若是細數起來，蘇州樓市的“鴿王”還真不少。除了常常被提及的金融街融悅灣，九龍倉翠樾庭、濱河四季雲庭、美的雲築等等也是鴿王之一。
當然今天要說的倒不是“鴿王爭霸”，而是要認真來說一下位於中央公園板塊的九龍倉翠樾庭。
小胖群友爆料，九龍倉翠樾庭預計將於4月首次開盤，首推8棟洋房，建築面積142-168平。
這次，真的會開嗎？首推價格將如何？首推大面積的洋房，能在中央公園板塊一炮而響嗎？
項目信息
九龍倉翠樾庭，位於相城區文靈路東側、安元路南側、織錦路西側、興旺路北側，是九龍倉於2018年2月2日以總價21.12億競得的蘇地2017-WG-77號地塊，成交樓面價17100元/平。
項目的東側為小區招商依雲華苑、南側為姑蘇裕沁庭東區、北側為正在建設的萬科錦上和風華苑、東側為商業用地。
項目佔地面積49533平，總建築面積176142.91平，容積率2.5，共計規劃了14棟住宅，其中8棟8F洋房、2棟19F小高層、2棟22F高層、2棟26F高層。
九龍倉翠樾庭首批入市的就是其8F洋房，8棟全部入市，原先最早稱在2019年年底入市，但延期至今，預計最早在4月開盤入市，而其小高層以及高層產品則有可能在今年年中或是下半年加推入市。
2種戶型，終極改善
九龍倉翠樾庭首批入市的房源建築面積段在143-168平，僅有2種戶型：
- 建築面積143平，4房2廳2衛，位於1#、5#、8#；
- 建築面積168平，5房2廳3衛，位於2#、3#、6A#、7#
從戶型配來看，168平略微比143平的多。
建築面積143平，4房2廳2衛
建築面積143平，3開間朝南，客廳+餐廳形成了寬廳設計，開間6.8米， 主臥為套房設計，帶有獨立衛生間。臥室均有飄窗設計，同時，北向的臥室和次臥可在視覺上形成一個套房設計。
建築面積168平，5房2廳2衛
建築面積168平，4開間朝南，客廳+餐廳形成了寬廳設計，主臥為套房設計，帶有衣帽間和獨立衛生間。另外一個朝南次臥也是獨立的衣帽間。臥室均有飄窗設計。
九龍倉翠樾庭首批房源以終極改善需求為主，自然針對的客群為以終極改善為目的的置業客群，則一定程度上更為精準化，或是其範圍也更小。
最新實探
從小胖君近期實探來看，九龍倉翠樾庭的建設進度還是比較快的，項目位於南面的8幢洋房已經全部工程結構封頂，外立面也基本上全部建設好了。
小高層和高層部分，目前也都已經封頂，但是腳手架還未拆除，外立面也還沒有出來。
從航拍角度來看，九龍倉翠樾庭社區內部的樓間距還是比較大的，尤其是南面洋房部分，採光條件應該還是不錯的。
但是需要特別提醒的是，九龍倉翠樾庭南邊的姑蘇裕沁庭項目為高層建築，對九龍倉翠樾庭第一排洋房會有較大的採光影響，建議優先考慮第二排的4幢洋房。
再來看下九龍倉翠樾庭的洋房外立面，以米色、灰色為主色調，整體看起來還是比較有質感的，低調奢華的感覺。
看圖不夠過癮，以下為項目最新航拍
售價會在多少呢，能否3W+？
九龍倉翠樾庭的售價會在多少呢？當然，這個還是要看官宣，不過在這裡，也大膽猜測一波：洋房3W+還是有可能的。
先來看一下週邊樓盤的價格。
周邊萬科錦上和風華苑、仁恆園和、海玥名都的精裝高層、精裝小高層的整體備案均價為2.7-2.8W；
在距離項目2站地鐵的中糧天悅其最新一批精裝洋房的整體備案均價（不含地下室）為31514元/平，備案單價區間在29425-33923.64元/平，且單價低於3萬的僅有13套，佔比為6%。
這樣來看，九龍倉翠樾庭的洋房還是有望在3W+。
這把差異牌，能否一炮而響？
九龍倉翠樾庭首推8棟洋房，建築面積段在142-168平，即意味著起步戶型就是建築面積142平，而其本身是有小戶型產品的，但是首次推盤並沒有入市。
從整個中央公園板塊來看，九龍倉翠樾庭首推房源可謂是打了一把差異牌，因周邊其他項目均有小戶型房源入市。
現在的中央公園板塊，大戶型或是洋房的整體去化如何呢？
參考一下各樓盤的網籤數據。
- 中糧天悅前一批房源為282套全裝修洋房，於2019年10月25日取證，截止目前僅網簽了79套，還有203套可售，網籤率為28%。
- 萬科錦上和風華苑，建築面積145平戶型，網籤率在22%。
- 仁恆園和項目167平戶型共計136套，截止目前網簽了108套，網籤率達到了79.4%；建築面積約141平戶型共計256套，截止目前網簽了200套，網籤率77.8%。
- 海玥名都目前基本剩餘的就是大戶型了，建築面積145平入市了209套，目前僅網簽了23套，網籤率11%；建築面積170平，目前僅網簽了4套，網籤率13%。
整體來看，中央公園板塊內除了仁恆園和之外，各項目的大戶型去化還是比較困難的。當然這也有可能與仁恆園和入市較早有關係，但是仁恆的品牌號召力在其中也有著極為重要的作用。據瞭解仁恆園和項目大戶型目前所剩不多了，九龍倉翠樾庭補倉中央公園板塊的大戶型市場，會有多少購房者願意買賬？靜等項目首開成績！
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