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2020年3月25日，武汉土地市场网发布了2020年的第三则土拍公告。公告显示，4月24日武汉将继续迎来土拍。
本次武汉将挂牌7宗地，挂牌土地面积共约28.38万方，起拍总价约48.42万元。其中19号地为公告交通服务地块，16号地为旅游用地，阿松不做具体的解析，本文主要针对另外5宗地来介绍。
从地块分布区域来看，5宗涉宅地块分别位于洪山区、武昌区、江岸区、江夏区、新洲区。
下面来看看各个地块的详细情况：
P（2020）009号地块
江夏纸坊体量约8.92万方涉宅地块，起始楼面价约3572.4元/平，约1.1万方用作还建，回购价格9296元/平
P（2020）009号地块位于武汉市江夏区纸坊街齐心村、城关村（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划净用地面积为23957.04平方米，其中居住用地16457.15平方米，旅馆用地7499.89平方米，规划用地性质为居住用地、旅馆用地。该地块住宅容积率约3.6，旅馆容积率约4.0，总计容建面控制在89200平米以内，其中居住建面控制在59200平以内，酒店建面控制在30000平以内。
该地块竞买保证金6380万元，起拍总价31866万元，起拍楼面地价3572.4元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、根据江夏区人民政府的相关意见：地块成交后，由江夏区纸坊街办事处在本地块内回购不少于11100平方米住宅，用于纸坊街拆迁还建安置房源，回购价格为9296元/平方米，竞得人须自土地出让合同签订之日起24个月内提供上述还建安置房源。
2、竞得人须建设一座不少于3万平方米的四星级（含四星级）以上酒店，且酒店自持经营不得少于5年（自项目竣工验收之日起算）；住宅和酒店需同步规划、同步建设。
地块分析：
1、该地块位于江夏区兴苑街与熊廷弼街交汇处，大区位上属于江夏纸坊板块，武汉楼市限购区。
2、地块微观区位：地块北边是公共停车场、住宅小区；东边是兴苑街（新华路）、住宅小区，东北角是旭辉江夏府；南边是熊廷弼街；西边是江夏区地税局、江夏大道、鸿发世纪城。
3、该地块周边距离新世纪公园、齐心小学、第五中学及九全嘉国际广场都不远，且周边都是较为成熟的住宅小区，基本生活配套较为齐全。
齐心小学：
世纪广场：
4、该地块周边有地铁7号线，距离最近的是北华街站和纸坊站，不过距离都在1-1.1公里左右，不算近，需要借助其他交通工具换乘。目前出行还是自驾为主。
熊廷弼街街景图：
5、该地块总体量约89200平，其中居住建面控制在59200平以内，酒店建面控制在30000平以内。住宅体量本来也不大，另外根据拿地条件来看，还有1.11万方将作为还建安置房，也就仅剩下约4.8万方的住宅可供开发。
6、其实纸坊板块虽然距离武汉核心比较远，但是区域配套非常成熟，但区域内新房供应却不多。且之前一直都是小开发商的天下，直到最近两年才开始逐步有大品牌房企来开发项目。目前区域内有旭辉江夏府、阳光100凤凰街、经发 龙湖·雲峰原著三个项目在售，均价在13000-13800元/平左右。
小区周边成熟小区居多，其中鸿发世纪城二手房成交价最高达到了13720元/平。其他老旧小区成交价基本在11000-12000元/平左右， 不过这些较老社区的价格不太具备参考价值。
P（2020）015号地块
新洲双柳新区住宅地块，起始楼面价约1650元/平
P（2020）015号地块位于武汉市新洲区国营龙王咀农场三分场五队、航天北路以北、涨渡湖大道以东、环城北路以南、航天一路以西（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划净用地面积为118666.66㎡，规划用地性质为居住用地。地块内可建最大计容建筑面积大于118667平米，不大于296666平米，容积率为1.0-2.5。
该地块竞买保证金9790万元，起拍总价48950万元，起拍楼面地价1650元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、竞得人按规定签订出让合同之日起一个月内付清全部土地出让价款（含竞买保证金与溢价部分）；竟得人在签订土地出让合同后6个月内由区土地储备机构交付土地。
2、地块内需配置一所12班幼儿园，用地面积不少于4860平方米，建筑面积不少于3600平方米。幼儿园建成后，其不动产权须无偿移交所在区教育行政部门，并直接登记在区教育行政部门名下。
地块分析：
1、该地块位于国家航天产业基地平江大道延长线上，属于新洲区双柳新城，该区域为武汉国家航天产业基地区域范围内，区域内有众多与航天相关的产业配套。属于外环以外，距离外环线约15公里，位置非常偏远。
2、地块微观区位：北边是环城北路（规划中）、规划住宅用地；东边、西边均为为规划住宅用地；北边是2019年中粮拿下的113号地块及孔雀城拿下的62号地块。
3、目前该地块紧邻孔雀城航天府滨江苑，这也是目前周边唯一在售项目。前期高层毛坯均价6000元/平，是目前武汉市价格最低的项目，卖的还不错。洋房毛坯均价6578元/平米。
4、最近两年双柳新区卖了不少的地，来的还都是大品牌的房企，从拿地条件来看，基本没有额外的要求，且2019年成交的地块基本都是底价成交，因此阿松分析，该地块最终多半也是底价成交了。不过就算是底价成交，今年这块地也比去年中粮、孔雀城的地块贵了约150元/平。
P（2020）016号地块
黄陂区旅游用地，临近木兰景区
P（2020）016号地块位于武汉市黄陂区罗汉寺街邱皮村，横山以南（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划用地面积为25000平方米（以实测为准），规划用地性质为旅游设施用地，国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年。地块内可建最大计容建筑面积不大于2000平米，容积率为0.8。
该地块竞买保证金1520万元，起拍总价2520万元，起拍楼面地价12600元/平，未设置出让最高价。
该地块是旅游用地，距离黄陂木兰景区不远，阿松不做具体分析，大家看看位置就好。
P（2020）017号地块（原P（2019）190号地块）
经开区万家湖板块住宅地块（港湾江城旁），起拍楼面地价6090元/平
P（2020）017号地块位于武汉经济技术开发区50R2地块（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。该地块规划净用地面积 48101.81平方米（以实测面积为准）；规划用地性质为居住用地，容积率2.5，最大计容建面120255平方米。该地块竞买保证金14650万元，起拍总价73236万元，起拍楼面地价6090元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、竞得人付清全部土地出让价款，并按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起90日内，由武汉市土地储备中心武汉经济技术开发区分中心负责向竞得人移交土地。竞得人根据需要可自行承担费用实施场地平整。
2、竞得人须配建1所6个班幼儿园，每个幼儿园用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米，建成后竞得人须将此幼儿园用地及房屋产权无偿移交武汉经济技术开发区（汉南区人民政府）指定部门。
地块分析：
1、该地块是原定于2019年12月24日挂牌的P（2019）190号地块，后来因为无人报价而流拍，本次重新编号进行过挂牌，与之前相比就是取消了最高出让指导价，其余要求均没变。
2、该地块均位于经开区沌口路以南，紧挨着港湾江城项目，属于万家湖片区，该片区是武汉经济技术开发区三环至四环间临长江的一片地带，从该项目出发沿沌口路一路向北行驶约6公里左右可达到三环线。
该片区内的万家湖一带正快步的进行旧城改造，目前区域内有一些拆迁改造、待拆迁的老房子、一些正在建的楼盘结合为主的面貌，阿松暂时把这里称为万家湖新城。
3、地块微观区位：该地块北边是沌口路、地铁16号线及规划的住宅用地；西边是融信中国191地块；西南角是港湾江城；东边是道路、规划住宅用地、长江。
区域内已有大开发商高价拿了地，目前经开区的地王项目就在万家湖新城板块内，是由武汉统建城市开发有限责任公司拿下的P（2016）129号地块，楼面价7500元/平，即武地电建汤湖观筑项目，此外2019年融信中国拿下了17号地块西边的住宅地块。
P（2016）129号地块
4、目前地块周边仅有港湾江城项目在售，带装修均价13500元/平。目前港湾江城项目已经被融信所收购，该地块为港湾江城关联地块，有可能继续被融信拿下。
P（2020）018号地块
武昌内环小体量住宅地块，底价成交即武昌地王！起始楼面价约19196.7元/平！为融创中心补充地块！
P（2020）018号地块位于武昌区星海路以北（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示），规划净用地面积4010平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；总计容建筑面积不大于16930平方米，容积率为4.22。
该地块竞买保证金6500万元，起拍总价32500万元，起拍楼面地价约19196.7元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
根据武昌区人民政府意见：该地块应与北侧相邻姚家岭村K6地块进行统一规划，竞买人须承诺已与姚家岭村K6地块建设业主充分协商。
地块分析：
1、该地块位于武昌区星海路以北，处于武昌内环之内，是整个武汉非常核心的位置，地段很好，就位于融创中心K2地块南侧。
2、地块微观区位：地块东北边是体育馆和路、融创中心、沙湖大道、万达商圈；西南边是星海虹城、星海路、地铁2号线；西北边是公正路、省文化厅、沙湖公园。该地块因为地处核心，周边都是非常优质的资源和配套。
3、该地块距离地铁2号线小龟山站仅约260米，此外周边还有地铁4号线的洪山广场站、楚河汉街站，距离在800-1000米左右。还有沙湖大道、武珞路等多条主干道，交通条件还不错。
周边路况：
4、根据地块拿地要求显示，该地块需与姚家岭村K6地块进行统一规划，根据资料显示，K6地块的土地使用者是武汉合富联银置业发展有限公司，该公司又是融创旗下的子公司，也就是该地块就是融创中心的补充地块。因此最终融创会拿下P（2020）018号地块，该地块体量约1.7万方。
5、该地块起始楼面价19196.7元/平，就算底价成交也已经是武昌区地王无疑了。武昌区目前的地王是花样年P(2018)053号地块，楼面价14518.9元/平。不过由于只是一个补充地块，项目前期拿地价格并不高，因此不能拿这个楼面价来衡量太多东西。此前，保利大都会K1地块的补充地块也创下了洪山区单价地王，其实地价参考价值也不大。
6、该地块所处的沙湖板块是武汉豪宅区之一，目前武昌核心区的在售住宅价格基本上都是35000+，该地块周边的沙湖久玺价格突破41600元/平，前期融创中心的价格为37000元/平，为当时武昌第二贵豪宅。同时，地块周边的万达御湖世家二手房均价也突破40000元/平，但基本是挂的高，卖的少，卖的慢，有价无市。因总价过高，几个月都没有一套成交，成交单价都没有超过38000元/平。
挂牌价：
成交价：
P（2020）020号地块
江岸区二七涉宅地块总体量约24.9万方，约21.3万方住宅全部用作还建
起始楼面价约11800元/平，毛坯回购价格19000元/平
P（2020）020号地块位于江岸区二七街道，南至二七路、北至二七北路、东至黄埔人家小区、西至规划路，规划总用地面积为57446平方米（其中商业设施用地10902平方米，居住用地46544平方米），其中B1地块净用地面积28357平方米（其中横一通道预控线控制用地1329平方米），B2地块净用地面积10902平方米（其中轨道控制线控制用地974平方米，横一通道预控线控制用地1284平方米），C地块净用地面积18187平方米（以上面积均以实测为准）；规划用地性质为商业设施用地、居住用地，（其中，B1地块为居住用地；B2地块为商业设施用地（包含零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地，不包含批发市场用地），并根据《武汉市规划用地兼容性管理规定》本地块可兼容商务设施用地；C地块为居住用地）；地上最大计容建筑面积控制在24.9万平方米以内，其中B2地块商业商务建筑面积不超过3.6万平方米，B1和C地块居住建筑面积共计不超过21.3万平方米，地块容积率4.33。
该地块竞买保证金58770万元，起拍总价293820万元，起拍楼面地价约11800元/平，未设置出让最高价。
地块要求：
1、根据江岸区人民政府意见，项目建成后，由江岸区城区改造更新局回购该项目全部住宅建筑面积，用于对接江岸区“三旧”（棚户区）改造项目产权调换安置房源，回购价格为19000元/平方米，交付标准为毛坯房，且自本地块成交之日起36个月内交付上述产权调换安置房源。
2、地块内应控制一处标准化菜市场，建筑规模不小于1500平方米。
3、C地块内配建一所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑规模不小于3600平方米，建成后其用地及产权无偿移交所在区教育行政部门。
地块分析：
1、该地块位于江岸区二七街道，南至二七路、北至二七北路、东至黄埔人家小区、西至规划路，整体位于武汉二环内。
2、地块微观区位：地块北边是二七北路、住宅小区；东边是黄浦人家住宅小区、二七横路、劳动社区、解放大道；南边是新村小学、二七路；西边是规划的黑泥胡路、住宅社区、二环线。
3、该地块周边距离二环线、解放大道都不远，还有地铁3号线二七小路站、1号线二七路站，距离都在500米左右，是步行可达的距离。此外后期还有规划的地铁10号线在地块附近，整体来说交通条件也还不错。临近小学、距离二七滨江的商业规划也不远。位置和配套都较好。
二七小路站街景图：
二七路街景图：
4、该地块总体量约24.9万方，其中住宅体量不超过21.3万方，可所有住宅将全部用作还建，因此与广大购房者基本无缘了。
5、该地块所在板块目前基本没有新房在售，要不就是东边二七滨江的豪宅项目，均价基本都是4万元/平以上，再就是西边后湖板块18000元/平-19800元/平左右。不过该地块的回购价毛坯19000元/平一定程度程度上或许可以作为后期区域内的新房价格参考。
以上就是将于4月24日挂牌的地块情况，最终结果大家可持续关注，阿松会继续跟进的。更多土拍信息可关注武汉楼市一线，回复“土拍”进行查看。
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