當市場趨於理性之後，真正的好產品才會脫穎而出。
文 | 大聰明
01
躁動不安的西安樓市
最近，西安樓市又開始躁動不安。
前幾天朋友圈不止一個置業顧問在轉發一條消息：西安限價即將取消，4月1日起要迎來漲價大潮，抓緊最後一班車，再等全款就變首付了！
現在4月1日已經過了，說好的取消限價呢？說好的漲價大潮呢？
說白了，這只是一種營銷手段而已，屬於“心理戰”，反正發個朋友圈對他們來說又沒有什麼損失，但總有一些意向購房者會緊張。
緊張也情有可原，今年以來，西安部分新備案房源價格有所上調，備案均價超過20000元的項目比比皆是，多個區域房價天花板被頂破。
而且因為大平層房源扎堆亮相，總價動輒三四百萬起，有的甚至高達上千萬，給人造成一種“西安房價突然貴了許多”的假象。
西安進入改善時代已經成為既定事實，新房均價越來越高也是事實，我們之前就曾分析過這波漲價風潮，有的是新推房源的品質和定位高，有的是毛坯改精裝，還有的是樓位比較好，漲價都是有前提的。
你去吃一碗油潑面，想要加肉臊子也得給老闆加錢，價值增長了，價格沒理由還原地踏步。
未來一段時間，這種“改善”的趨勢還將繼續加強，很明顯可以感覺到，這幾年越來越多的開發商開始把自己的TOP系產品佈局在西安，說明他們也認可這個現狀了。
02
品質開始佔據上風
經過2016到2018年的一波普漲之後，西安樓市逐漸迴歸理性，購房者慢慢冷靜下來，開始關注房子的品質，開發商有房不愁賣的黃金時代也已經落幕。
從市場反饋來看，此前屢屢上演的千人搖再難覓蹤影，已經在西安市場消失許久的折扣甚至是買房送車位也開始重新出現。
經過前兩年茫無目的的搶購熱潮，尤其是經過2019年年底爆發的新冠疫情之後，大家終於冷靜下來，開始考慮到底什麼樣的房子才是值得買的。
房子終於開始迴歸“居住”的本性。
對房地產業來說，這樣的變化是好事，只有購房者足夠理性，開發商才會沉下心來做出好產品。
只有冷靜下來，你才會明白自己最想要的到底是什麼，才會去分辨你買的房子是不是真的能給你帶來更好的生活。
之前有人做過統計，說中國的房子存量大概有300億平米，如果平均到14億人身上的話，每個人大概有21㎡。
得出的結論是中國房子人均面積已經可以滿足國人需求，房子不再“稀缺”，所以樓市是虛假繁榮。
做出這種結論的人數學沒問題，但一定不瞭解人性，也不理解“什麼是人，慾望滿身”這句話。
當人類解決溫飽問題的時候，自然就會想要過更好的生活，人對美好生活的嚮往是沒有止境的，在讓自己過得更舒服這點上，沒有人會覺得滿足。
我們的祖先從穴居發展到蓋房、我們的交通工具從馬車變成汽車、我們的床從木板換成席夢思都離不開兩個字：舒服！
五星級酒店為什麼那麼貴？勞斯萊斯為什麼那麼貴？因為住在裡面、坐在裡面就是享受！
▲西安凱悅酒店（圖源酒店官網）
請大家記住一個概念：西安是一個常住人口超1000萬的超大城市！
很多人對這個數字不敏感，畢竟我們是一個總人口超14億的國家，但是你要知道這個世界上一大半的國家總人口都沒有達到1000萬。
即使只有20%的人有能力、也想要過更好的生活，會釋放出多大的購買力大家仔細想過嗎？
03
什麼是真正的改善？
也許有人會說，這兩年西安市場上大戶型的房子也很多呀，完全可以滿足這些人的改善需求。
說這種話的人其實根本不明白什麼才是真正的改善房。
的確，西安市場上現在有很多開發商在開發項目時都會做一些150㎡以上的大戶型產品，想要滿足那些有換大房子需求的客戶。
但是這些大戶型除了臥室、客廳等功能區面積更大之外，並沒有其他讓人眼前一亮的特點，當你住進去的時候就知道，再大的房間以後都會感覺擁擠，你需要多一點功能空間。
而且很多產品都擺脫不了一個“硬傷”，那就是“高低配”，也就是整個社區既有針對剛需的高層小戶型產品，又有針對改善客戶的小高層或者多層產品，離真正的改善社區還有一定的距離。
說白了，就是社區住戶不夠“純粹”，這也是很多追求“真改善”或者是終極置業的客戶猶豫的重要原因。
還有的項目從戶型來看都是大平層，價格也不是剛需能夠企及的高度，表面來看確實是純改善社區，但整個社區規劃的都是高層不說，樓間距還特別小，從這邊窗子一眼能夠看到對面家裡，隱私性何在？
當然，也有既滿足大平層又滿足低密的改善項目，周邊環境也不錯，但是因為成本原因，大多數都分佈在新開發區域或者主城區邊緣，學校、商業、醫院、交通等必要的配套短期難以兌現，讓很多改善客戶難下決斷。
說實話，只要開發商願意，大平層在哪裡都能建；只要你願意出錢，精裝修也可以不計成本，但只有地段和周邊環境，是不可複製的稀缺資源。
04
稀缺地段的稀缺房源
在西安，如果要找一個既滿足稀缺地段，又兼顧宜居環境的區域，曲江應該是特別的存在。
這裡的豪宅在很長一段時間內都是西安高淨值人群的置業首選，自然環境、文化底蘊和交通便捷性皆備決定了曲江天然為改善而生。
只要說到曲江，就繞不開金地和中海兩家，曲江一期的優質地塊幾乎都歸這兩家所有，所以有“一座曲江，半個金地；一箇中海，半個曲江”的說法。
中海的“功”在於曲江剛起步的時候，就攜100億進駐，為曲江打了一針強心劑；而金地的“功”在於修建曲江池遺址公園、唐城牆遺址公園、配建大型商業（金地廣場）、引進高端酒店（凱悅）、新建學校（南湖小學）、改造村莊、規整道路系統等等。
可以說，金地不僅是入駐曲江的開發商，還是曲江城市建設的推動者，一手打造了曲江一期的筋骨脈絡。
如今的曲江一期已經是譽滿西北的“高淨值人群聚集區”，這其中金地功不可沒。
金地造就了曲江，曲江也成就了金地。
他們圍繞曲江池周邊開發的芙蓉世家、湖城大境、曲江尚林苑、九璽等高端項目，成為西安乃至整個西北五省高淨值階層的置業標杆。
這些高端住宅早就已經被一搶而空，曲江一期的土地資源也早已告罄，對這兩年出現的改善家庭來講，算是一個比較大的遺憾。
不過經過多年發展，曲江二期的配套已經日漸完善，大型商超、公園、醫院、地鐵和優質教育資源應有盡有，重要的是這裡有高淨值家庭念念不忘的真改善大宅。
比如最近即將面世的金地·世家風華項目，作為區域內極為稀缺的高品質低密純洋房社區，所有戶型都是建面約175-約245㎡的大平層，完全能夠滿足改善甚至是終極置業的需求。
▲項目鳥瞰效果圖及外立面效果圖
總佔地約84畝，只規劃了14棟7-10F的洋房，建築密度低、綠化率高，容積率更是隻有約1.5，在限墅令之下，在曲江能做到這樣容積率的項目鳳毛麟角。
什麼樣的房子才能真正改善生活？如果你錯過了曲江一期的改善熱潮，希望你這次能彌補遺憾。
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