買受人逾期繳納房款，開發商未在法定期間行使約定的合同解除權的是否還有權解除合同？
約定解除權是指通過當事人約定於一定事由發生時，一方或雙方享有解除合同的權利。根據《合同法》第93條第2款“當事人可以約定解除合同的條件。解除合同的條件成立時，解除權人可以解除合同。”的規定，值得注意的是，當發生符合行使約定解除權的事由時，並不當然出現合同解除的後果，而是必須經由解除權人在法定的解除期限內向對方發出解除合同的意思表示。那麼當合同雙方約定的解除條件成就，取得解除權的一方未在法定期間內行使解除權的，是否還可以主張解除合同呢？今天，景山就通過一則案例跟各位讀者及粉絲朋友們探討下這個問題。
法院認定的事實
2010年11月29日，中新公司、王元簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定王元購買中新公司開發的中新·公園大道房屋，房屋價款572959元。《商品房買賣合同》約定：如買受人超過約定的時間付款，逾期超過60日後，出賣人有權解除合同。《補充協議》約定，買受人應在簽訂合同的同時支付首付款172959元，剩餘房款400000元通過銀行貸款支付給中新公司。《補充協議》約定：《合同》簽署之日起14日內買受人的按揭貸款未辦理完畢或未獲批准，除非買受人在7日內補齊剩餘房款。買受人構成違約。如逾期超過三十日的，出賣人有權解除合同。后王元於2010年11月29日支付房款172959元，2012年2月15日支付房款10000元。之後未再支付房款。2016年9月1日，中新公司向王元發出催款通知書，要求王元在接到通知後5日內付清房款及違約金。
第一審程序
中新公司向一審法院提出訴訟請求：一、判令解除商品房買賣合同；二、判令王元向中新公司賠償違約金57295元；三、本案訴訟費及律師費由王元承擔。
一審法院認為：
中新公司、王元簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》是雙方真實意思表示，雙方均應按照合同約定履行自己的法律義務。王元沒有按照合同約定支付房款，應屬違約。根據合同約定，在王元簽署合同14日內未辦理貸款後，逾期30日時，即2011年7月13日，中新公司即享有合同解除權。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，中新公司行使解除權的期限為解除條件成就後一年內。而中新公司並未在解除條件成就後通知王元解除合同，且在2012年2月15日再次收取王元支付的房款10000元。現中新公司訴請解除合同，因超過解除權行使期限，一審法院不予支持。
判決：
駁回中新公司的全部訴訟請求。
第二審程序
二審法院認為：
本案爭議焦點在於中新公司是否有權解除案涉《商品房買賣合同》及《補充協議》。中新公司在二審中明確陳述其主張法定解除，其法律依據為《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項之規定，事實依據為王元逾期付款。本院認為，雖然中新公司的約定解除權已經超過除斥期限而消滅，但並不意味中新公司無法定解除權。王元遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行，中新公司可以行使法定解除權解除《商品房買賣合同》及《補充協議》。
判決：
一、撤銷一審判決；
二、解除中新房地產開發有限公司與王元於2010年11月29日簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》。
景山說法
合同解除權就是合同當事人依照合同約定或法律規定享有的解除合同的權利，它的行使直接導致合同權利義務消滅的法律後果。依合同解除權產生的條件不同，可將其分為約定解除權和法定解除權。約定解除權指通過當事人約定於一定事由發生時，一方或雙方享有解除合同的權利；法定解除權指由法律直接加以規定，當一定事由發生時，一方當事人享有解除合同的權利。本案中，因購房者逾期辦理房貸而導致約定的解除合同條件成就，但是開發商未在法定的期間內行使解除權而導致約定解除權消滅，但是因開發商一直催告購房人要求其繳納購房款，購房者均未繳納，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條（三）項“當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行”的法定解除條件，開發商可以行使法定解除權解除雙方購房合同。
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