劉曉博 劉曉博說財經 今天
4月14日，國務院常務會議公佈的一項政策，跟之前公佈的“土地新政”一起，將悄然改變中國樓市的利益格局。
一批開發商囤積的優質項目，可能會泡湯，或者價值大跌；
你用來博拆遷的投資，或許將打水漂；
大城市的城市景觀、發展方向等，都或許會受到重要影響。
總之，大城市的房地產市場，將在2020年發生一次重要的變化！
我們先看一下，最新的國務院常務會議出臺了什麼樓市政策。下面就是通稿中相關部分：
會議指出，推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。
各地要統籌負責，按照居民意願，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
這意味著，政府對老舊小區的態度發生了重要變化。以前是“拆—改—留”，未來將變成“留—改—拆”。放在首位的將是“改造、提升”，而不是拆除重建。
2017年前後，三四線城市之所以房價大漲，是我們創造了一個前無古人、外無國際慣例的大招：貨幣棚改。
也就是把配套不足、建築質量差的老房子直接拆除，給棚戶區居民現金，讓他們去買房子。這一方面減少了三四線城市的“房屋存量”，另一方面迅速增加了“購房需求”。這一減一加，再加上“印鈔”出來的“低息的錢”優先流過樓市，迅速啟動了房地產市場，迅速完成了去庫存的大業。
如果說“貨幣棚改”是針對樓市簡單粗暴的“外科手術”，那麼老舊小區提升則是保守的“中醫療法”。
“推進城鎮老舊小區改造”在2019年3月公佈的政府工作報告就曾經提及，在2019年12月的中央經濟工作會議裡再次部署。但全面提速，當做拉動內需的重要手段，則是2020年。
按照國務院的最新部署，今年“計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍”。
根據住建部的統計，符合“建成於2000年之前+公共設施落後+居民改造意願強烈”的小區，全國一共有17萬個，涉及居民大概有3000多萬戶，上億居民。改造提升老小區，不外乎粉刷外牆、翻新公共空間，增加電梯、供暖、健身等設施，有條件的增加養老、托幼、社康中心等服務。
如果按照今年改造3.9萬個小區來推算，全部完成大約要4到5年。
河北省曾明確：到2020年底，將完成5739個老舊小區改造，涉及3.6萬棟住宅、141萬多戶居民，改造資金需求為129.6億元。
可以看出，河北省老舊小區改造的投資，大約是每戶居民0.92萬元。考慮到各地的差異，經濟發達省份或許會高一些。按照每戶1.2萬元推算，2020年700萬戶小區的改造，大約帶來800多億的投資增量，最多到1000億。
這跟房地產行業每年動輒16萬億的新房銷售額，動輒7萬億的二手房交易額相比，顯然不成比例。所以，老舊小區對內需的拉動其實比較有限。
但正是這種“保守療法”，改變了大城市房地產市場的格局。它意味著，納入改造提升的這17萬個小區，至少7到10年之內“拆除重建”的幾率大大降低！
而恰恰在過去兩個月，國家對大城市“新增建設用地”的態度發生了重大變化。
3月12日國務院印發《關於授權和委託用地審批權的決定》。在這個決定裡，大幅增加了省級政府的土地審批權，其中北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶的政府，甚至被授予了永久基本農田的徵收審批權。
而在4月3日，發改委印發的“2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務”更是進一步提出：
改革建設用地計劃管理方式。推動建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。……修改土地管理法實施條例並完善配套制度，分步實現城鄉建設用地指標使用更多由省級政府負責……探索建立全國性的建設用地、補充耕地指標跨區域交易機制。
這意味著，國家之前給大城市劃定的“城市邊界”、“永久基本農田”等不可逾越的紅線，未來都可以因地制宜做出調整。只要你能吸引來人口，就可以給你增加建設用地。
如果被迫佔用了“永久基本農田”，可以通過省內平衡或者跨省購買保護指標的方式來解決。比如上海要增加1萬畝建設用地，而且必須佔用“永久基本農田”，這時候就可以向中西部省份“購買”永久基本農田額度，上海出錢，讓中西部省份增加“永久基本農田”面積，長期保護起來，以保證全國永久基本農田不減少。
而且，發改委的文件還說：
提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。
也就是說，未來“新增建設用地”將圍繞大城市供給，只要有增量人口，土地是管夠的。這跟之前的“嚴守城市邊界”的提法，簡直是天壤之別。
分析到這一步，我想你肯定明白了：
前幾年，由於國家嚴格限制“城市邊界”，剛性保護城郊的“永久基本農田”，大城市新增用地非常有限，被迫提高城市容積率，通過舊改來釋放發展空間。
現在，大城市的土地供給之門打開了，老舊小區又要優先走“改造提升”的路子，不再“以拆為主”，那麼舊改的價值將大大降低。
之前，開發商在公佈年報的時候，往往炫耀自己在大城市裡有多少舊改項目，貨值多少億元。現在，恐怕很多項目要落空了。即便是強行上馬，由於容積率太高，開發出的房子的價格，恐怕也賣不上去了。
對於老舊小區的居民來說，很多人是盼著“推倒重來”的。因為拆除重建之後，小區是全新的，土地期限也延長了，二手房價值更高。如果只是改造提升，二手房價格上升有限。
但很多小區居民為了“利益最大化”（比如返還面積的比例），跟開發商長期議而不決。現在好了，這17萬個小區不用簽字了，也很難拆除重建了。對於很多人來說，拆遷夢可能要竹籃打水一場空了。
當大城市有了足夠的新增用地，舊改的價值就下降了。國家政策的每次微調，對於開發商、個人投資者來說，往往意味著天大的變局。
如今，關於舊改、城市更新的變局，就這樣勢不可擋地到來了！
“老舊小區改造提升”的新政可以避免強烈刺激房價，“土地審批權下放到省裡”和“增加大城市建設用地”，則可以降低城市容積率，讓大城市獲得更大的發展空間，因而都是合理的。這同時意味著，人口流失的中小城市，正在被政策放棄。
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