购买学区房后，卖家户口未能按时迁出，买家无法使用学区名额，起诉要求卖家赔偿违约金。卖家辩称自己户口无法迁出。法院会支持谁？
购买学区房，约定卖家户口按时迁出
家住北京市西城区的王静有一个不满1岁的儿子，为了方便孩子将来入读好学校，与家人商量后，王静打算购买一套学区房。
经过一番寻找，王静看上了某中介公司推介的一套房屋，并通过中介公司和房主陈山取得了联系。看过几次后，王静和家人都觉得很满意。
2017年9月22日，王静与房主陈山签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王静以275万元的价格购买该房屋，同时在补充协议中约定陈山需要在2018年2月21日之前将房屋内的全部户口迁出，如因陈山的原因导致未如期迁出或无法迁出户口，需要向王静支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出的义务，房款中10万元待陈山将全部户口迁出后支付。
合同签订后，王静按合同约定支付了房款265万，于2017年11月17日完成过户，并于同月20日取得产权证书。
卖家户口一直未迁出，引起纠纷
过户后，陈山一直未将屋内户口全部迁出。王静及中介公司员工多次要求陈山按约定迁出户口，但陈山一直没能完成。
考虑到购买该学区房是为了以后孩子上学，但现在户口问题一直得不到解决，不仅会对自己孩子5年后入学产生影响，同时也会影响再次出售的价值，在过了约定户口迁出时间后，王静便要求陈山赔偿违约金，但遭到陈山拒绝。
多次沟通无果后，王静将陈山起诉至法院，请求判令：1、陈山向王静支付总购房款10%的违约金27.5万元；2、陈山向王静赔偿因延期支付违约金所造成的利息损失；3、陈山承担此次诉讼产生的全部费用。
卖家：户口迁不了，违约金太高
法院审理过程中，陈山辩称：自己和父母的户口确实在该房屋中没有迁出，主要因为没有其他地方可以落户，签合同时本想将户口迁到自己表弟家，但表弟不同意迁入，自己父母承租的公房户口也不能迁入。自己不同意支付违约金，之前已经押给王静10万元，如果再赔偿违约金就太多了，自己无法接受。
买家无法举证损失，法院酌情判赔
法院认为，根据双方合同约定：陈山承诺在2018年2月21日前，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因陈山自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向王静支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出的义务。现陈山的行为已构成违约，王静要求陈山支付延期迁出户口违约金的请求，理由正当，应予支持。陈山主张王静要求的违约金数额过高，
王静未就其因陈山未迁出户口产生经济损失向法院提交相关证据予以证明，法院结合双方合同履行情况，酌情判决陈山向王静支付迟延迁出户口违约金5万元。王静要求陈山支付延期支付违约金利息损失的请求，于法无据，法院不予支持。法院判决
一、陈山给付王静违约金50000元。
二、驳回王静其他诉讼请求。
在购房时，有的人会以为签了购房合同，付了购房款，房是你的，在房产下落户是自然的事情，其实不然。
房屋交易和落户是两件事情，支付购房款后，只是房屋产权进行了转移，但户口的迁入迁出要另外办理，和公安机关有关。法院可以强制要求过户，但无法强制要求迁出户口。
所以对有意购房的朋友来说，购房前一定要去当地公安机关查询房屋的情况，同时可以在签订合同时，加入户口迁出的时间及违约后赔偿问题，这些会在一定程度上有助于督促卖家迁出户口。
但对于打算购买学区房的朋友来说，如果卖家不迁出户口，自己的孩子上学很可能是个问题，那就需要在查询户籍信息后判断卖家户口迁出是否容易，如果有困难的话，建议还是看看别的房屋。
（案件来源：北京市西城区人民法院判决的真实案件。文中人物均为化名。）
閱讀更多 法律故事會 的文章
