曾以为房产证更名就是改个名字嘛，去房管局改下就行了，结果被狠狠上了一课。更名在不同状态下有较大区别，比如婚前、婚后，有没有贷款……今天就来总结一波。
什么是房产更名？
房产更名是指在不动产证没有办理好的前提下对房屋买卖合同上的名字进行变更，使房产的拥有者通过签订合同的形式发生转让。
房产更名从对象上看有3种情况：信息变更、夫妻更名、非夫妻更名。
更名分2种：加名和减名。
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房产证加名字
房产证加名和过户类似，将自己的份额分一部分给别人，可以通过赠与、买卖或析产3种方式来实现。
赠与
赠与的流程一般是这样：
1、去公证部门办理房屋赠与公证
2、然后到税务部门办理纳税手续
3、持测绘手续、房产证等材料去房管部门申请赠与登记。
买卖
买卖的方式最为简单，比如你将一部分产权分给你的非直系亲属——姐姐，那么就可以采取买卖的方式。
析产
夫妻之间在房产证上加名，称之为“夫妻析产”。需要先办理析产公证手续，后面和赠与差不多。
费用有什么差别？
根据共有产权人之间关系的不同，加名字的费用也有所不同。
1、婚前加名
费用相对较高，必须纳税。加名就是转让1/2产权给对方，要双方签订交易合同，一起到房产交易中心办理加名手续，双方都要按规定缴纳税负的一半。
全部税负是：1%契税(90平米以上的是1.5%)和1%个人所得税。
如果产权不满五年，还要缴纳差价5.5%营业税。差价就是转让时的合同价减当初购买价的差额。
2、婚后加名，房子无贷款
这个最方便省钱，包含配图费、登记费、工本费等，大约在100元左右。
3、婚后加名，房子有贷款
除了手续费，还需要征得银行同意，要先去银行办理抵押手续变更。银行作为他项权利人，如果不同意加，也加不了。
4、直系亲属加名
赠与、买卖都可行，但赠与更为合适。需要支付少量的公证费、评估费和契税。
重点总结：
夫妻之间加名用析产方式，非夫妻直系亲属用赠与方式，非直系亲属只能用买卖的方式。
房产证减名
房产证减名等于把自己的份额转让出去。
1、如果是夫妻之间，则不收税
2、如果是非夫妻的直系亲属，比如父母之间，则视为二手房买卖，需要缴纳契税，根据房屋状态不同还有可能涉及个税和增值税。
房产证减名同样要考虑房子是否有贷款，如果无贷款，则可以按照上述步骤进行，如果有贷款则需征得银行同意，且每个地区部分内容有差异，所以一定要咨询专业人士，因为里面的细节太多了。
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