問：十三老師，下午好，早上問您沒回復，可能信息太多，遺漏回覆了。看過寶中房子，凱旋城(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，西岸觀邸(寶安實驗9年制中小學，新安地鐵站500米)，第五大道(海韻學校9年制中小學，寶安地鐵站300米)，鴻榮源尚都(濱海小學，海旺中學，寶安中心站750米，壹方購物中心800米)，這4個盤差不多都是07年，價格也差不多，準備買總價800-900萬的. 凱旋城和西岸觀邸是寶安實驗學位最好，但樓盤品質，景觀和物業感覺尚都好些，個人喜歡尚都，現在惠州工作，3-5年後打算去寶中生活小孩要用到學位了，如果在寶中片區選這幾個盤，您覺得哪個盤更合適些？謝謝！

答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。 凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。 西岸觀邸的鴻榮源物業加高贈是優勢，但也有12年樓齡，價格去到了十萬多，和對面九萬多的海納公館一比，有點三十美少婦仍以為自己青春十八貌美如花的趕腳。 第五大道戶型方正合理，但是一期外立面老舊，總讓我有點耿耿於懷。 尚都是均衡型選手，各項指標都能打八十分，無功無過。 怎麼選，難啊！ 來來，我們運用排除法，不考慮學校，我會先排除西岸觀邸和凱旋城，這兩個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。 第五大道和尚都，我個人其實喜歡尚都多一點，但是尚都位於寶中核心區位，周邊同質競品盤太多，價格彼此形成壓制。 最後是第五大道，區位，產品，戶型都算中上，周邊除了幸福海岸沒有競品，海韻學校優於海旺略弱於寶安實驗，上升勢頭明顯，你又有娃要讀書，綜合評判，就選第五大道吧。 PS：每天后臺諮詢問題的很多，我做事又死板認真，恨不能每個問題都論文式回覆，只恨自己時間太少，無法做到每問必答，如果有漏答的，還請星球粉絲見諒。

問：聽說百鴿籠的信義金御半山三期還有少量尾盤，加價80萬左邊右，不知戶型如何？值得買嗎？

答：價格呢，撇開價格談價值，都是耍流氓，再有價值，都有一個評判標準。 百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。

問：十三老師好，請教一下：如果一個小區\\/一個片區的雙拼戶型佔比較多，會不會由於雙拼戶型賣不出好價格而對面積小點的單證戶型價格上漲造成壓制？

答：不會的，同一個小區，單證房完全走市場價，品質高的小區，單證房還會因為稀缺獲取溢價。 雙證房則對標單證房，以面積、品質、數量等緯度下調價格。

問：老師好，諮詢個按揭貸款的問題，我跟我老婆目前沒有購房名額，家庭名下深圳三套房，明年父母可以隨遷入戶，想用父母的名額來買房，但父母年齡均超過60週歲，請問還可以按揭貸款嗎？如果可以，最長能貸款幾年呢？謝謝

答：年齡+貸款年限，不超70 這樣月供壓力會有點大 可以考慮全款抵押

問：您好，我也想付費問一下，不知道去哪裡付費。我的情況是這樣：去年9月從北京來深圳，我現在入戶資料已提交就等派出所同意入戶，對象也來深圳4個月，我們現在打算在深圳買房，她在羅湖蓮塘工作，我現在在市民中心，未來要去後海地鐵站附近工作。考慮到我們工作地點離的較遠，我們昨天去看了下水徑的新樓盤景華嶺峰，86平三室，490萬。我們在深圳沒有房子，但是我在天津有貸款記錄，對象沒有任何貸款記錄也無房。我們打算結婚然後做成3成首付，手上資金在150到180左右，您覺得這個房子如何，我看周邊好多農民房，我們主要是想買新房然後自住，也想有點升值空間。如果有其他推薦也可以，謝謝。

答：感謝信任，我就自作主張把你列為十三鐵粉了。 我其實不在意付費與否，付十塊八塊還讓我產生心理壓力，不划算啊不划算。 你和你對象，一個在蓮塘上班，一個以後要去後海，把房子買在布吉，說明你很照顧女方啊，是個好男人，但是，如果房子買了不漲，估計你對象一樣會罵你吧。 490萬86平，5萬7的單價買在布吉，我只能說你心好大。 你去看看景華嶺峰周邊密密麻麻的農民房和亂糟糟的規劃，千萬不要相信開發商嘴裡的舊改預期，布吉很有可能是深圳最後舊改的片區，因為規劃實在是太亂，農民房實在是太多了，布吉二手房三年不漲，業主等的心都碎了。 聽我的放棄布吉，五百萬預算有更好的選擇

問：你好，我想諮詢一下。我在惠陽通過鏈家買二手房，現在鏈家要拿我的首付款30萬去替業主贖樓。風險大不大？要做擔保贖樓嗎？擔保贖樓能否覆蓋風險？謝謝

答：在深圳是不主張首期款去給賣家贖樓的，一旦查封普通人叫天不應叫地不靈的，擔保公司會有成熟的風控系統，30萬墊資成本不高，完全沒有必要冒險。

問：外地人深圳投資，最適合的板塊在哪裡。有深圳看房的路線嗎。

答：投資深圳，從來沒有什麼最優的板塊和樓盤，一定要根據個人資金量，月供能力，需求定位，風險偏好度等量身定製，失之毫釐謬之千里。

問：目前手上有寶中學位房二套（貸款300萬），還有一個指標是家裡老人（70歲）算二套（要七成）或者全款了。目前手上只有180萬。想投資一套小戶型的。是不是還應該選寶中學區房？

答：開發房票的3種方案： 1.離婚後騰出另一個人的2張房票，繼續首付3成買入。 2.把你名下的全款房（或者尾款少的一套還清）過戶給老人，騰出一張房票，全款抵押的方式買入。 3.換其它人代持。 180萬如果可以操作成3成首付，可以入手總價500-600萬左右的房產，繼續加倉寶中學區沒有問題，也可以關注南山和福田熱門板塊。

問：十三老師你好！18年4.22去鄭州聽了十三房的現場直播，有幸也見到了老師十三老師，很是佩服！聽完講座之後正好十三房推騰衝原鄉和惠州的小徑灣，但實地考察後卻買了惠陽的保利陽光城，付80貸80，利率6.3，最近看了你的分析，感覺是個大坑，忒後悔。目前我該如何操作？繼續持有還是賣掉？若房子交工後是裝修還是不裝？如果需要資金該如何操作？如果想在西安（我工作地西安）給孩子買房貸款利率低於惠州6.3的話，是把惠州貸款先還還是抵押貸款？

答：感謝付費諮詢，老師不敢當[捂臉] 惠州14號延長線破產後，很多炒作的地鐵盤變為雞肋，保利陽光城也是其中之一。尤其高峰期貸款利率上浮40%買入，雪上加霜，但是惠州限售三年，短期無法出手，目前沒有太好的辦法和政策對沖，建議貸款不必先還，6.3還是一個可以接受的利率，交房後不必裝修，惠州租金很低，三年租金遠抵不上裝修費，先拿著吧，等下一波大勢來時拋出。

問：你好，我有一套寶安中心尚都二期的110的三房，目前單價8萬，我覺得對口的學校一般，單價也不低了，是繼續持有，？還是賣掉，置換成其他房產做完投資？

答：寶中高端盤業主好 海旺今年成績不錯，如果是你要用更好的學位，直接抵押貸出來繼續投資就是，除非名額有限必須賣房，否則尚都值得長期持有，如果要賣，便宜點賣給我，非常樂意。

問：請問龍華紅山一帶，目前報價已經是7萬，現在入手會不會站崗？如果總價600左右，還有哪裡是比較合適的選擇？

答：紅山片區很好，是福田置業首選；北站CBD5-10年也會成熟，外加7萬地價，600萬，3房，勉強上車

問：你好老師！本科學歷不是全日制，是自考，但有學士學位，43歲可以入戶深圳嗎，謝謝老師！

答：深圳入戶只看畢業證，不看學位證，學信網上顯示"全日制"才行。

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