業主資信，是指業主的資金支付能力。實踐中往往會遇到這樣的情況：承包商辛辛苦苦幹一個工程，“活幹完了、業主跑了”，欲哭無淚！然而，風險往往與機遇同在，高收益的項目通常都意味著高風險，但是針對業主完全沒有資信風險的項目，則意味著低價競爭。因此，建築施工企業的風險控制能力決定企業盈利能力和發展質量。哪個企業能夠在風控能上予以突破，哪個企業就能夠在行業中領先。因此，孫律師撰寫此文，詳解業主資信不良會對施工單位造成哪些危害，施工單位應如何識別業主資信風險和業主資信風險應如何防範。
一、業主資信不良的危害
危害一：無法回收墊資款
業主資信不良的項目，會要求施工單位墊資施工。在施工過程中，業主可能因各種原因破產倒閉，施工單位只能通過參與破產債權分配回收工程款，但很可能業主資產根本不足以償還工程款，導致施工單位無法回收墊資款。
危害二：危害項目現金流
正如筆者在《“以房抵債”的風險與應對》一文中說到：“現金流是一個企業的血液，缺乏現金流的企業很難正常經營，會導致企業資金週轉困難，從而引發各種糾紛，更有甚者會導致企業破產倒閉。企業如此，項目也是如此。”對於一個項目來說，若業主資信不良，最大的表現在於業主會要求施工單位墊資施工、在過程中無法及時支付工程款，導致項目沒有現金流入，會極大的危害項目現金流。
危害三：危害公司現金流
業主資信不良，施工單位無法從業主處回收工程款，但是仍需支付分供單位工程款，不僅項目沒有現金流，還會極大的危害整個公司的現金流。
二、業主資信風險的識別
1、審查業主的註冊資金
當前形勢下的項目開發都成立項目公司，項目公司即為業主。根據公司法規定，項目公司作為有限責任公司，股東僅僅在其出資範圍內對項目公司債務承擔責任，註冊資金已經實際繳納完畢了，公司債務與股東無關。因此，股東對項目公司的出資金額很大程度上能夠代表項目公司資信能力。審查業主的註冊資金主要從兩個方面：
（1）註冊資金的多少，顯然註冊資金越多資信能力越強；
（2）註冊資金的實繳，根據公司法規定，公司成立實行註冊資金認繳制度，即營業執照上的註冊資金只是公司股東聲明繳納的金額，具體實繳時間按照公司章程規定的時間和金額繳納。
所以查看業主的註冊資金不能簡單看營業執照上的數字，還要看其實際繳納情況。
2、審查投資人行業內地位
如上所述，項目開發一般採用項目公司制度，有時候單純看項目公司很難發現端倪，所以還要看項目公司背後的實際投資人。實際投資人的行業地位決定了業主的資信能力。
項目投資，一般包括政府投資、企業投資和個人投資；企業投資又包含國有企業投資、民營企業投資和外商企業投資。一般情況下政府投資和國有企業投資項目公司的信用最好，其次是外商投資，再次是民營投資。但是也不盡然，政府投資項目也要看政府的財政收入能否承擔債務支出，民營投資要看投資人是傳統的開發企業還是新入行的開發企業。
新入行的開發企業，往往懷揣著“入市搶金”的夢想，但是無論資金儲備、開發經驗，或者社會關係都明顯儲備不足，要麼項目開發過程設計修修補補，要麼一旦市場不利就資金困難，缺乏抗風險能力，容易發生項目停工甚至爛尾。還有一些民營企業明顯社會信用不夠，項目回款不是用於償還項目公司的債務，而是優先被股東挪用。
3、審查土地使用權歸屬
根據法律規定，建設工程施工前業主應當取得建設用地使用權，而建設用地使用權又是業主的最主要資產。但是在某些情況下會出現施工人進行施工時，在建工程的建設用地並不在業主名下，這種情況一旦發生欠款糾紛就容易出現業主無資產可供執行的窘境。
一是基於委託的開發，即土地使用權人委託業主開發項目，此情況下委託人是否對施工欠款承擔責任，在法律上有爭議；
二是合作開發項目，即常見的一方出地、一方出錢，由出錢的（業主）與施工單位簽訂施工合同，此情況下雖然江蘇省、河北省高院規定合作各方對工程欠款負有清償責任，但是最高人民法院的多事判例並不支持該觀點，而是依據合同相對性的原則僅僅判令與承包人簽訂合同的乙方承擔工程款支付責任；
三是業主未取得土地使用權的情況下違法開發， 雖然是違法開發但是很多地方政府為了形象業績往往對這種違法開發睜一隻眼、閉一隻眼，或者“以罰代管”。此情況下，多半是因為開發企業沒有繳足土地出讓金，所以屬於業主信用差；
四是政府招商類的項目，如PPP、BT項目等，這些項目表面上是施工單位與投資人共同投標、共同與政府（或政府指定實施主體）簽訂合同，但是若施工單位不參與項目公司的管理，其實建設工程施工合同的真正發包人是項目公司，這一類的項目公司本身往往並沒有資產，其工程款支付要麼來源於融資，要麼來源於政府回購支付，要麼來源於項目自身銷售收入，總之是資金實力差、社會信用不足。
4、查明項目土地出讓金支付情況
根據房地產管理法，我國土地歸國家或集體所有，城市建設用地應當採用出讓或劃撥的方式，除公益類項目採用劃撥用地外其他項目建設用地應當採用出讓方式，及用地單位繳納土地出讓金後方能獲得土地使用權，進而辦理規劃許可和施工許可。
但是很多地方政府出於招商引資的需要，往往在業主沒有支付土地出讓金的情況下提前將建設用地交付，項目提前施工。還有一種情況是業主自身沒有支付能力，政府借錢給業主交付土地出讓金的。筆者曾代理過一個案件，施工單位承接一個40億招商引資類項目後，發現業主註冊資金僅5000萬，在過程中毫無資金支付工程款。當項目停工後調查發現，本項目的土地出讓金是政府借給業主的，業主毫無資金實力，就寄希望於工程達到預售節點，利用預售的房款支付工程款，以此空手套白狼。
項目土地出讓金是否需全額支付能很大程度上說明業主的資金實力。如果業主付清了項目土地出讓金，且其項目土地並沒有用於大額抵押貸款，說明其開發項目的資金實力較強，資信狀況較好。但如果其欠付大量的項目土地出讓金，項目極有可能因為證照不全無法辦理預售許可證，導致業主資金無法回籠，從而無法支付工程款。
5、查明業主過往履約情況
筆者代理過一起案件，業主是業界聲望較高的民企，規模龐大，其開發的項目在當地也多為數一數二的標杆項目，同時有第三方提供付款保證。按理說，此類項目的風險較小，但因施工單位在承接項目前沒有仔細瞭解該企業的過往履約情況，結果在項目竣工後，業主資金鍊突然斷裂，保證人的股價跌到近乎為零。一夕之間，業主爆發信用危機，銀行等債權人紛紛爭先訴訟、查封業主資產。即便案件最終勝訴，客戶也已經很難實現全部債權。
實際上，保證人系業主的關聯企業，兩家企業都被同一家族的幾個兄弟實際控制，如果客戶在承接項目前仔細瞭解業主的過往履約狀況就會發現，拖欠工程款是這家企業的慣常做法，且項目收益都被股東立刻分配掉。因此，該企業的涉訴情況非常多。客戶在未進行業主資信調查的情況下草率的承接了項目，最終導致了項目虧損。
6、查明業主涉訴情況
業主涉訴情況可以從側面反應業主的過往履約情況及其資金實力，其是否被列入失信被執行人名單更是判斷其資信狀況的必查項目。因此，承接項目前，可以在中國裁判文書網、啟信寶APP、最高人民法院網站的被執行人信息查詢窗口、信用中國等網站調查業主近三年的涉訴情況及被行政處罰的情況。需要注意的是，如果業主變更過單位名稱，則失信被執行人網站上僅僅顯示名稱變更後的失信記錄。要查之前的記錄，需要輸入之前的名稱。
7、瞭解業主融資計劃
業主融資計劃落實不僅可以保障工程款按時支付，還可以保障項目建設的順利進行，即便將來項目銷售情況不佳，也可以通過查封拍賣建成的房屋用以實現債權。
8、考核項目前景狀況
有的項目施工單位在承接時，明知業主資信不好，但是出於各種原因，不得不承接。因此，項目前景對於施工單位就變得極為重要，也即項目是否容易變現極為重要。一個項目如果項目前景很好，比如發達地區的發地產項目，即使業主資信不好，只要能保證業主回收的資金優先支付工程款，那麼對於施工單位來說，工程款的回收也不會有太大的問題。相反，如果項目前景不好，再加上業主本身沒有支付能力，在業主中途放棄項目或者其他原因導致無法工程款無法回收，施工單位就無法收回工程款，並且很可能項目無法拍賣，導致施工單位徹底虧損。
9、謹慎承接工業項目
工業項目最大的特點就是工業用地不值錢，並且一般為業主自用的項目，所以在承接此類項目時，施工單位應該仔細審核業主資信，若業主資信不好，應要求業主提供相應的支付擔保，否則拒絕承接。因為當工業項目無法回收工程款時，即使施工單位起訴查封了業主的土地與在建工程，很可能無人接手，導致工程款無法回收。
三、業主資信不良典型案例解讀
1、中冶某集團公司與建科公司、環灣公司施工合同糾紛一案
環灣公司系市政府平臺公司，為建設市政道路對外發布招標公告，對市政道路BT項目招標。中冶某公司與建科公司聯合投標並中標。根據招標公告，既可以由中標人組建項目公司，也可以由中標人中的一家單位作為項目公司；項目公司負責籌措資金進行建設，竣工驗收後環灣公司分三次將工程價款、利息等款項支付給項目公司，施工單位的工程款由項目公司籌措支付。中標後，建科公司和中冶某公司沒有組建新的項目公司，而是由建科公司作為項目，施工過程中建科公司沒有按照約定及時將工程款支付給中冶某公司，工期也一拖再拖，工程竣工後，環灣公司先後按照約定支付了兩次款項，但是建科公司並沒有將款項支付給中冶某公司，因建科公司民間借貸未還大部分款項被法院強制執行划走，第三筆款項雖然還在環灣公司處沒有付給建科公司，但是該應收款被建科公司質押給貸款人用以貸款，貸款金額已經被建科公司各股東以各種名目瓜分。目前，建科公司人去樓空，五個股東下落不明，對欠付中冶某公司鉅額工程款無力償還。
2、中建某局與某經濟開發公司、南京某公司項目糾紛
某經濟開發公司是某地方政府平臺公司，其因開發地方保障房項目進行公開招標。根據招標文件，參與投標的單位應由一傢俱有房地產開發資質和一傢俱有房建特級資質的施工企業聯合投標，中標後經濟開發公司將工程款和利息支付給房開公司，房開公司將工程款支付給施工企業。後中建某局與南京某公司聯合投標並中標，並按照招標文件的內容簽訂施工合同。但是合同簽訂後三方發生爭議，中建某局認為南京公司沒有資金支付能力，其資金完全依靠溧水公司對其的付款，但是一旦南京公司將溧水公司的付款轉移走，就可能給中建某局造成嚴重損失。為此，三方經過長時間、多輪次協商，初步達成一致，（1）南京公司提供可行的融資計劃；（2）南京公司的母公司對中建某局提供付款擔保；（3）增加南京公司對中建某局的付款節點；（4）三方約定對經濟開發公司支付給南京公司的工程款進行共管，確保南京公司不能隨意挪用，優先支付工程款。上述協議簽署後項目進入正常施工，施工過程中經濟開發公司又認為直接將工程款支付給南京公司容易引起糾紛，遂將工程款支付支付給中建某局。至此，業主的資信風險全部解除，項目取得非常好的經濟效益。
筆者解讀
業主資信風險的案例數不勝數，但是之所以本文中用這兩個案例，是因為這兩個案例的基本情況幾乎完全相同，但是最終結局完全相反。這兩個案例充分告訴讀者風控的重要性。第一個案例是孫律師正在代理的訴訟案件，第二個案例是孫律師受中建某局委託做過的一個過程法律服務項目。1、這兩個項目的基礎情況幾乎完全一樣，都是政府平臺公司招標，都是以BT的模式處理，都是平臺公司將工程款支付給聯合體一方，聯合體一方再將工程款支付給施工單位。2、之所以產生的結局不同，完全是因為中建某局牢牢地把風險控制放在重要位置，為了控制風險寧肯不做項目、為了控制風險寧肯得罪政府、為了控制風險聘請律師提前介入；但中冶某公司沒有把業主風險當作要務，一味地迎合政府、迎合業主，一再貽誤戰機，該共同組建項目公司的沒有共同組建；該進行資金監管的沒有做監管；沒有對付款人提出任何擔保要求，眼睜睜看著建科公司的五個個人股東利用民間借貸高額利息的方式將建科公司的錢全部轉移走。3、這兩個項目還有一個共同點是合同約定的計價方式對承包商非常有利，至少比市場價多賺十幾個點的利潤，項目成敗基本取決於對業主資金支付，而這兩個項目都是有政府最終付款的，雖然合同約定的付款不是付給施工單位，但是隻要措施得當、風控到位，完全有機會通過控制政府平臺公司對項目公司的付款來確保施工工程款到位，只要承包商認識到這一點並且做到位，項目實現高額利潤非常輕鬆。
四、業主資信風險的防範
1、高度重視業主風險，堅決避免墊資“裸奔”
當前市場環境下，不管是政府投資項目還是企事業單位投資的項目，無一例外都是採用墊資施工的承發包方式。業主信用好承包商墊資比例不大，越是信用差的業主越要求高額墊資，承包商乾的越多墊的越多，若業主破產或資金鍊斷裂，承包商墊資的款項很難回收。所以，業主資信風險是承包商的最大風險，承包商任何的投標策劃、商務策劃、結算策劃，都是建立在業主有資金償付能力之上的，一旦業主沒有資金支付能力，則承包商項目必然鉅虧。
所以，承包商在投標或簽訂合同之前，應對業主信用進行核實，對商業信用不足的業主、缺乏資金儲備的業主、缺少主要資產的業主，必須嚴防死守，除非業主提供足額的擔保或承包商採取切實可行的防風險措施，否則不能承建該類項目，不能有僥倖心理。
即使進入到施工階段，承包商也要一邊施工一邊審查業主資產和償債能力，一旦發現業主償債能力不足，或者業主有轉移資金、危害債權人利益的動作，就應立即採取措施減少投入，除非能夠採用有效手段控制風險，否則應當解除合同。
2、樹立正確風控理念，最大限度挖掘效益
承包商要正確區分業主資信風險與項目前景風險。雖然業主資信存在問題但是項目前景好的，可以在控制業主資金流轉的情況開展項目合作。這種項目合作既可以包括項目營銷階段的“融投資帶動總承包”，也可以包括施工過程中的合作。
當業主遇到一時的資金緊張時，承包商不能只是單純的考慮停工、訴訟，而是首先應當判斷有沒有合作機會。因為有的項目承包商停工業主就死了，業主死了承包商也死了。所以，當承包商做了一定的工程量的時候，雙方其實是利益共同體，業主出現資金問題承包商的第一反映應該是如何利用業主的資金問題獲取更大利益，而不是落井下石，或為了自己利益致對方於死地。
如果承包商認為項目前景不錯，並且決定與業主開展合作時，依然要守住風控底線，充分判斷如何控制業主資金、如何鎖定結算、如何保障最終的付款。但是如果業主和項目都沒有前途，或者雖然項目有前途但是業主“一意孤行、拒絕合作”的，承包商則要守住底線，想方設法減少投資、防止風險。
3、拒絕項目施工之前，先讓業主增加信用
無論施工合同簽訂之前，還是項目施工過程之中，如果承包商認為存在業主資信風險的，首先要看業主願意如何增加信用，如果增加的信用可以保障未來的工程款回收，則可以考慮繼續施工。在實際操作層面，業主增加信用方式主要有：
（1）提供有效擔保
業主增加信用最直接的方式就是提供擔保，包括股東擔保、關聯企業擔保、實際控制人及其配偶擔保。
股東擔保和關聯企業的擔保，關鍵是提供擔保的股東和關聯企業具備更好的資金實力和清償能力；實際控制人和配偶的擔保主要目的是防止實際控制人轉移項目公司資產，避免“窮廟福方丈”的情況出現。
根據《擔保法》，保證擔保分為連帶責任保證和一般保證，兩者的區別在於連帶責任保證情況下，施工單位可以同時起訴保證人和業主，但是一般保證情況下施工單位必須先起訴業主，業主資產無法償還債務時才能起訴保證人，所以施工人應儘量要求擔保人明確提供連帶責任保證。
另外，根據《擔保法》保證人的保證擔保範圍可以進行約定，建議施工單位不僅僅把業主欠付的工程款列入擔保範圍，而且還把利息、違約金、停窩工損失、以及為了實現施工方債權的律師費、訴訟費、差旅費等一併要求擔保人擔保。下文所列的其他擔保方式也可照此處理。
（2）項目回款控制
項目回款主要是銷售回款或PPP、BT項目政府回購回款。對業主項目回款的控制，主要是防止業主或業主股東方把項目回款轉移，從而降低業主的償債能力，損害施工單位利益。政府（包含政府平臺單位或實施主體）回購款的控制，主要是簽訂三方協議，約定政府付款至指定承發包雙方所共管的銀行賬戶；銷售回款控制，主要是資金監管實現。
（3）項目資金控制
項目資金控制的手段顯然比項目回款控制要嚴格，項目資金控制是指施工單位對於業主所有的銀行賬戶全部監管，沒有施工單位同意不能開設新的銀行賬戶，不能對外支付，以此確保施工單位對於業主所有的資金進行控制，最大的保障自己的利益。
（4）項目公司控制
項目公司控制是指施工單位要求修訂項目公司章程，授權董事會對公司所有決策享有表決權，然後控制項目董事會，從而控制業主的所有決策，包括印章控制、合同控制、支付監管、重大決策同意等等。
（5）在建工程抵押
在建工程抵押是指建設單位將其土地使用權連同地上建築物抵押給承包商指定單位。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。根據該規定，在建工程只能抵押給貸款銀行（或其他金融機構），而不能抵押給施工單位。如果施工單位堅持要求對方的在建工程抵押，可以採用委託貸款融資的方式，要求業主將在建工程抵押給銀行。
（6）股東股權質押
《擔保法》和《物權法》都規定了股權可以出質，當事人應簽訂書面合同，質權自相關機構登記時設立。施工單位在業主資信不良時，可以要求股東股權質押，以此為自身工程款設立擔保，為工程款的回收增加保障。實踐中股權質押的擔保效果一般，只能起到防止業主股東轉移股權的作用，對於工程款支付擔保只能是“聊勝於無”。
（7）股權讓與擔保
讓與擔保，並非《擔保法》中擔保方式，但卻常見於江浙地區。其基本原理是債務人（或債務人股東）將物或股權轉給債權人，當債務人償還完欠款後，再將物和股權贖回。股權讓與擔保是指施工單位要求業主將一部分股權轉讓給自己，以此擔保在業主按時支付工程款。在操作中，施工單位可以與業主簽訂股權轉讓合同，然後做股權變更登記，在業主無法支付工程款時，施工單位即可以出讓該部分股權，從而實現自身債權。
（8）房屋讓與擔保
房屋讓與擔保與股權讓與擔保有異曲同工之處，都是業主與施工單位簽訂轉讓合同，將擔保物過戶到施工單位名下以此擔保在業主不支付工程款時施工單位的債權。房屋讓與擔保是指以業主名下的房屋轉讓給施工單位，以此來擔保業主按時支付工程款。由於我國承認有條件下的物權期待權，因此很多承包商所謂的讓與擔保只是簽訂買賣合同並且登記備案，並沒有辦理產權過戶，該種讓與擔保方式可以阻卻業主將房屋再次出售，但是不一定能夠確保對簽約房屋的優先權優於其他債權人的查封權，肯定落後於建設工程優先受償權。
4、降低項目墊資金額、減少項目承包範圍
在業主資信不良且未作出有效增加信用舉措時，施工單位一是應採取各種辦法減少墊資資金，防止在施工過程中因業主破產導致墊資金額無法回收；二是需要減少項目承包範圍，要求業主將單獨招標項目、指定分包項目、聯合招標分包、PC項目中的業主指定採購等平行發包，以此避免在業主破產後，施工單位仍需向指定分包支付工程款，使自身損失擴大。
5、依法停工解約、避免損失擴大
施工中，承包商發現業主資產不足以償還墊資款且業主方沒有提供有效擔保時，顯然施工越多、墊資越高、風險越大，因此承包商從止損的角度應考慮停工。但是考慮停工時要注意：
首先，要判斷停工是否有利，有的建設工程施工費用基本由承包商墊付，土地款價值不大，一旦停工項目肯定爛尾，這時要謹慎停工。最好的辦法是在業主增加信用、優化工程計價的情況下項目墊資施工。但是如果項目前景不好，就只能停工止損。
然後，施工單位要找停工的理由，即做到“合法”停工，不能因停工導致自己違約，從而被業主追究違約責任，導致自身陷入不利境地。
因此，施工單位應綜合判斷，如繼續施工只會導致施工單位損失繼續擴大，且業主資信狀況短時間內不會好轉，施工單位應果斷尋找各種理由停工，逼迫業主增加信用，停工後業主沒有作出有效的增加信用的舉措時，則應要求解除合同，然後退場與業主進行結算。
6、訴訟、查封、優先受償
訴訟是在萬不得已的情況下才啟動的，是施工單位最後的權利保障。在業主未破產的情況下，訴訟不是目的，是手段，是通過訴訟查封逼迫業主支付工程款，或者在與業主談判中佔有主動地位。
在起訴時，應同時要求確認優先受償權，以此來保障施工單位的自身權益。在起訴後，應根據業主資產狀況及訴訟金額查封，從而要求業主支付工程款，並以此保障勝訴後的執行。
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