問：你好，十三老師一直有關注十三房第一次提問，天健天驕3房跟明年入市的潤4的3房對比怎麼樣？天健天驕的樓品質看著不錯外立面鋁板加大理石看著挺漂亮的，潤123外觀看著有點一般。能對天驕跟潤4點評一下麼，有意關注這2個盤，一直住福田。如果自住兼顧投資的話感覺天驕後期後期貌似不如潤4，再一個天驕5、6年後會如中海天鑽般慘嗎？謝謝
答：福田不是羅湖，天驕也不是天鑽，雖然南山寶中風頭很勁，但不代表福田會像羅湖一樣沒落，位置、城建、教育、產業，都在那裡擺著呢。 天鑽和半三的差別，是大時代導致，現在都是明牌了，有概念的樓盤，價格都透支了預期，買哪裡也沒有暴擊。 大沖的居住體驗比景田差不少，先問清自己，升值預期和自住感受到底哪個更重要? 你中意的明明是天驕，一定要買潤四，在我看來，只有兩個前提，一是潤四被控價，再去搖一次獎，二是不滿意天驕的中學，更看重潤府的學位。
問：十三老師您好，現有兩個娃，大娃已上小學，有A和B兩套房，A房還完貸款（福田三房，有較好學位），B房貸款還有100多W。是想升級成四房，保住A房所在的學區的學位。 想到的方案：1.在福田附近約25年老小區，買個四房（平時出租），需先賣掉B房，得160現金加手上存款，再買四房。 2.把A，B房都賣掉市值約900，買附近本學區的四房(總價約1300+)，顧慮是：先賣後買會有交接風險，還有二娃三年後上小學，積分會不會受影響。 怎麼操作能儘量實現目標，還有其他建議嗎？謝謝！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷簽字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。 這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。 建議保留福田學位房，在附近租房住。 出手B房，投資一套未來升值潛力大的4房。
問：十三老師，請點評一下僑城馨苑62平一房一廳420w和金地上塘道的65平兩房430w。想長期持有，投資加自住。
答：你好，感謝讚賞！ 僑城馨苑和深灣，假日灣形成一個鐵三角，把白石改包圍起來。上車一流，未來保底剛需至中產。 小區居住主要群體為白領以上高素質上班族，租住比例較高達到了7比3。小區為獨棟，沒有地面花園。作為住家盤 並非好的選擇。 投資優先僑城馨苑，自住優先金地上塘道。
問：老師你好，深圳上車剛需，目前工作在龍崗坂田，深戶首套。因為之前在老家買了一套房子，用的家長名額，所以首付不夠，目前和男朋友能湊的首付在85W到90W左右，目前兩個人月收入在2.5W左右，預算在270W到300W左右。想在龍崗這邊買一個小兩房結婚，但是也希望房子是有些投資價值的，為後續換房做準備。目前看了3號線附近的，大芬的桂芳園以及怡樂花園，知春裡，以及下水徑的陽光花園，陽光花園環境好，但是基本都是樓梯房以及樓齡在2001左右。前兩天中介帶看了京基御景半山的新房，價格還算合適，但是交房時間太長，中間還得租房，裝修，時間成本很高。想看下老師有沒有一些建議，在龍崗這邊。謝謝！
答：你好，大芬沒什麼潛力，未來大概率也是跑輸大盤，不建議買。 多關注坂田的次新，比如珠江旭景佳園。 龍華上塘也可以關注，比如金地上塘道也是不錯的上車盤。 建議適當拉高槓杆，總價350選擇空間會更大一些。 京基御景半山不推薦
問：您好！ 我們的情況： 想出大運星河時代三房市價540～560w，再加250w左右換僑香這邊，但僑香太高，後想選華僑城錦繡花園，您覺得錦繡值得入手嗎？ 另去年下半年入手福外學位房（景尚雅尚39平），當時隔壁的青海大廈單價比景尚便宜好多，也值得入手嗎？ 謝謝
答：你好，在華僑城板塊 錦繡花園的品質並不算突出，業主多是80和90年代來深圳創業的人群，居家氣氛比較好。但是整體評分不算高。 同等價位可以關注香山裡，環境 居住體驗和流動性更好，圈層也更純粹。 考慮學位可以入手景尚雅苑，小戶型掛學位 思路正確，有學校加持，保值能力不錯，未來好租好售。
問：老師您好，由於沒在深圳，去年匆匆上車坪山的深城投中城花園5號樓95平，3.8萬一平。一直忐忑中，感覺東部上漲很慢，是不是等14號線開通後置換西部？謝謝！
答：這一波大漲讓很多東部業主心裡很慌，更加確定了龍坪是個大坑，不惜一切代價要置換到西部，哪怕是中部也好。 我想說，關鍵時刻東部業主請穩住。 西部狂漲了40%都十幾萬一平了，你賣掉東部拿300多萬預算去買個小單間有什麼意義? 資金如水，彼處太高了必然會往低處溢。 這幾年我監測過不少樓盤的價格變化，得出的結論是板塊輪動，樓盤輪動，早漲晚不漲，早不漲晚漲。 以福田58平小兩房皇庭世紀和蜜園為例，2016年皇庭世紀380萬，蜜園360萬。 17、18年，皇庭一直在漲，很快到了450萬，蜜園趴窩一分不漲，18年還有350多萬的筍盤在出。 蜜園業主那時的心態估計和你差不多，萬年不漲的房子快拋掉逃命吧。 結果呢，19年下半年蜜園突然大漲，小兩房現在報價450萬，皇庭世紀則漲不動了，現在報價490萬。 所以，這波漲幅肯定會蔓延到東部，現在煎熬的只是一個時間差。 忍耐一下，即使要置換，也要等這輪行情走完。
問：十三老師： 羅湖德泓天下華府即將開盤，帶深中學位，請您點評。
答：德弘天下以69-76平的小兩房為主，單證，雖然戶型略奇葩，但只要不超十萬都是可以買的。 不過我也提醒大家，這個盤投資沒問題，學位給孩子自用就要當心了，深中成績主要靠擇優生支撐，地段生成績和普通學校差別不大。
問：你好十三，怎麼看臨深的東莞長安的別墅：如蓮湖山莊，萬科紫臺
答：您好，東莞微觀上都不太熟悉，深圳樓市都已經夠我喝一壺了我的一點個人淺見是買別墅的話，松山湖片區可以考慮，邏輯類似深圳灣，虹吸整個城市的高淨值人群。
問：1.子女隨父母一同遷戶到深圳好還是先遷父母，子女隨後遷入深戶好? 2.在深圳，大專、本科和研究生分別可以享受哪些政策和福利?
答：1.如果子女要隨遷的話，肯定是同時更方便。 2.高學歷可以申請人才房
問：請教： 本人約有現金130萬，在寶安翻身片區有一套2房家庭自住，紅本在手，小孩目前上三年級。 今年計劃給小孩買個初中的學位房小戶型，最好價位在250~350萬之間，目前初步計劃在三個初中學校選擇： 1、寶安中學，TATA公寓（工業用地）最小戶型； 2、龍華高峰中學，潛龍曼海寧北區最小戶型； 3、寶安實驗學校初中部，泰華苑小戶型或其他老式小區小戶型。 這三個選擇大致利弊是怎樣的？你推薦怎樣選或是否有其他建議？ 目前本人自住的翻身片區住房暫時不太想動，擔心買賣比較折騰。 謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 1.公寓的學位積分很低，上學太渺茫，投資角度公寓不要碰 2.高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花，可以考慮入手。 3.泰華苑劣勢是房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區。 如果考慮生活半徑，這幾個盤的排序是： 3>2>1
問：請問西岸觀邸怎麼樣？有個1600萬的四房111平，不知道這個價位能買到更好的嗎
答：你好，西岸觀邸單價高，但贈送高，寶安實驗學位。 如果考慮寶安實驗可以買 其次南山帶南二外，科華，大沖的都可以考慮。
問：十三老師好，有首套首貸資格，手裡資金70萬，目標總價250萬，深圳選籌給些寶貴建議，謝謝！
答：又來一個大額付費的土豪。 70萬去撬250萬，如果各項費用全包，還是有點吃力的哦。 就算能做到250萬，這也是一個艱難的選籌，首先請排除熱點片區，這點錢在熱點片區只能買到個渣渣，就算硬上一個二三十平的單間老破小也沒啥意義。 我的建議，把深圳地鐵規劃圖拿出來，好好研究兩天，找出近遠郊價值站點附近的次新小兩房，能控制在250以內的就堅定買入，不挑揀不糾結，就醬紫。
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