上周，楼校长收到网友爆料，宝安沙井博林君瑞的村民在卖回迁房！房源数量有几十套，预计3月中进行抽签购房。
引入注目的是，这些回迁房单价只要3.7万/㎡左右，而目前博林君瑞商品房单价在4.6万/㎡，也就是说二者价格相差近1万/㎡。收到这一消息，楼校长火速赶往了宝安沙井，了解博林君瑞回迁房的具体情况。
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约40人3月13日抽签回迁房，
品质与商品房相近
楼校长走访了博林君瑞售楼处以及周边中介门店，了解到，博林君瑞小区共有7栋楼，其中回迁房有两栋半，分别是A、B栋及C栋的一半。大部分回迁房被万丰村村民用于自住，还有少部分回迁房属于多户村名共同所有，村民便想将这些房源转让变现。楼校长从中介展示的交易视频中看到，一份合约至少按有8、9个村民的手印。
据悉，回迁房是今年2月底开始启动报名登记的，3月13日正式抽签购房。目前，报名登记的时间已经截止。据中介吴鸾（化名）透露，目前已有约40名购房者登记参与抽签购房。和商品房的摇号选房不同，抽签选房只是决定选择的楼层、朝向，不会影响中签，“只要参与抽签都能保证有房”，吴鸾继续介绍说。
博林君瑞实景图，图中两栋即是A、B栋回迁房
在回迁房的权益上，博林君瑞的回迁房与商品房相差不大。据博林君瑞售楼处置业顾问透露，博林君瑞回迁房与其他楼栋不在同一地块，园林也不共享，但两者之间修了天桥。今后是否能在门禁卡上设置刷卡权限，让两边花园互通，还有待观察。回迁房因为只有两栋楼，园林较小，但目测楼间距和采光要比正规商品房略好。
博林君瑞效果图，A/B栋及C栋一半是回迁房
此外，小区的商品房和回迁房都是博林自有物业公司来管理，物业费相同，地下车库也是共享的。博林君瑞小区属于宝安第二外国语学校（原上寮学校）的学区房，A、B栋及C栋入学不受影响。这样看来，博林君瑞的回迁房和商品房基本相差无几。
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价差3000元-10000元/㎡，买到即赚到？
一样的小区，不同的价格，是很多人选择回迁房的原因。
据悉，在户型上，博林君瑞回迁房户型和在售商品房差异不大，主要是89平的三房及130平的四房。博林君瑞的回迁房价位只分为两个价格，89平的统一单价为3.75万/㎡，130平的统一单价为3.7万/㎡，价格上没有楼层和朝向的差别，所得房源全凭抽签决定。
博林君瑞90㎡三房户型图
博林君瑞130㎡三房户型图
以一套博林君瑞89平的回迁房为例，其单价为3.75万，总价约333万，而博林君瑞目前还有少量尾盘房源在售（主要是因征信问题退房的部分房源），均价为4.6万/平，同样90平需要420万左右，总价相差87万。购买回迁房转手后就能赚取80、90万的利润，称得上是相当可观的回报了。
除了博林君瑞，其余周边小区次新房和新盘价位都是4.6万/㎡，楼龄老一点的小区价位相对低一些，但也已经达到4.1万/㎡的价位。
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回迁房交易协议具有合同效力，
但仍存在风险
购买回迁房有这么高的利润，是否真的就是一项稳赚不赔的投资呢？为此，楼校长采访了深圳房产领域知名律师张茂荣，他表示：
签订回迁房的买卖合同是有效的。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
不过，现实情况是，回迁房因尚未取得房产证，若是购房者与村民单独签订协议，未在村委处登记，可能会存在一定的风险，此前南山农批市场附近某新盘回迁房就出现过一房多卖的问题。
“（博林君瑞）这种回迁房有村委登记盖章的就相对有保障一些”、“相当于村委为其兜底”，业内专家陆一鸣（化名）告诉楼校长。据了解，博林君瑞此次回迁房销售为了规避一房多卖的问题，就统一由村委登记盖章。
恰恰是因为回迁房风险较大，缺少像开发商这样的担保方，以至于回迁房是无法进行商业贷款的，必须全额付款购买。
这次，购买博林君瑞回迁房需要分作两次付款，第一次是签订指标房合同的时候，支付一笔80万元的定金；第二次是抽签当天，抽签拿到房号后，付剩余总价的部分。
相当于购房者要在不到20天的时间里准备至少330万的现金。显然，这对于大多数首置刚需客户来说，短时间筹集几百万全款比较困难，购买回迁房对于手头持有的现金数量要求很高。
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2018年仅出让10宗居住用地，
新房供应主要靠城市更新
博林君瑞回迁房销售并非个例，深圳已经日渐成为依靠城市更新作为土地供应主要来源的城市。楼校长做过统计，发现2018年深圳出让的73宗土地中仅有10宗居住用地，总计建筑面积仅64万平；而2018年全年新房市场住宅成交292.4万平，这就意味着近4/5的部分需要依靠其他方式获取土地，旧改无疑是获得开发的最重要手段之一。
据了解，“十三五”规划期间，深圳城市更新新增计划立项规模为35-50平方公里。近几年，深圳全市各地均分布了大量城市更新项目，我们所知的很多知名楼盘都是旧改而来，如华润城、华强城、万科和风轩、壹成中心、中心天元、万科广场、佳兆业城市广场等。
近两年因为楼市收紧、房价停滞，回迁房这种无需名额（办证前）、高回报的投资标的，自然成了很多投资的优质投资标的。据中国经营报报道，宝安区、龙岗区多个大型旧改项目，包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目等，发现均有回迁房出售。
与博林君瑞所不同的是，这些回迁房通常是指标房，很多都处于谈判、待拆迁阶段，加之旧改周期较长，所以变数较大。张荣茂律师提醒到，购买回迁房主要有两个风险，其一是遇上钉子户，旧改迟迟推进不下，如益田木头龙旧改距今已经近十年，仍然未有实质性进展；其二是遇楼盘烂尾，交不了房。
另外，并不是所有的回迁房都有房产证。如果拆迁的是商品房，回迁房就一定有红本。如果拆迁的是集体土地上的私房，则可能拿不到红本。 具体见买房之前历史文章：《深圳回迁房到底能不能买？这5个问题必须知道！》
不过，高风险也意味着高回报。据中国经营报报道，木棉湾旧改待拆阶段，有投资客会买下待拆迁的旧改房，单价不到2万元，而周边新房价格普遍在5万以上，这就意味着未来建成后至少能赚取150%的利润。事实上，投资客并不需要等到真正交房之后再交易，旧改过程中的任一阶段（意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶、交楼）都有获利可能，每一阶段回迁房指标都有一定涨幅，转手之后便能赚差价。
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福利彩蛋
回迁房，对于大部分人而言，门槛和风险都较高，不过对于部分投资客而言，却是稳赚不赔的生意。
楼校长在深业东岭踩盘的时候，偶遇一位专注于回迁房的投资客，她透露：买回迁房有两个阶段，一是这个楼盘刚动工时，就和村民签约；二是商品房销售时。第一个阶段价格更低，相当于商品房开盘的一半价格。另外一定要跟村委熟悉，能够拿到准确的村民名单。
你动心了吗？楼校长整理了目前有回迁房16个在售及待售楼盘，如有兴趣，可以持续关注。
附：深圳含回迁房在售待售新盘
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