目前，房地產市場或許正面臨著史上最複雜多變的經濟形勢，受國內疫情的影響，二月份樓市銷售斷崖式下滑，“雲賣房”模式應運而生；另一方面，全球疫情蔓延導致金融市場大範圍暴跌，流動性危機中各國相繼降息、推出QE等寬鬆救市措施，但巨大的經濟損失已無可避免。
一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題甚至成為了“活下去”，新冠疫情的出現，“活下去”這句口號更具挑戰。新冠肺炎疫情讓今年年初的樓市進入“冰凍”狀態，各地售樓處紛紛關閉，不少房企開始轉戰線上“自救”。據不完全統計，前200強房企中已經有多達140多家房企在線上“雲賣房”。
在行業的聚光燈下，頭部房企公佈業績時的對外表態大不相同，有萬科再談“活下去”的警惕審慎，有碧桂園信心滿滿卻又不公佈具體銷售目標的低調內斂，還有恆大豪言33%增速、衝擊萬億規模的意氣風發。隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態，2020年的房地產江湖依然充滿懸念。
1 "雲購房"火爆，龍頭股估值逼近歷史低位
全球金融風暴下，對於高槓杆的房地產企業而言，無異於雪上加霜。作為全年銷售數十萬億元的行業，房地產市場關係到社會經濟生活各個方面，穩定發展至關重要。據不完全統計顯示，2月以來，已經有70餘省市發文扶持樓市，但同時也有多個“救市”政策被叫停。3月31日，有超過12家上市房企發佈業績，恆大無疑是焦點中的焦點。畢竟在3月23日，該公司剛剛發佈了盈利預警，透露預計2019年的核心淨利潤將下降48%至408億元，淨利潤下降50%至335億元。受此消息影響，當天恆大的股價下跌了將近17%。
樓市的冷淡也反映在了資本市場上，市場中破淨股數量與行情走勢往往呈正相關，股市低迷時破淨股數量逐漸增多，縱觀以往幾次重要歷史底部，最近的一次滬指2638點時破淨股數量有66只，滬指1664點時破淨股有173只，而目前兩市共有420只股破淨，破淨股主要集中在房地產、公用事業、交通運輸等行業。按申萬所屬一級行業劃分，房地產股是破淨高發地，共有54只個股上榜，破淨股數量最多。
受到疫情、國外股市暴跌等多方面因素影響，A股、港股地產股出現大幅下挫，主要龍頭股估值逼近歷史低位，股息率則達到歷史高位。申萬一級房地產指數近期市盈率逼平歷史最低的8.09倍水平，最新市淨率1.23倍，接近歷史最低1.13倍水平。
雖然樓市和股市表現都不盡如人意，但進入新年以來，地產板塊持續被眾多機構看好，接近40家機構發佈行業研究報告，評級多為看好、推薦、增持等。隨著國內疫情的緩解，售樓處開始解封，房企銷售數據也出現回升，部分城市甚至出現火爆的“搶房”現象。萬科通過線上賣房的方式推出深圳“萬科星城”項目，開盤1分鐘銷售額達12億，7分鐘售光288套房。蘇州的三個房地產項目同時開盤，其中一個項目開盤一小時去化率即達到90%，而另一項目也是一分鐘後全部售罄。
除了購房者的火爆熱情，地產股還得到了自家股東的寵愛。3月下旬至今，地產股還迎來了一股“增持潮”，龍湖集團、碧桂園、恆隆地產、旭輝控股、富力地產等多家房地產公司的高管都在對自家股票進行增持，還有不少是“邊漲邊買”。從2月3日至今，龍湖地產已經逆勢大漲了14.05%，但其老闆吳亞軍卻在這輪上漲中還進行了多次增持。值得關注的是，在這輪房地產高管的“增持潮”當中，大灣區國土發展基金和美國資本集團等知名機構也“參和”其中。萬科低調地在業績發佈盤後通過大宗交易系統增持了6500萬股，花了16.25億元，這是萬科事業合夥人5年來首次增持，也是單次增持的最大手筆。
2 當前是地產股的抄底良機嗎？
隨著樓市有序復甦，具有低估值優勢的房地產板塊迎來上漲機會。受多方面因素影響，A股、港股地產股遭遇大幅下挫之後，主要龍頭股估值逼近歷史低位，如何看待當下房地產股的投資機會？
對此繹博投資研究部在接受私募排排網採訪時表示，儘管在城鎮化接近尾聲和人均可支配收入增速持續放緩的大背景下，房地產行業已經步入生命週期後段，房價已經喪失長期大幅上行動力，但是繹博投資積極看好地產股投資機會。首先生命週期末期的行業普遍採用PB估值，在目前市場一直悲觀預期的情況下，香港地產股PB一度跌破歷史最低估值，A股地產股一度接近歷史最低估值，性價比凸顯；其次在房地產買方時代，具有產品競爭力和品牌優勢的優秀地產公司集中度將進一步提升，一些有息負債率低經營現金流好的公司具有相當的安全邊際；最後採用PB估值的淨資產波動，相對採用PE估值的淨利潤波動小，業績確定性高。綜上所述，買地產股比買房好，投資者不妨積極配置和耐心持有優秀地產公司。
半夏投資李蓓在私募排排網《投資者問答》欄目中指出，往後看美股會進入震盪陰跌的過程，中國市場可能會面臨階段性的影響，這個影響可能集中體現在金融、地產、消費品等板塊。地產等板塊的外資持有比例相對較高，當他們認識到中國的房地產週期是在向下、中國居民加槓桿週期在拐頭的時候，外資很有可能會有的第二波拋售。此外，疫情之下，帶來的影響是很多人的收入受到影響，尤其是三四線城市。另外一方面，疫情讓老百姓開始意識到這個世界是充滿了不確定性的，敢於加槓桿的心態就沒有之前那麼好，而居民加槓桿是過去幾年房地產上升的一個最重要的支撐來源。因此，房地產市場的拐點是不可避免的。
華炎投資基金經理李裕銘向私募排排網介紹，最近一些抄底資金確實對香港市場有持續流入，資金對港股市場得標的比較熱衷。落實到房地產，雖然當前估值、股息率逼近前期歷史低位，但是全球疫情影響下，世界經濟環境一環扣一環，還是得把控風險情況下，去做抄底的嘗試，分批建倉。疫情階段樓市清淡在所難免，很多樓盤打出了低折扣售房回補企業現金流，保證資金鍊供給。疫情過後房地產或許還會重新升溫，但是這需要國家給予政策面的支持和引導，促使社會群眾建立重新消費需求和慾望，未來危中有機。
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