房地產上漲週期又來了。
我今天看了下一些主要城市的成交數據，大體說說。
一 深圳的情況
總得來說，深圳的房子成交明顯活躍了很多。
深圳市住建局數據顯示，3月全市新房網籤4224套（含商業），環比增長153.8%；住宅3152套，環比增長279.8%。
比起慘淡的2月，大幅度回升！
到了四月，深圳的房產中介天天在朋友圈重振旗鼓（販賣焦慮），更加活躍起來。
整個房地產市場看起來一片欣欣向榮。4月1日到4月14日，深圳新房共成交2061套。去年同期是1886套。
不僅新房交易市場熱鬧，二手房交易市場在4月10日這一天就成交將近500套。
成交確實比去年同期增加了，但是談不上暴增。
分不清是因為2月份的購買力釋放出來，還是自然增長，估計拉長了時間才知道。
但是，深圳有大量的外貿企業，二季度外貿訂單取消，而且還有今年華為海外市場縮減，這個是明顯不利的因素。
二 北京上海廣州的情況
除了深圳，其他一線城市也展現了樓市交易量的快速復甦。
比如上海，3月新房成交數量約3000套，環比上升217%。
銷售人員也忙的不可開交：“從3月第一週週末開始，看房客戶增加了很多，週末高峰期時看房客戶超過200多人。銷售情況好的時候，一天能籤十幾套。”
不過，對比去年，還是沒有恢復到去年的量。價格上也顯示，上海的供求關係沒有深圳緊張。
廣州、北京的情況，並沒有恢復到去年的成交量。
像廣州，在4月前兩週，成交了3557套，而去年同期是5210套。只有去年的7成不到。
最近因為廣州的境外疫情輸入，情況是四個一線城市最差的，可能也帶來房子成交低迷。
說到北京，北京四月份新房的成交，前兩週是3606套，恢復到去年同期的8成。
總體而言，3月份一線城市整個房地產市場較被2月的“被凍結”，有一個較大幅度的回升。但情況並不如去年，肯定不是“暴漲”。
而且，房地產市場仍然存在一定的不平衡。
一是不同的房型。比如北京的二手房市場中，次新房片區和學區房成交大幅反彈。相比之下，非學區房、老舊小區房成交量反彈力度有限。
二是不同的區域。比如深圳的寶中、寶城、前海等4個片區環比漲幅大於2%；景田、龍坂、龍中、人民南、新洲5個片區漲幅在1%-2%，布吉片區微漲0.4%。
所以差異化相對比較大。
中介最常見的忽悠，就是拿某個熱賣的樓盤來忽悠你，趕緊買啊，不買就要漲到天上去啦。想要不交智商稅，最好還是要做足功課。人生最大的支出就是房子，連這個都不做功課，那還得了？
三 全國的情況
全國房子的需求，跟很多東西相關，像對房價的預期、對收入上漲的預期、信貸政策等。
但是，毫無疑問的，如果出現降薪、失業，那需求是要下滑的。房子是最大的支出，如果預期收入不穩定了，買房計劃就會延遲。
這個目前已經有一些跡象了。
我查了全國前30名城市4月前兩週的成交情況。總共成交了46022套，而去年同期是59348套。只有去年的77%。
這個就是目前的需求情況。要知道，這可是全國前30名大中城市的成交，要是放到更小的城市，數據還要差。
再看看供給情況。
這是前兩個月31個省份房地產開發投資數據。
江蘇、廣東、浙江三個省份房地產投資額都超過了1000億。其中，2020年前兩個月江蘇投資額居全國最高，達1333.97億元。
2020年1—2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%，主要還是受到了疫情的影響。
整個房地產企業，包括建築業都在2月份停滯不前。前兩天不是還說到建材行業也榮登了A股最慘行業。
所以基本上每個省份都相較去年同期的水平有所下降。但是下降比例比較大的要屬湖北省。
湖北大家都知道，從一月初的時候疫情就開始大爆發了，那個時候開始政府也開始了一定的管控，基本上所有的建築力量都投入到了雷神山、火神山的建設中，其他的房地產方面的基本上處於一個停滯的狀態。
從地區分佈來看，1—2月份，東部地區房地產開發投資6308億元，同比下降12.5%；中部地區投資1731億元，下降25.9%；西部地區投資1953億元，下降18.6%；東北地區投資123億元，下降16.1%。
和上面說的基本上相同的，因為受到湖北以及重慶的影響，所以中部地區房地產投資的下降仍然是最明顯的。
但是，受到疫情的影響，房地產行業的供給真的變少了嗎？
結論是，這只是暫時的。
今年能賣的房子，取決於過去1-2年新開工的房子。
從15年搞漲價去庫存以來，過去幾年的新開發量連年攀升（見上圖），去年更是到了非常高的程度。
這意味著，這些房子接下來要進入市場，供給大幅度增加。
拿廣東省舉個例子。
2019年，廣東省的全年房地產投資額是全國第一。畢竟廣東省常年是全國GDP居首的經濟大省。
同時廣東省，尤其是深圳，在不斷的推動城鎮化的進程。
比如深圳市人民政府在今年3月24號，就發文說要推動寶安區，龍崗區的城市化進程。
疫情搞得財政沒錢了，地方政府就有特別大的動力賣地來增加收入了。
地先開出來了，樓盤也接著開出來了，供給也就上來了。
不僅如此，各地房產政策的出臺，還給房地產添了一把火。
比如無錫市委辦公室出臺十七條措施。內容涵蓋調整預售門檻、貸款支持、延期繳稅、延期繳納土地出讓金、免中小企業租金等方面，以保障房地產行業發保障平穩有序發展。
這表明了，國家也開始要給房地產行業鬆鬆綁。
其實1月、2月的下降，如果僅僅是房地產行業被按下了暫停鍵，那還好一些。等疫情結束了，那地產格局沒有變化，就會照舊。
四 最後的總結
洋洋灑灑寫了這麼多，總結幾個點吧：
1、深圳確實在漲，成交量、價格都比去年多，但談不上“火爆”；
2、北京、上海、廣州肯定也比2月全國凍結要好，但並沒有深圳這樣，目前的成交都沒有恢復到去年同期水平；
3、全國整體而言，比一線城市要差很多。
根據現在的經濟形勢，我們能看到的是：今年房地產的供給要上來，地方政府有極強的動力賣地補充財政，居民買房需求卻沒有去年好了。
地產中介，房子漲的時候叫你趕緊上車，房子跌的時候叫你趕緊抄底，那個是有立場的。我們得實打實的分析和理解，要不還不如猜大小去買賣了……
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