前兩天跟朋友小聚時，聽聞了一個真實的讓人羨慕嫉妒恨的買房故事：
2016年，A在西鄉以單價5萬多買了一套100多平的房子，期間一直沒去住，也沒怎麼管，最近突然發現已經漲到近10萬了。
這是平均一年漲100多萬的節奏啊！而這並非個例。
今年3月以來，以寶中西鄉為代表的西部二手房就頻傳漲價，前不久更有網友爆料，西鄉中熙香緹灣一套89平的戶型掛牌價1100萬，單價高達12.3萬/㎡。
二手房瘋狂漲價的同時，成交量也直線上漲。3月份深圳二手住宅成交8008套，同比去年3月的5033套上漲60.7%。
在深圳，二手成交超8000套是樓市火熱的分界線，價格10萬+同樣是個重要的分水嶺。一個片區只要有一個樓盤單價突破10萬+，很快就有大批樓盤跟進，而推動房價奔向10萬+的最強力量之一便是重大規劃。具體到西鄉片區，房價節節攀高離不開兩股強大的推動力。
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第一股推動力：內外三大重磅規劃
西鄉因為靠近寶中和前海，一直是剛需“留在寶安核心區域”的最後陣地。去年以來，寶中和前海頻傳利好，西鄉成直接受益者。2大外部規劃+1大內部規劃，造就了西鄉房價不斷上漲的現狀。
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前海雙擴區，寶中西鄉價值迅速提升
2019年10月24日，前海管理局透露，前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿片區“雙擴區”方案已上報國務院。2020年1月8日下午，深圳市六屆人大八次會議上，再次提出要推動前海深港現代服務業合作區、前海蛇口自貿片區“雙擴區”儘快落地。
寶中片區與前海僅一路之隔，具有天然的地緣優勢，如無意外，寶中片區將很快正式“加盟”前海合作區。正式納入前海合作區後，寶中將正式成為深圳的一線區域，成為深圳向西發展的重要支點，寶中的房價自然會水漲船高。而與寶中、前海、大空港緊密相連的西鄉片區，未來有望成為大前海的一份子，率先承接前海、寶中以及大空港的功能外溢，坐收片區發展紅利。
手動粗略繪製位置關係圖
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騰訊大鏟灣將帶來7.5萬個高端消費力
2019年11月29日，騰訊以85.2億元買下深圳前海西北側的一個島，面積1.3平方公里大鏟灣港正式變身企鵝島。
大鏟灣港將建設200萬㎡“互聯網+未來科技城”，建築體量是騰訊總部濱海大廈的5.7倍，騰訊效果廣告、騰訊雲、互聯網+醫療、前沿科技等7大產業將進駐，形成“六基地一平臺”。同時，企鵝島上還將建一所九年一貫制的中小學及高中。
騰訊大鏟灣基地效果圖
根據規劃，“新鵝廠”將在5-7年建成投產，將帶來7.5萬名員工，是目前騰訊在深圳辦公人數的一倍以上。毫無疑問，“新鵝廠”將給周邊片區極強的帶動作用，這其中距離最近的寶中和西鄉是直接受益者。
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鐵仔山科技城，寶安版“高新科技園”
鐵仔山科技城相比前海擴容和騰訊大鏟灣，知名度略弱，但地位絲毫不遜色於前兩者。
鐵仔山科技城是廣深科技創新走廊上的重要一環，定位為科技化、智能化、生態化的高端智造產業集聚區。目前鐵仔山片區共有37個產業園區，已有華訊方舟、德普特電子等35000家企業入駐。
此外，鐵仔山片區有近20箇舊改項目，僅已經公佈體量的項目就超過300萬平，聚集了華潤、碧桂園、滿京華等多家知名房企。舊改以“工改工”為主，推進難度比“工改居”要小很多，目前部分項目已經陸續啟動，估計要不了太長時間整個片區的面貌就會煥然一新。
更加值得一提的是，今年3月底，深圳五條城際鐵路建設方案曝光，其中穗莞深城際前海段將設西鄉、寶安、前海三個站點，最快6月底就會動工。穗莞深城際開通後將進一步加深西鄉與寶中、前海的聯繫，鐵仔山科技城也將在交通、配套蝶變後得到進一步發展，未來有望發展為寶安版“高新科技園”。
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第二股推動力：新房稀缺，二手房業主心態膨脹
深圳房地產信息網顯示，西鄉片區一共有230個二手房小區掛盤，但2019年以來只有山海上園二期和滿京華雲朗2個純新住宅盤入市，總貨量僅800餘套房。
新房供應嚴重不足，但片區吸引力又足夠大，購房需求只能向二手房遷移。跟風買二手房的人多了，業主心態就容易膨脹，於是價格隨著成交量一起上漲。
不過從去年的成交情況來看，寶中西鄉一帶的新房非常受歡迎。去年6月，新錦安海納公館開盤推出1800套房源，當天賣出721套，餘下房源年內售罄；雲璽錦庭開盤推出382套房源，2小時去化8成；山海上園開盤推出649套住宅，小戶型直接賣斷貨。
很顯然，新房比二手房更受歡迎，畢竟新房受限價影響，性價比可比同地段的二手房高多了。以山海上園二期新房為例，均價僅為6.55萬/㎡，而同小區的二手房均價已經高達7萬/㎡，最貴的一套掛牌價已超過8.2萬/㎡。
更有甚者，華豐前海灣二手房掛牌均價8.7萬/㎡，最高掛牌價已超過10萬/㎡，而同小區二期新房均價僅為7.5萬/㎡（另加6900元/㎡裝修費），前後相差5100元/㎡。
在西鄉片區，新房和二手房價格倒掛的案例不在少數。實際交易中，買二手房還需支付一筆金額不小的稅，但新房幾乎沒有稅，對比之下，買新還是買舊，相信大家心裡已經有數了。
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寶中西鄉片區新房怎麼選？
西鄉和寶中去年新開的幾個樓盤，作者都有重點關注和報道，從產品品質、價格、現場客戶反饋等來看，山海上園二期最適合剛改購房者。該項目位於西鄉寶安大道鐵仔山公園旁，可以直接承接來自前海、大空港、騰訊大鏟灣和寶中的利好輻射，前景看好。同時開發商是京基集團旗下控股上市公司深圳市京基智農時代股份有限公司（原康達爾集團），品質有保障。
作者前兩天剛去踩盤，發現亮點頗多：
1、純粹的住宅大社區。
山海上園總建面約70萬平米，以住宅為主，沒有回遷房和保障房，居住環境純粹且安靜。分四期開發，目前在售二期，按照目前的價格行情，後面幾期產品大概率會更貴，那麼越早買就越能提前享受價格紅利。
2、自帶2所幼兒園+九年一貫制學校。
項目配建有兩所公辦幼兒園，同時臨近九年一貫制公辦學校華中師範大學寶安附屬學校。該學校是深圳首批“微軟創新學校”，由寶安區人民政府、華中師範大學、康達爾集團（現更名為京基智農）三方合作辦學。已於2017年9月正式開學，並於2019年與美國泰伊中學簽訂了姊妹學校協議。
華中師範大學寶安附屬學校今年將迎來首屆中考，若中考排名靠前，估計又將對房價產生一股強有力的推動。
3、“六園一灣”環繞，生態環境優美。
山海上園緊鄰鐵仔山公園、碧海灣公園、西灣紅樹林、沙灣公園、平巒山公園、南昌公園，同時可遠瞰前海灣，擁有“六園一灣”近400萬平的稀缺生態景觀，小區內部還設計有現代簡約和新古典主義風格的園林。
4、戶型使用率高，南北通透雙景觀
山海上園的戶型使用率在80%以上，遠高於市面上多數住宅項目的使用率。且每一戶都是南北通透格局，部分戶型可享受鐵仔山公園和小區園林雙景觀。
作者最心動的是136平4房戶型，房間數足夠多，省去了後期因人口增加而頻繁換房的麻煩。2間套房設計則充分考慮到了三代同堂的居住需求，一方面私密性更佳，另一方面也能保證年輕人和老人彼此生活作息互不干擾。
目前，山海上園二期僅剩136-223㎡大戶型在售，單價6.2萬/㎡起，帶裝修交樓，價格低於同片區多數新房和二手房，剛改購房者可重點關注。
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