2012年10月10日，中華企業出售位於上海市靜安區南京西 路的中華企業大廈。
標的出售方是中華企業，它是上海解放後第一家專業從事房地產開發經營的企業，創建於1954年。1993年正式在證券交易所上市（證券代碼：600675），屬於上海地產集團目前中華企業的業務中心主要集中於上海及其周邊地區。中華企業歷史較為久遠，且系地方國有企業，其在上海核心優質地段擁有諸多稀缺而急需升級的潛在物業。
標的的收購方天津暢和股權投資基金管理有限公司（以下 簡稱“天津暢和”）由高和資本與國開圓融資產管理有 限責任公司（以下簡稱“國開圓融”）共同設立，其中 高和資本持股51%。
本次交易涉及物業面積約2.6萬平米，交易金額達7.9 億元，收購單價約為3萬元/平米。這個價格與該地段 上的其他樓宇相比較為低廉，原因在於該寫字樓建築年代 較早，規劃設計等方面也有待改進。
高和資本敏銳地看到了該區域的市場斷層 – 寫字樓兩級分 化，中間斷檔，區域內頂級寫字樓租金全部在10塊以上， 而普通寫字樓租金在3-5元之間，5-10元檔次的寫字樓供 應為零。而改造後的靜安高和大廈正好能填補該檔次的市 場空白。
高和資本決定對其收購併進行大規模升級改造和業態調整，使其達到國內甲級寫 字樓的標準並將中華企業大廈重命名為高和大廈，以及重新進行銷售和招租。 此後，隨著物業升級帶來的租金水平提升，高和資本將物業以帶租約銷售的方式 散售於投資者，以獲取較好的銷售價格
改造前
改造後
- 01項目概況：
南京西路頂級商圈的核心位置 項目位於南京西路核心位置，東鄰靜安寺、西鄰1788國 際中心、北鄰百樂門、南鄰會德豐國際廣場。周圍超甲級 寫字樓、販物中心、五星級酒店、著名景點林立，處於城 市中心最核心的位置。 該區域屬於上海最高檔的辦公區域和最繁華的商業區域。
經上海東洲資產評估有限公司評估並且出具資產評估報告，標的物業評估的市場價值約為7.63億元人民幣。高和的收購交易金額達7.9億元
- 02標的收購方：
高和和高開金融能夠達成合作意向的原因有：
a. 國開金融在資產收購方面尚屬於新手，通過實際項目的運作以及高端市場化團隊緊密的合作，可以提升國開金融在項目價值判斷、資產價值提升、項目風險防範等方面的能力，逐步打造公司自身的品牌和團隊。
b.對於高和資本來說，首次進軍上海市場需要以穩紮穩打的姿態站穩腳跟，成功與否直接影響後續投資版圖的拓展。國開金融擁有一流的投資平臺及廣闊的合作資源，其強大的“金融國家隊”的背景以及資金實力對於提升項目的市場形象十分有利。
c.對於投資者而言，發起人的實力和資產管理能力是決定投資意向的兩個重要方面，國開金融與高和資本的合作可以說是比較企業投資者的心態。
03項目操盤：
- 04資本收購流程詳解：
（1）國有企業不能做GP
根據《合夥企業法》第三條規定，“國有獨資公司、國有企業、上市公司以及公益性的事業單位、社會團隊不得成為普通合夥人”考慮到國開行的國有背景，國開金融和國開圓融的國資身份不容置疑本項目設計時即考慮由高和資本與國開金融共同設立天津暢和作為管理合夥企業的GP，而GP的股權比例作為國開圓融佔49%，高和資本佔51%，以此迴避觸及前述法律的禁止性規定
（2）基金共同設立項目公司收購併持有收購資產
本次投資是以資產收購的方式實現的，收購主體為合夥型私募地產基金設立的項目公司。通過單獨設立項目公司收購資產，一方面可以確保合夥企業投資的多個投資項目獨立運作，另一方面也有助於實現項目管理的專業化和具體化。同時，通過合夥企業設立項目公司進行操作而非合夥企業之間持有標的項目可以使得項目需要從銀行進行併購融資時更易獲得項目貸款。但弊端在於，項目公司作為企業法人，在去的項目投資收益是不可避免地需要交納一筆企業所得稅，對於合夥企業和投資者而言是一筆不小的稅負。
（3）結構化設計在房地產私募基金中的應用
就本項目而言，結構化的設計體現於兩個層面的資金槓桿。
其一，在信託計劃層面，國開金融和高和資本通過指定投資者認購一般級信託單位的方式以1:2的比例撬動社會投資者的優先級資金的出資
其二，在交易層面，國開行以1:1的比例為上海高開錦匹配併購貸款。可以說，在本項目中，高和資本通過與國開行系統的緊密配合，順利地匹配了三類不同風險偏好的資金，以較小的代價實現了收購目的，可以說是較好地利用了金融槓桿工具。
（4）項目改造及產品定位
（5）散售模式控制
（6）稅收
06項目啟發：
（1）通過“資產精裝修”對舊樓進行改造，“新樓”逐步呈現，形象及品質的提升同時帶動租金的上漲。通過對中華企業大廈的收購和升級改造，高和資本成功將項目原租金由4.5元/天/平米提升至7.0元/天/平米。到2013年12月底，中華企業大廈的銷售率達到90%。基金投資週期小於2年，IRR為30%左右。
（2）掘金機會
從宏觀上而言，上海、北京等一線城市在其核心商業地段已經鮮有土地和新造寫字樓入市，因而在現有位於核心區域存量物業的改造提升是未來最具可挖掘性和盈利空間的投資機會。
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