买受人逾期缴纳房款，开发商未在法定期间行使约定的合同解除权的是否还有权解除合同？
约定解除权是指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。根据《合同法》第93条第2款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”的规定，值得注意的是，当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，而是必须经由解除权人在法定的解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。那么当合同双方约定的解除条件成就，取得解除权的一方未在法定期间内行使解除权的，是否还可以主张解除合同呢？今天，景山就通过一则案例跟各位读者及粉丝朋友们探讨下这个问题。
法院认定的事实
2010年11月29日，中新公司、王元签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定王元购买中新公司开发的中新·公园大道房屋，房屋价款572959元。《商品房买卖合同》约定：如买受人超过约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。《补充协议》约定，买受人应在签订合同的同时支付首付款172959元，剩余房款400000元通过银行贷款支付给中新公司。《补充协议》约定：《合同》签署之日起14日内买受人的按揭贷款未办理完毕或未获批准，除非买受人在7日内补齐剩余房款。买受人构成违约。如逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同。后王元于2010年11月29日支付房款172959元，2012年2月15日支付房款10000元。之后未再支付房款。2016年9月1日，中新公司向王元发出催款通知书，要求王元在接到通知后5日内付清房款及违约金。
第一审程序
中新公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除商品房买卖合同；二、判令王元向中新公司赔偿违约金57295元；三、本案诉讼费及律师费由王元承担。
一审法院认为：
中新公司、王元签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的法律义务。王元没有按照合同约定支付房款，应属违约。根据合同约定，在王元签署合同14日内未办理贷款后，逾期30日时，即2011年7月13日，中新公司即享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，中新公司行使解除权的期限为解除条件成就后一年内。而中新公司并未在解除条件成就后通知王元解除合同，且在2012年2月15日再次收取王元支付的房款10000元。现中新公司诉请解除合同，因超过解除权行使期限，一审法院不予支持。
判决：
驳回中新公司的全部诉讼请求。
第二审程序
二审法院认为：
本案争议焦点在于中新公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》。中新公司在二审中明确陈述其主张法定解除，其法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，事实依据为王元逾期付款。本院认为，虽然中新公司的约定解除权已经超过除斥期限而消灭，但并不意味中新公司无法定解除权。王元迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，中新公司可以行使法定解除权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。
判决：
一、撤销一审判决；
二、解除中新房地产开发有限公司与王元于2010年11月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。
景山说法
合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。依合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。约定解除权指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利；法定解除权指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中，因购房者逾期办理房贷而导致约定的解除合同条件成就，但是开发商未在法定的期间内行使解除权而导致约定解除权消灭，但是因开发商一直催告购房人要求其缴纳购房款，购房者均未缴纳，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除条件，开发商可以行使法定解除权解除双方购房合同。
注：本文为景山原创文章，欢迎个人转发，未经许可不得以任何形式转载、节选、引用；未经许可抄袭、未标明详细出处的节选、引用、转载者，追究相应法律责任。
閱讀更多 景山說法 的文章
