碧桂園、恆大、萬科，地球人真的阻止不了？高週轉下的樓市前景

最近和幾個做房地產配套服務的朋友聊天，大家似乎都在抱怨高週轉背景下房地產的業務不好做。工作變多了，費用卻沒漲，而且普遍賬期達到3-6個月。

與此同時，易居中國發布的《2018年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，碧桂園、恆大、萬科、融創、保利、綠地6家宇宙級的房企2018年1-5的銷售額已經超過1000億元，其中碧桂園以3345.2億元，高於第二名恆大近800億元穩居榜首。

在巨量成交背後是高週轉，一般要求拿地4個月即開始進入銷售狀態，6個月基本實現現金流歸正，7個月開始可以支持公司的滾動發展。所有項目的錢都在系統內快速運轉，項目無論銷售多好其實都是沒有錢的。合作方的抱怨就是在這樣的背景下產生的。

開發企業為什麼高週轉？

高週轉的原因一是房地產進入下半場，剛需和城市化逐漸退出，人口紅利逐漸消失，市場呈現集中化趨勢，房地產企業要想生存下去，就必須拿到土地，高週轉就是保命。

高週轉原因二是現在房地產似乎出現了資金困難，房企通過發債融資的渠道似乎已關閉，碧桂園200億元的公司債、北京金融街、富力、合生創展覽的私募或公司債都被“中止”，房企融資規模大幅度降低，而且房企的融資成本大規模上升1-3個百分點，房地產企業的日子越來越難了。

高週轉的原因三是國內房企在2015、2016年貨幣寬鬆政策下房企大規模舉債拿地，2018年前後將集中的還債高峰期。近期銀行似乎緊縮了銀根，借新還舊的可能性降低，開發企業自籌大量現金以應對可能的違約風險。

上述三個原因逼迫開發企業必須積極自救，快速回籠資金、降低財務成本，在這種背景下開發商必須放棄高利潤而選擇高週轉。

但高週轉的模式下，一大批中小開發企業的沒能逃出生死劫。市場逐漸被集中在大型房企手裡，開發商在市場的話語權越來越大。快速變化的市場操作讓中小企業手中的份額和購房者腰包裡的利潤歸入超大規模企業的手裡，這從某種意義上降低了開發商的風險，而將風險轉移給客戶和監管部門。

但中央和地方政府似乎也深諳這種遊戲，政府的訴求是穩定樓市，量和價都必須守住，於是調控的主旨是房住不炒，是樓市的持續繁榮。

於是乎，樓市的博弈的關鍵是變化的速度，而不是漲幅。簡單來說，持續上漲，道路曲折。