臨近年底，石家莊土地市場頻頻開閘。
11月21日，石家莊一口氣推出了主城5宗地塊。備受市場關注的是[2019]068號石鋼廠西區地塊和[2019]082號棉五舊廠區地塊，二者既是真正掛牌出讓的淨地，又處於二環以內的稀缺地段，還具有百畝以上體量的騰挪空間。
特別是石鋼廠西區地塊，作為2000餘畝石鋼搬遷的首個入市地塊賺足了眼球。
但是，叫好就一定叫座嗎？
再有，這5宗地塊12月24日的出讓時間恰逢歲尾，又到了房企年終排名的衝刺時刻，也趕上了各家資金只進不出 的階段。
此時，有多少房企會一擲千金呢？
[壹]
先看石鋼廠西區地塊。
資料顯示，石鋼搬遷首次出現於2008年石家莊市政府出臺的《加快主城區工業企業搬遷改造和產業升級的實施意見》上，迄今已過去了整整11年。
根據官宣的“搬遷時間表”，2020年年底石鋼將完成搬遷。石鋼搬遷後將騰出2000餘畝的超級淨地，用來打造“城市休憩商業區”，這對於整個東北板塊的價值提升具有重要意義。
但這個被媒體一致看好的地塊，卻並不是全國性房企眼中的“香餑餑”。這是為什麼呢？
我們來看下這個地塊的基本面。
石鋼廠西區地塊佔地121152.63㎡（約181.73畝），用地性質為住宅、商服、教育用地。其中商業佔地約48畝，按容積率6計算，商業總體量約19.2萬㎡
。如此巨量的商業，成為阻礙房企拿地熱情的攔路虎。在和一些全國性房企前期負責人溝通時，他們表示“商業體量太大了”。
確實如此，這個地塊的總體量也不過約44萬㎡，商業佔比就超過了4成。房企要拿這個地塊，不但回報預期比較低，而且對商業運營能力是個考驗。
因此，有意拿這個地塊的房企，或是仍然逡巡於石家莊門外伺機進入者，如中糧、金茂等；或是想戰略進駐二環內核心地段者，如龍湖、中海等。這些房企的共性是，既能做高品質的住宅產品，又具有較強的商業地產開發運營能力。
個人預測，068號地塊成交價在1500-1800萬/畝可能性較大。
前段時間華藥首期地塊入市遭遇“流拍”，原因無他，只因為是個純商業地塊。如果要是塊宅地，想必房企是要打破頭來搶的。
[貳]
[2019]082號棉五舊廠地塊，才是那個被爭搶的“
唐僧肉”。這個地塊的地段優勢太突出了！
要知道，一環附近的淨地已經斷供了近三年。
它與前幾年出讓的棉三棉四地王距離並不遠。當年的搶地爭奪戰猶在眼前，不過地價已經不可同日而語。
地塊位於建設北大街一環旁，在北國勒泰商圈輻射範圍內，周邊購物、醫療、休閒配套豐富。距離地鐵2號線藍天聖木站也不過二三百米，是一個真地鐵盤。
而且棉五舊廠地塊的佔地面積超過了百畝，為76475.91㎡（約114.71畝）。這與近期出讓的幾宗十幾畝、二十多畝的小地塊相比，房企更容易規劃高品質產品。
對於有意深耕石家莊的全國性房企而言，在核心城區拿下這個大體量宅地更具戰略意義。
目前有意這個地塊的房企不在少數。地塊起始價為1130.68萬/畝，樓面價約7137元/㎡。
雖然上半年天山公園旁地塊引發激烈爭搶，並且拍出了破萬樓面價，
但目前市場環境、融資環境以及房企拿地策略和彼時已有很大不同，房企不理性地拍出天價的可能性不大。還有要提的一點是，以前房企拿到高價地，可以通過“高低配”來提高溢價。在目前“高低配”已被封堵的情況下，對於房企的產品規劃能力更是個考驗。
082號地塊預估成交價在2000萬/畝以上，即樓面價不低於12000元/㎡，上限將在15000元/㎡以內。萬元以內就不要想了，超過15000元/㎡就太瘋狂了。
和某TOP房企營銷負責人聊天時，他表示年度投資指標的完成度、房企對於石家莊的城市戰略，都會影響到拿地報價的授權度。
不過更多時候，拿地就是一念之間。
拿就拿了。
有項目幹總比沒項目好，萬一再來一個小週期呢？
最後再多說一句：現階段房企拿地有機會撿漏，購房者買房更有漏可撿，年底前仍是淘房的好機會，貨比三家找到適合你的筍盤。
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