二手成交量下降41.9%，低點購房時機要來了？

在剛剛過去的10月，北京樓市由於受到國慶假期影響，整體成交量有所下滑。與此同時，全國各線城市樓市成交量均呈不同程度下行，同比僅一線城市出現小幅上漲。2018年10月，北京全市二手住宅成交8879套，環比下降41.9%，同比上漲44.23%，相比2016年同期下降57.62%。

月度概述

10月北京豪宅市場報告

綜合回顧10月份，整個房地產市場處於“猜測”期，關於放鬆限購、限價、信貸利率等方面的信息也不斷被傳遞。近日，住建部提出堅決落實“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決遏制投機炒房，加大分類調控、精準施策力度。

“10月，實際房地產市場表現如何呢？

1. 土地方面，持續供應限競房： 10月成交6宗地全部為限競房，同時受“90/70”限制，預計11/12月份供地結構不會改變。
2. 新房豪宅供應大量增加： 豪宅供給量創近三年來月供應最高值，從預售價格來看，性價比較高，屬於低點購置時機。
3. 二手房成交量下滑： 預計11/12月份成交量將會有所回升，“穩”將會是長期趨勢。

“近日，來自各方聲音都在討論房地產的“寒冬期”，但這種“寒冬”主要是對開發商的考驗。當下，值得二手房市場的買賣雙方把握的“出售時機”及“購置時機”各是怎樣的呢？

• 賣方： 如果有資金週轉的壓力或資產重新配置的計劃，當前市場下，低於市場價掛牌更有利於快速成交。
• 買方： 低點買入當然是最佳時機，而“最低點”從來都是相對的；買賣雙方博弈，成交量下降帶來二手房屋成交週期拉長，如有急售業主低價出售，對於買方則是購置機會。

市場環境

10月北京豪宅市場報告

10月15日起，央行降準1個百分點，釋放增量資金約7500億元，此次為2018年度第4次降準。貨幣政策為政府宏觀調控不可缺少的一部分，2008-2016年間，我國貨幣政策經歷多次相對寬鬆時期，期間釋放了大量資金，並通過有效的傳導機制順利流入房地產市場，帶來樓市快速發展。

2015-2016年存貸款利率及首套、二套房利率走勢

而2017-2018年政府對房地產市場調控政策轉為持續高壓，在此背景下，房地產市場政策調控持續深化不放鬆，降準是否還能為房地產市場帶來傳導作用呢？我們來看下圖。

貨幣傳導至房地產領域的路徑

從成交量趨勢來看，降準並沒有為房地產市場帶來影響。

土地成交情況

10月北京豪宅市場報告

10月份北京全市共成交6宗住宅用地，全部為限價房，其中5宗執行“90/70”限制。

2018年住宅用地供地結構佔比

整個2017-2018年的住宅供地趨勢，一方面是加大“保障”房（共有產權房+限價房）供應，另一方面在於限制“高端”房供應。這一土地供應趨勢表明了政府從供應端解決供需矛盾帶來的房價上漲壓力；另一方面，也預示著未來兩年“高端”盤供應可能性幾乎為0。

2018年住宅用地成交環線分佈

從2018年住宅供地成交環線分佈來看，94%土地佔比位於五環外，其中42%在六環外，僅有兩塊地在四環與五環之間，位於豐臺盧溝橋。隨著城市功能分區化，五環外配套及規劃越來越完善，而中心城區享有的配套及教育資源依然具有不可替代性。

新房供應

10月北京豪宅市場報告

10月份北京新房住宅供應量創2018年以來最高值，共9929套，環比上漲7.47%。其中預售套均總價1500萬元以上豪宅供應1957套，環比上漲1.7倍，超過1-9月份合計供應量。

全市新房供應套數趨勢

10月份豪宅供應量大幅增加，共9個項目拿到預售證，單價在5.56萬-11.53萬元/㎡，套均總價在1600萬元-4753萬元。10月份新房供應量增加，加上年底各大開發商為達成年度任務，對於購房客戶來說，正是選購高性價比房的時機。

豪宅新房供應套數趨勢

新房成交

10月北京豪宅市場報告

10月份受到國慶假期影響，整體新房市場成交環比下滑，全市新房成交4115套，環比下降23%，同比上漲133%。10月份房產政策環境依然收緊，成交量持續維持在低位水平。隨著限競房集中開盤，接下來新房成交量將會不斷增長。

全市新房住宅成交量及均價趨勢

在豪宅方面，10月北京共成交75套，環比下降73.71%。從10月份的供應數據來看，隨著供應量加大，預計11/12月份成交量會隨之上漲。

豪宅新房成交量趨勢

10月份北京各豪宅樓盤成交量偏低，套均2000萬元以上僅長安太和成交2套，北京壹號莊園成交1套。6月份以來，除9月份2000萬元以上成交量在31套，其他月份均在1-7套之間，處於低迷狀態。

2000萬以上豪宅成交量趨勢

高成交價的豪宅成交量走低，一方面與2000萬元以上豪宅供應量減少有關，另一方面也是受政府“限籤”（2000萬以上網籤受到定量限制）政策影響。

二手房成交

10月北京豪宅市場報告

全市成交： 10月份全市二手住宅成交8879套，環比下降41.9%，同比上漲44.23%；單價61870元/㎡，環比下降1.23%，同比上漲1.85%。

全市二手住宅成交量及單價趨勢

豪宅成交： 10月份全市二手住宅成交198套，環比下降21.74%，同比上漲45.59%；單價93810元/㎡，環比下降2.59%，同比持平。

豪宅二手住宅成交量及單價趨勢

總結

10月份市場成交量下滑在預料之內，一方面國慶假期影響，另一方面與上個月公積金貸款收緊直接帶來購房成本增加，購房意願度下降有關。從價格趨勢表現來看，成交量下滑必然會帶來價格下降，但從整體價格變動數據來看尚不明顯。目前房地產整體市場仍然呈現“量降價穩”態勢。

參考附錄