一
如果我們把中國地產行業當成一間正在IPO的超大型房企，它會產生很多角色扮演人。
國際配售者：外資養老基金與國內機構買家；
公開配售者：中國老百姓；
綠鞋機制觸發人：住建部
重大風險人：中國銀行業；
控股股東：政府；
主要股東：地產TOP50強；
獨立第三方物業估值師：地鐵公司，學校校長，商場老闆與醫院院長；
基石投資人：預售制。
這八大角色扮演裡，誰的槓桿能力最大呢？
當然是基石投資人。
二
每個時代，都有一個加速按鈕。火種，加速了漫長的農耕時代。蒸汽與電力，驅動了工業化。
期房預售制，這個從港島渡海而來的“先進制度”，讓98房改後的住房市場，被摁下加速按鈕。
「期房成就了中國房地產。」
它創造大量地產富豪的同時，更讓億萬家庭，加槓桿參與到一場史無前例的地產黃金時代。
時代耀眼，但終將落幕。
在爭議中運行二十多年的期房銷售出現交付危機，爆雷爛尾，銀行壞賬，過度投資，經濟地產化——這不是預售制度的外部性第一次出現，但議論現房銷售的聲量從未如此高亢。
預售制是中國樓市盛宴的基石。但是，萬一這塊基石突然鬆動了呢？
三
鬆動之後，畫面一定十分「感人」。
因此，在預售真正退出之前，我們十分有必要進行一次次實戰版的壓力測試，防止體系性危機的出現。
三年前，深圳龍華，中國金茂聯合電建地產參與了一次普通的拿地，就像三十年前亞馬遜河畔的一隻蝴蝶不經意地揮動了翅膀。
蝴蝶永遠無法預知那場美國德州的龍捲風，由自己引起。
金茂也無法預知，三年後的今天，會因為那次拿地，中國樓市意外收穫了一個十分難得的機會，全行業實景圍觀首次現房銷售的社會實驗。
一切緣起於出讓合同裡一行小字：
「本地塊，須現房銷售。」
歷史的大拐彎都在不經意處突然出現。通過具備如下條件，這個特殊的金茂府完美達標了試驗資格。
1，金額夠大，地價83億元；
2，深圳第一個商品房現房銷售地塊；
3，自拿地已逾三年，即將入市；
4，深圳樓市，高位運行，限購條件依然嚴格。
這個案例的發生地龍華，並非深圳最傳統意義上的金貴之地——這個外部背景，讓這場現房試驗的壓力測試顯得更加真實：
「它不是劇場內的表演作品，它為驗證自己的能力最大邊界而來。」
四
三年後的今天，這次社會性試驗到了謎底啟動揭曉的時刻。金茂正式為它命名：龍華金茂府。
一出生，便在深圳業界製造出巨大的話題感。相比期房，人們會更挑剔地對待它，因為第一次有了具體的攻擊靶點。它高調的名人圈層營銷策略，也讓它活躍在深圳舌尖之上：龍華金茂府的出場，不尋常，很硬氣。
我提供三個觀察角度，有三個不同的標籤：
在金茂序列裡，現房精裝版的龍華金茂府可能是最特殊的一個，它肩負的產品使命與財務測算，備受矚目。
在同行序列裡，龍華金茂府是一個難度極高的操盤案例。這隻“可能鮮美但絕對兇猛”的大閘蟹，友商們雖然不敢親自上陣，但絕不會錯過圍觀金茂拆解的全過程。
在行業序列裡，這個案例是一個「危險的開始」，一旦它通過壓力測試，主管部門會更有動力推動一個預售制緩慢退出時間表的出爐——這會給整個行業帶來何種深遠影響，值得閉門討論。
五
壓力測試的主要看點在哪裡？
看點來自難點。
第一個難點，是產品的容錯率。
過去期房銷售的本質，是為客戶「造夢」。沙盤，精裝，樣板間，都是開發商的道具。
如今，現房銷售，道具不靈光了。「所見即所得」的的交付方式，讓開發商必須注重每個細枝末節。從室內裝修到社區環境，從踢腳線的位置到雨水篦子的通暢度。
任何瑕疵，都會在銷售端直接產生化學反應，產品的容錯率大大降低。
第二個難點，是產品趨勢的預判。
期房從拿地到開盤，週期可以壓縮到6個月。開盤後，一旦市場去化不佳，開發商有較多的餘地，臨時調整策略，精裝改毛坯，毛坯加精裝，外牆石漆改石材。
現房銷售，騰挪餘地大幅度減少，倒逼開發商對產品端的趨勢把握，要更加用心到位，精準預判，否則，你的產品，一出生就輸在起跑線上。
第三個難點，是財務成本的平衡。
三年下來，資金成本是巨大挑戰。未來，玩得起現房銷售的開發商，將大幅度減少，競賽的機會留給有準備的玩家。
這場遊戲的核心秩序分成兩步：第一步，剩者為王；
第二步，勝者為王。六
龍華金茂府，做足了準備。
上週末，前往深圳實地踩盤，談幾個印象深刻的細節。
第一個，當全行業都在追求社區高綠化量的時候，臺灣籍設計大師程紹正韜，對龍華金茂府的社區設計，提出了一些新觀點。
他認為南方的高端住宅社區最大的問題，往往是綠化植物過於厚重濃密。從而帶來大量蚊蟲和枯枝，影響居住環境。
在龍華金茂府，他提出對景觀層次做減法，讓灌木與喬木間有通風、有陽光、有植物的香味，形成自然舒服的環境。
於是，看點出現了：減法能否贏過加法？
第二個，7萬平米的幹掛陶板。
幹掛石材，一直是豪宅標配。幹掛石材之外，杭州出現了全鋁板外牆，同樣驚豔。
但是，更驚豔的第三個選擇出現在龍華金茂府案例：100%幹掛陶板外立面。
更輕，更貴，更安全，更通透，接近7萬平米的鋪設面積，足夠破了深圳豪宅外立面的成本紀錄。
第三個，清一色大戶型。
現房銷售，中小戶型，控制總價、快速去化、回籠資金，本應該成為開發商最正確的選擇。
但是龍華金茂府卻推出相反策略，清一色大戶型，最小戶型也在155平米，多達665套，產品總價基本上1700萬起，頂層複式戶型，總價甚至過億——我們表示，非常欣賞金茂對壓力測試逆天增加難度的做法。
這是市場自殺，還是產品IP的超級自信？
三年造府，這場壓力測試，即將讀秒。
我們不知道最終的得分結果如何，祝它好運。
但是，從結論共享的角度看，所有表面的數字成績屬於龍華金茂府，而所有背後的學術成本，要由全行業一起分攤。
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