問：十三，2016年買了一套龍光城北二期的望湖高層，純投資，站在山崗了。如果有人平手接盤，損失了利息，是不是也值得出手？還是等到地鐵14號線開通到坪山後再出手？
答：感謝付費諮詢。 已經站崗三年了，如果沒有其他更好的置換標的就先拿著吧，一出一進全是摩擦成本。 14號線沙田站離龍光城有6到7公里，理論上早脫離了地鐵盤範疇，但惠陽臨深情況特殊，對地鐵極為飢渴，只要樓巴，公交能到達地鐵口都算利好，不過由於競品太多，漲幅也會有限。 先出租，安心持有，等下一波小漲時抓緊出手。
問：您好，疫情後預計出售深中龍初學位房，可以拿回來的資金300左右，想在福田或南山投資地段房或學位房，再次購買需要首付5成，月供可以承受2萬左右，因龍華紅山已有1套大戶型月供2.5萬元。想聽聽老師您有什麼建議？
答：福田內部各版塊分化巨大，選籌比較難，幫你梳理出6個等級： 頂級梯隊：香蜜湖：品質+學位+配套12-18萬 第一梯隊：百花：頂級學位+配套+老舊商品房 10-13萬 第二梯隊： 竹子林：深高學位 8-12萬，普通學位 6-9萬 景田\\/香梅北：福外學位 8-11萬，普通學位 5-8萬 華強北：荔園+紅嶺學位 8-12萬 第三梯隊： 車公廟：普通學位+中等品質樓盤 6-9萬 園嶺：中等學位（園嶺中學）+拆遷概念（園嶺新村） 8萬 蓮花：中等學位（蓮花中學）+老舊小區 7-8萬 中心區：四神盤（中海華庭、星河國際、城中雅苑、發展興苑）8-10萬，中低品質樓盤 5-7萬 第四梯隊： 保稅區：6-8萬 梅林：5-7萬 新洲：5-7萬 皇崗\\/赤尾：5-7萬 八卦嶺：5-6萬 （荔外落戶帶動一批老破小漲到八萬） 第五梯隊：華強南：4-6萬 不建議首付5成買房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建議在福田第二和第三梯隊中選擇。 南山：南海中學、育才太子灣有符合你預算、各方面都不錯的房子
問：繼續提問： 方案一：出掉通業花園的三房，換海馨苑的大四房自住，猶豫目前換房緊迫性不高，三四年後也可，另外通業花園有梅香學校入駐會否有一波上漲？海馨苑好像只有自住，沒其他上漲利好。 方案二：繼續持有通業花園，買一套600萬房產投資，福保加福外南的小區如何？有推薦的嗎？沙井海岸城打新比較難，還有其他推薦嗎
答：1.梅香學校入駐是利好，大概率會有一波小漲幅，可以先持有 海馨苑是個毫無亮點的樓盤，時代的洪流不能一直給華強北高光，資本願意去更新、更潮流的領域。 2.優先海岸城打新，有難度。 福外南雙學位有朗庭豪園，麗港灣
問：老師，從目前來看對比下小學學校競爭力，是坂田嘉御山樓盤的，科外競爭力強，還是曼海寧的和平實驗小學更好呢？ 同時麻煩老師問下這兩個樓盤哪個更有空間。
答：嘉御山的優勢在於學校，華為科技城外國語有種北京西二旗的感覺，碼農子弟把不是名校的硬考成名校。 和平實驗+高峰的表現還不錯。 高峰沒有被追捧，第一，沒有好“爸爸”，名校集團化的浪潮下，沒有名校冠名。 第二，招不足，租民房就可以上學，所以大家懷疑水分很高，全靠點招。 隨著新樓盤以及新業主的進入，生源會逐漸向好，現在高峰沒有學位溢價，產品又不錯，如果成績一直這麼穩定，那就是錦上添花 單純2個學校對比，仁者見仁。 樓盤選擇上更傾向曼海寧
問：老師好，投資的話，龍崗中海康城和坪山中心高鐵站附近的招商花園城、萬科金域緹香和大東城相比那個更有潛力，目前中海康城價格還要便宜一些，個人感覺坪山中心要更有潛力，中海盤太大了，可售房源太多導致價格上不去，地鐵、學位和配套也不是太好。坪山中心等地鐵14和16號線開通後再加上高鐵站，交通比中海還要方便。不知道我的判斷對不對，請老師幫忙分析一下。另外，如果以後14\\/16號線延長到惠州對坪山房價是不是一個大的利空，因為惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州買房。
答：坪山的定位和發展速度比不上大運，大運在通勤上更近。 雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。 地鐵14和16號線開通對臨惠邊緣板塊影響比較大，坪山中心沒有太大影響，畢竟一個姓深，一個姓惠 大運選籌建議控制在地鐵1公里範圍內。
問：十三大師您好，請問光明的龍光玖龍臺二期投資價值如何？對比坂田的和成嘉業和大運的都會中央。鳳凰城面貌新，發展空間大，等級高;坂田離市區近，將來舊改多人氣旺，但是被龍崗持續吸血的狀態，大運優點和鳳凰城類似但是在東部。主要是家人還想再買一套作為純投資，不考慮自住。謝謝！
答：九龍臺二期是很多人都會關注的光明標杆盤，也算是新區中心、雙地鐵，南山40分鐘通勤，所以如果真能開到5.5w的話，九龍臺比頤安都會中央5期要略優一點點。 和成嘉業也帶深實驗坂田分校的學區吧？這個目前劃分成大學區了，沒什麼稀缺性。
問：你好:我們是85後屌絲家庭，有可愛的孩子兩枚，12月倉促收了10萬定金350萬賣出南山大陸莊園小戶型52平，暫時沒過戶沒收到款，但1月就已支付了20萬定金買羅湖雍翠華府的小三房76平400萬，現夫妻二人都在南山工作，只能扛1.5萬月供，收到賣房款後手裡200萬現金，還有我的名額可用。相信疫情後市場應該有筍盤出現，我糾結是放棄羅湖雍翠華府的20萬定金重新在南山或寶安尋找450萬內的房子還是履約去羅湖算了？2022年14號線開通，東邊的布心有可能跑贏西邊嗎？畢竟雍翠華府均價5.2的樣子，您有研究嗎？謝謝！
答：你好，羅湖布心5萬一平，看起來很值得。 至於前景，大家心裡都有數，前景好能這麼便宜? 不過，對羅湖來說，小幅窪地補漲還是會有的。 我始終認為，對剛需來說，住的舒心比那百八十萬的帳面浮盈要重要的多。 但是如果考慮未來升值潛力，羅湖肯定是跑不過西邊的。 更好的方案，先用拖延流給自己流出充足的時間淘西邊的筍盤，有性價比高的再出手。
問：十三老師好！最近在看寶安老城房子，請幫分析下，考慮學位＋潛在空間。 1，寶安弘雅花園 帶建安小學 文匯中學 2，寶安麗景城帶天驕小學和文匯中學 3，寶安桃源居三區 中澳實驗學校小學和中學。 以上3個區位哪個合適些，今年下半年小孩讀小學。
答：這三個選項，劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。 這三個盤，如果總價接近，我會建議選麗景城。 弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產已經被主流購房人群拋棄；桃源居的主要問題是社區太大導致拋盤眾多，價格易橫難漲。 綜合來說，麗景城是一個相對均衡的選擇。
問：深圳已有一套改善的情況下，投資角度佳兆業前海廣場和深圳地鐵前海時代廣場如何抉擇？
答：佳兆業前海廣場一期住宅是個很確定性的選擇，前海時代廣場就要博前海內的綜合配套提升，賭性更大，就要看你掌握多少信息了。 我個人的投資打法是看重“總價”，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 前海時代的同樣功能的房子，總價高出前海廣場50%了，我傾向於選擇總價低的安全的。
問：十三老師新年快樂！為什麼有的樓盤品質挺好，地段也不錯，學位也可以，但是漲幅一般？比如育才二中的蘭溪谷國際公寓。但像山語海那些還沒發展起來的，漲幅卻已經透支了。前海的諾德假日整棟樓一層好多戶，像宿舍一樣，漲幅也是遙遙領先。
答：這世上從來沒有無緣無故的貴和便宜。 蘭溪谷國際公寓品質很好，地處南山，學位不差，單價不到十萬，在我看來再正常不過了。 第一，蘭溪谷位於蛇口大南山腳下，不近前海也不近深圳灣，只靠著一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是沒落的二類名校，撐不起高房價； 第三，蘭溪谷的戶型有硬傷，七十多平做一房，八十多平做兩房，而且無法改動，700萬的一房，客戶群能有多少? 山語海和諾德假日也是一樣，貴有貴的道理，不再一一解釋。 房產投資也是一個體系，一門學問，凡存在的現實，一定就有合理的答案。
問：老師，你好！請問你一下，坪山一套公寓，14號地鐵口，46平一房一廳，50年產權商住兩用公寓，產權已經去掉11年了，樓齡應該有9年，現在讓價賣掉合適不？還是等14號線快開通後再賣，謝謝指導！
答：感謝付費提問。 坪山14號線地鐵口，八成是沙湖站的樓盤。 沙湖是近兩年坪山樓盤集中入市的片區，基本都打著14號快線坪山第一站和世茂廣場的旗號，公寓都賣到了三萬多。 人們買入地鐵盤常規有一個心理誤區，認為地鐵開通之日就是樓盤大漲之時。 實際差矣，所有利好早被開發商大張旗鼓宣傳，疊加到房價裡了，並且只有透支，絕無低估，相反，等利好落地之日，就是透支的價格迴歸之時。 現在龍崗3號線地鐵口的公寓，5米層高，70年產權，三萬出頭求甩賣，你認為你39年，位置更偏遠的坪山公寓靠一個地鐵站能飆到四萬? 趁著現在開發商幫你免費宣傳，把你把價格抬到三萬多，儘快蹭熱度出手吧。真等到地鐵開通那天，和周圍一堆比你新比你好的公寓競爭，想賣打骨折也難出手了。
問：老師您好，我們在去年底買了景田的景鵬大廈2房85平的房子，買成488萬，是中間樓層是朝西南，沒有陽臺。房子離地鐵大概走路10分鐘，對面是北大醫院和蓮花山公園。就是樓齡老有30年了。想請問這房子買對了嗎？我和我老公總感覺買錯了，不知道3年後賣的話會不會會虧。我們買這房是想老了以後養老住，離醫院近點好看病，也可去蓮花山鍛鍊身體。 諮詢您，謝謝!
答：您好，景田以前分析過： 景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭； 但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 不過景田純自住還不錯，很適合養老。
問：你好，當前的情況如下，夫妻工作地點在西麗，孩子今年要上小學，希望房子能有個還可以的學位，兼顧居住舒適性及學位，預算在1500左右。 1. 目前在看的有龍華聖莫麗斯（深外龍華分校），金眾麒麟公館（南二外平山小學在建），凱旋城，寶能城（南科二小）等，能否幫忙分析下優劣？ 2. 或者是否有更好選擇？ 3. 如果趕不上今年入學，我們先上私立，等確定房子後再插班入學，可行性如何？
答：你好，感謝讚賞！ 聖莫麗斯要出關交通很不方便，在南山未崛起之前，購買群體主要來自福田方向，現在福田的人往南山方向去了。曦城距離前海核心區9公里，半個小時路程，未來接盤曦城的人主要來自前海，整個深圳的趨勢是羅湖→福田→ 南山 →前海，自住感覺喜歡就好，投資不是很好的選擇。 西麗那個位置其實挺好，離福田，南山都近，只是地形配套略有欠缺，所以房價也有上漲但是整體不如寶中，麒麟公館的戶型不錯，開發商大堂花園都做得很用心，但是覺得缺乏爆發力，後期增值會比較溫和。 凱旋城近有南山科技園兜底，遠有大前海護航，外加蒸蒸日上的寶安實驗學位，多重保險下的凱旋城不會有偏差的。但是上一波拉昇用力過猛，現在需要淘淘筍。 寶能城這個片區次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的，能不能投資？後市如何?我的看法相對消極： 1、起價已經過高，單價很難再大幅拉昇，已經不適合剛需； 2、再無新地供應，片區建設臨近尾聲，沒有發展空間； 3、學位一般，沒有優質教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統一的大片區， 5、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經常堵塞，地鐵去大部分區域都要經北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區短時間內已經不適合進場。 這幾個樓盤，優先凱旋城。
問：十三老師誠望指點，因工作關係想換置，考慮西麗的1000萬以內的十五峰的一本證小三房，問題就是外牆脫落嚴重，這個問題查下來不知道何時可以解決，不知道您怎麼看？是否應該放棄考慮該小區？感謝！
答：十五峰大戶型居多，你考慮這套1000萬的應該是目前在售的一套87平的，單價到了11萬多。 就算是贈送高，十五峰何德何能敢賣到11萬多?比西麗價格標杆，以高贈著名的寶能城一期還要貴，而且戶型還略奇葩，你不怕買入就被套嗎? 現在你該考慮的不是外牆脫落的問題，而是頭腦清醒的問題。
問：十三老師您好，我是在頭條拜讀過您的文章的，毫不猶豫的加入了知識星球！本人也準備疫情過去在深圳買房（投資兼自住），深戶在申報預計3月份下來，自媒體行業所以目前收入過得去，月入15-20萬，️子彈250萬，想購買600萬左右的2房或者3房，首選福田，次選龍華，可以不考慮學位因為是未婚女，請老師提點購買哪些位置合適？
答：您好，福田板塊可以關注 保稅區 皇崗 石廈 梅林 八卦嶺板塊。 龍華重點關注紅山和上塘板塊。 2019年深圳上車盤普遍門檻提高，如果未來1-2年能穩定15W+的月收入，更建議入手700萬以上的住宅產品。 從投資角度看 首選南山 次選寶安和福田。 感謝讚賞！
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