沒來過寧波的人都以為寧波靠海，來過之後才知道寧波靠江。傳統的市中心叫“三江口”，這裡離入海口差不多還有三四十公里。
所以寧波城市的格局是由“江”而不是由“海”來定義的。老三區中，有二個區與以江命名，一個叫江北，一個叫江東(後併入鄞州)。在寧波最新的戰略規劃中，同樣有一個以“江”命名的省重點項目，叫“甬江科創大走廊”。
聚焦到樓市，寧波最為火爆的板塊，也多與江有關，如鄞州的長豐板塊、海曙的鄞奉路板塊，江北的灣頭及姚江板塊等。
十多年前，寧波提出“東部新城”的概念，因為向東是大海，想要擺脫“江”的束縛。
但事實上，向東是小港！小港計劃今年一口氣推出十幾塊地，正在炒熱“濱江新城”。
兜兜轉轉，還是靠江。
但“三江”真的已經撐不起寧波大都市的框架了。去年寧波流入人口34萬，僅次於杭州、深圳和廣州，居全國第四。按照這個勢頭，寧波不是會不會做大，而是會做多大。
大寧波迫切需要新方向。奉化太遠，城西太亂，留給寧波最好的機會，只有在東錢湖。
對於寧波來說，東錢湖不僅是個湖，更是指雲龍、下應到東錢湖的廣大腹地。
也就是我們聽到的東錢湖新城。
老司機不記得多少次去過東錢湖，有意思的是，當我問起東錢湖在哪裡時，居然有不少人答不上來，有人說在東邊，還有人說是東錢湖是北侖的。
我相信仍有不少人沒去過東錢湖，包括寧波本地人。瞭解東錢湖全貌的更是寥寥無幾。
這不是一個小湖，繞湖一週45公里，水域面積22平方公里，有西湖的三倍大。不僅如此，東錢湖三面環山，山體面積尤其廣闊，只有西北一面是平原。要想了解東錢湖全貌，不去若干次，不花大量時間，是做不到的。
湖光山色，煙波浩渺，東錢湖的美麗毋庸置疑，但如果僅是一個景點，其價值始終是有限的。東錢湖價值要最大化，就必須成為寧波城市的一部分。
也就是城中之湖。
在南方，不少城市都有湖，但大多有湖無山。像東錢湖這樣有山有湖、流域廣闊且又完全屬於一個城市的，十分罕見。
這是造化送給寧波的禮物。
有了這個湖，寧波的氣質與底蘊將大不一樣。從三江口到東錢湖，標誌著寧波城市層級的躍升。
肯定有人會不理解，東錢湖不是一直都在那嗎，現在跟以前又有什麼不同？老司機要說的是，湖還是那個湖，只是我們看待她的視角變了。
以前，我們認為東錢湖是郊區的一個景區，將來我們把她看成是城市內的公園，區別就在於城市的邊界。以前湖是在城外，以後湖是在城中。
“城中湖”概念的提出，是東錢湖命運的轉折，可能也是寧波城命運的轉折。
《寧波2049城市發展戰略》中，對東錢湖的表述是“三面環山一面城”。
西湖是不是“三面環山一面城”？
東錢湖新城的提出，其實已經有幾年了，大家好奇的是一直未見有什麼大動作。直到最近，寧波國際會議中心規劃出臺，大家才知道東錢湖板塊要啟動了。
東錢湖遲遲未動的原因可能是在做規劃，迄今為止我們還沒有看到最終版的東錢湖新城規劃方案。規劃未定，項目是沒辦法上馬的。
但老司機認為更大因素在於轄區劃分。
由於歷史原因，原有的東錢湖管委會所管轄的範圍是很有限的，特別是可用來開發的土地很少。根據設想，未來的東錢湖與城區融為一體，主要方向就是雲龍、下應這一帶，但這一帶的土地都不是東錢湖的。
要建新城，最終要解決這些問題，可能需要調整轄區範圍，老司機的猜想是，東錢湖管委會的轄區會擴大。
也就是雲龍、下應的一部分土地可能會劃歸東錢湖管轄。
這可以解釋為什麼最近一兩年雲龍、下應樓市很熱，但出讓的土地很少，特別是靠東錢湖的土地，一塊都沒有賣出來。
在沒有重新劃定之前，老司機估計是不會賣的。
前端時間老司機寫了方橋、鎮海、北侖和洪塘，一直有讀者留言，希望我寫一寫雲龍。如果簡單的說，毫無疑問雲龍會受惠於東錢湖新城，但如果要仔細分析，最大的變數在於雲龍是否會有一部分土地“割讓”給東錢湖。
如果有，劃入東錢湖的土地和留在雲龍的土地，價值是完全不一樣的。
最近江北宣佈了一件事，將在原洪塘街道的基礎上設立新的街道，重點就是姚江新區。如果新街道設立，那麼新街道和洪塘街道的地段價值，肯定將會有所差別。
當然，洪塘還是會因此而受益。
所以，在老司機“付費問答”中，凡是涉及投資東錢湖的問題，無論是項目在雲龍還是在東錢湖，我都會說：東錢湖最有潛力的地塊還沒賣出來，未來的項目，地段位置可能更好。
老司機之所以今天再提東錢湖，是因為東錢湖4月計劃出讓二塊地。其中一塊用於建設國際會議中心，這可以被視為東錢湖新城啟動的標誌性工程；另外一塊地位於地鐵四號線南側，是一塊真正的好地（見下圖）。
你知道老司機一向都不願意寫土拍，但這塊地為什麼會拿出來說呢？
大家注意到沒有，東錢湖連片的開發，幾乎全部位於4號線以北，如中海陽光玫瑰園、萬科東望，以及前不久的湖城大境。而4號線以南的廣大空地一直沒有推出。
但未來的發展空間正是在4號線南側，4號線--繞城高速--雲龍--東錢湖這一片廣袤的區域。老司機認為，這才是未來東錢湖新城的所在地，應該優先考慮這一帶。
所以投資東錢湖，最好的選擇還是等，等規劃出來，等土地出來。
也許有人會說，再等就更貴了，越等越買不起。這話有一定道理，但話說回來，雖然現在可能會便宜一點，但沒有買到發展方向上，又有多大意義呢。
對於寧波城市版圖的擴張，老司機想說，大海太遠，但東錢湖觸手可及。
（本文內容僅為作者推測，不能作為投資買房依據）
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