用戶484325659347
您以第三人的名義購買房屋，為“借名買房”。借名買房發生的原因，包括：規避房屋限購政策、規避限貸令以及其他貸款障礙、簡便手續、減少稅費、爭享特定購房優惠、隱藏真實的財產信息等。
實踐中借名買房的風險包括：1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。2、借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不瞭解借名之事，不承認借名之事。3、第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。4、房產被名義購房人轉讓或者抵押或者被法院強制執行。
北京友恆律師事務所
作為有20年經驗的房產人，我來回答吧。
先明確的告訴你，風險很大，非常大！
各種法律條款我就不講了，隨便網上就可以查到。我只講幾個自己遇到的真實案例：
一，老張和老李
兩人是戰友關係，曾經親如兄弟。2000年左右，老張想買房，但資質不夠，貸款批不下來。於是以老李的名義買了房，用老李的資質貸的款。還款的錢都是從老李的卡中扣除，但其實是老張出的。
十幾年過去了，房貸早就還清，但因為各種原因，房子沒過戶，還在老李名下。去年，老張想把房賣了，於是讓老李配合。
據老張講：沒想到老李提出，既然賣房不如賣給他，連過戶都省了。只不過，市場價400萬的房，老張只出200萬，因為他只有這麼多。其他的錢，可以由老張的兒子慢慢給，或者，他兒子以後賣這套房的時候再給。
老張當然不能同意，於是告上法庭，要求強制過戶。
但是，由於當年的法律意識淡漠，連個協議都沒有。老張手中的證據只有銀行調取的，給老李的每月匯款記錄。但這又很難證明這是還貸的錢。除此之外，老張只有一些對話錄音，能間接證明當年的約定。
不過，因為房產證是最主要的證據，也是唯一有效的產權證件。所以，老張非常的被動，至今沒有賣成房子，也沒有過戶成功。還在想辦法提交證據，證明房子是自己的……
二，小孫和小趙
兩人也是好友。小孫想買房，但是沒有資格。於是借用小趙的資格買了一套，全款付清。兩人也簽訂了協議，明確約定房子是小趙買的。
沒想到，前年，小趙的生意失敗，被債務人告上法庭。這房子作為小趙名下的資產，被法院查封了，準備拍賣後還債。
小趙急瘋了，去找法院說這其實是自己的房，同時提交了協議以證明。
但是，這種協議根本不可能被採信，因為有可能是故意轉移資產的假協議。
去年，這套房已經法拍成功，小趙一家被強制搬家……
三，胖孫和瘦周
還是好友。胖孫想投資商鋪，但因為在鬧離婚，不敢落在自己名下。於是借用了瘦周的名字，協議也籤的很齊備。
房款全部付清，胖孫就在這商鋪裡做生意，跟瘦周又簽了個假的租賃協議，以欺騙自己的老婆。
沒想到，去年瘦周突發意外，去世了。
瘦周的老婆找到了租賃協議，於是找胖孫來索要租金。
胖孫拿出當初的協議，還找來證明人，證明自己才是真正的業主。
但瘦周的老婆根本不信，還認為他們串通一氣，來欺負孤兒寡母。
這案子很快就已經判決，歸瘦周老婆所有，胖孫必須配合過戶，同時補齊所欠的租金。
胖孫連上訴都找不出理由！
四，楊科和陳局
兩人是上下級關係，很多年前，單位按照級別分房子。楊科給了陳局好處費，用陳局的資格得到了住房，但是房主寫的是陳局。
多年過去了，相安無事。
陳局雖然已經去世，但楊科也沒放在心上。因為這種房很特殊，不能買賣、不能出租、連同事間轉讓都不行，不想住了只能上繳本單位。
沒想到，單位要整體搬遷，包括宿舍樓。現在面臨拆遷補償問題，但單位主管部門只和房主或其繼承人溝通，楊科根本沒資格去談。
楊科沒辦法，只好找到陳局的子女，讓他們去幫忙。
陳局子女承認當年的協議，但是提出，房子可以不要，等新房下來後可以配合過戶。不過要有前提條件，就是要求楊科支付100萬的勞務費。
單位拆遷在即，請問楊科該怎麼辦？
以上這四個案例，都是朋友來諮詢我的，說實話，我也沒有好辦法。誰讓他們當初借用了人家的名字呢。其他的案例我就不講了，還有很多。
總之，因為房產的名字問題，造成父子反目、夫妻離婚、親戚打架、朋友斷交的太多了，舉不勝舉。
總結：你可以借用別人的名字買房。但是，成年人的每一個抉擇，都必須承擔代價！
退休的老徐
這樣做實際風險是很大的，可以說百分百存在歸屬 權風險，和變現歸屬不可控風險。
總體歸納為以下風險：
個人外債，配偶外債，法院清算風險。名額損失風 險。惡意合夥他人變現風險。
個人外債，在代買人持有房屋過程中，出現個人外 債，導致此房屋有被抵債風險。
配偶外債，自己的妻子或者老公有外債，屬於共同 債務的。導致房屋有被法院抵債風險。
將來出售，其他購房人的房款是打到不動產證登記 的人賬戶。如收到房款不給你，都有可能產生風險 。
常見的幾種規避風險的方式，但是並不能完全規避 風險。
避免代買人抵押房產變現，可以通過當地房管局抵 押來控制一部分房產歸屬。要大於房屋價值的百分 之50，讓代買人將房屋抵押給你，這樣代買人不能 輕易變現。
和代買人簽訂借條和其他債務協議。用債權的方式 規避風險。當代買人想打你這套房子的主意時，發 現自己有你的借條，數額巨大，會心有餘悸。即使 他揹著你將這套房子變現，這個現金也要給你，或 者他通過和朋友合謀用訴訟的方式讓法院拍賣這套 房產來變現。同樣也要給你一大部分錢，但是這些 仍然不能完全控制代買人給你造成損失。
給當下借給你名字的人造成以後的購房隱患，大多 數先借給你名字買房的朋友或者親戚，一開始是不 會想到這個，也不會在意這個以後的事，但是經過 事件的推移，當到了那一天，代買人因為名額受限 ，無法繼續購房索要承擔的損失，你又得賠償這方 面的損失，對方索要的損失可能會超過你的預期， 基本都是雙方雞飛狗跳，混亂不堪，雙方因為這一 套房子都承擔了損失是比較常見的案例。
所以不推薦用代買人的方式買房，尤其是平民，這 樣做的風險及其大。後果有可能出現賺的不如損失 的大。
影迷電影集中地
這樣做肯定是有風險的。
首先對於房產的最終歸屬，國家只認房產證，最大的風險就是“房主”想賣房你攔不住，“房主”想去銀行抵押貸款你也攔不住。
那麼有沒有規避的辦法呢？
如果還沒有實施，建議就不要以別人的名義買房了。
如果已經買完了，建議你和“房主”去當地房管局辦理個人抵押，把房子抵押給你，把數額寫到房子價值的50%，這樣“房主”就沒辦法去銀行抵押貸款套現了，而且有個人抵押如果不撤銷抵押也沒有辦法進行房產交易。這樣只能保證控制一部分風險，如果“房主”有外債，資不抵債的情況下他名下的房產會被查封拍賣，這個是沒辦法控制的風險。
所以房子還是在自己名下比較保險，損失點過戶費過到自己名下吧。或者把房子出售了變現分帳，也不能讓人家白幫忙不是。如果是出售的話，也要說一下，房款是打到“房主”賬戶的，風險把控比較難。
最穩妥還是過戶到自己名下。
吳晨聊房產
借他人名義買房，法律雖不禁止但也不支持鼓勵，存在很大風險，謹慎使用，做好風險防範。上面這麼多人回答了具體風險，我就不一一多說了。
但如果真的情不得已必須要用別人的名義買房，務必注意的法律風險防範手段：
1、買前籤協議：實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。
2、保留付款憑證：實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。
3、設置抵押：名義產權人以所夠房作不動產（僅限取得產權證明的）向實際產權人作抵押，可以有效規避名義產權人隱瞞實際產權人對房屋作抵押、交易等風險。
房訊大表姐
（一）風險一：失去房屋所有權有的時候，雖然本人具有購房資格或權利，但是因為某種原因，如家庭問題、婚姻問題等，不方便將房屋登記在自己名下，從而採用別人的名字買房。這樣借用他人名義買房的風險在於您可能會失去自己的房屋所有權。如果借名人無法證實名別人名義買房事實的，即不能夠證明用別人名義買房協議、購房款由其提供或者無法提供證據證明用別人名義買房事實存在的，法院一般會將出資購房的行為認定是一般借貸行為，借名人只能要求被借用人返還購房款，而不能獲得房屋的所有權。另外，根據無權公示原則，若被借用人在借用人不知情的情況下，擅自將房屋賣給或抵押給善意的第三人，由於其房屋登記在被借用人名下，那麼借用人不能以自己是房屋的實際出資人來對抗善意第三人。最終，借用人很可能無法取得房屋所有權。（二）風險二：購買違法，國家收回住房國家的政策性住房是國家為了解決城市低收入家庭住房困難而實施的民生工程，但由於其優惠的價格也吸引了不少並不具備購買政策性住房的市民，他們為了規避購房資格的限制，而借用具備資格的他人購買。但是，國家也出臺了相關的政策法規來保障政策性住房的建設。因為貪圖政策性住房的優惠政策而借用他人名義買房的行為，違反了國家關於政策性住房的規定。因此，這種購買行為也可能會被認定為無效購買，國家將會收回政策性住房的房屋所有權。（三）風險三：無法取得單位集資房屋所有權單位自行集資所建房屋也是受到大眾追捧的對象，有的人為了買到價格便宜的集資建房也會使用有資格購買人的名義買房，這樣做的風險在於，您有可能會因為集資單位的種種限制性條件而無法取得房屋所有權，或者因侵犯了集資單位的某種優先回購權而無法取得房屋所有權。二、用他人名義買房能不能賣用他人名義買房存在風險隱患太多，如果借名人無法向法院證明其房屋是自己借用別人名義買房，法律上房子產權以合同上的登記名為準，借名人與被借名人則是借貸關係，這樣的房子是不能夠辦理房產證的。根據我國《城市房地產管理法》，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。另外，在現實生活中，由於沒有房產證書的房子在市場中的流通存在很多糾紛隱患，對於購房者來說，購買這樣無產權的房屋，多數也不放心。以上就是關於用他人名義買房是否有風險、用他人名義買的房能不能賣問題的解答。在實踐中，由於各種原因打算以他人名義買房者應綜合考慮利益與風險，權衡得失。尤其在國家限購令發佈後，有人因不符合購房資格而借用親戚朋友的名義購買房產，這樣的行為實際上存在著很大的風險，如果您現在正有這樣買房的打算，最好先向專業的律師進行諮詢，尋求幫助，規避風險，這樣才能夠讓您在購買房屋過程中更加安心、放心。
京南房產觀察
如果存在惡意規避法律或者政策的行為，借名買房合同不具有法律效力，比如不具備資格購買經濟適用房的行為。在司法實踐中，法院在審理此類案件時，一般都認為借名買房合同無效，法院會按照房屋買賣合同和房屋所有權證認定爭議房屋的購房人和所有權人。
以他人名義買房的法律風險：
一、名義產權人反悔
如果名義產權人(被借名買房的人，非實際購房者)反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委託代理關係和支付購房款的事實，要想取得房屋產權或收回購房款就會很困難。
二、銀行貸款合同提前解除
如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據貸款合同的相關規定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現困難。
三、名義產權人陷入債務等糾紛
從名義產權人領取房產證，到將房屋產權過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務，或存在離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣。
另一種情況是，名義產權人中途發生意外，很可能導致繼承糾紛的產生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續履行合同、取得房產。
四、名義產權人私下賣房
如果名義產權人不守誠信，偷偷將該房產出售，而購房者(第三人)因基於對房產登記的信任，購買了該房產，那麼，真正出資的購房人就可能無法追回該房產。
五、借名買房合同無效
如果借名買房購買的房屋為經濟適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認定為無效。其法律依據是當事人存在惡意規避法律或國家政策的行為，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即便雙方簽署了這種書面協議後，向公證機關申請公證，公證機關也不予受理。
六、過戶產生的稅費
即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那麼將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下，也要負擔相應的稅費。
以他人名義買房注意事項：
如確實需要以他人名義購房，一定要要選擇自己百分百信任的人員(最好是直系親屬)，以避免信用風險。
如確實需要以他人名義購房，一定要要選擇自己百分百信任的人員(最好是直系親屬)，以避免信用風險。
在以他人名義購房前，應當簽署書面協議，明確以下幾點：
1、以他人名義買房的事實，房產的權屬歸實際購房人所有，房款由實際購房人支付;
2、名義購房人不配合辦理交付或日後的過戶手續，或將房子權屬佔為己有、將房子擅自處分、因個人債務等原因導致房產被查封或處置的，實際購買人有權根據情況要求對方返還房款並賠償損失，損失以違約金的形式預先固定下來，比如人民幣多少萬元整;
3、要讓名義購房人的配偶知曉並確認以對方名義購房的事實，避免對方配偶到時候主張所購的住宅為夫妻共同財產;
4、可在協議中事先約定好，名義購房的做法是否是有償。在名義購房人幫助簽署購房合同、辦理交房等事宜，或因政策等因素影響名義購房人自身權益的情況下，實際購房人自願向其支付一定金額的報酬，具體金額依照雙方商榷結果而定。如名義購房人違約，則無權索要報酬。
此外，還應當注意保存好購房合同、房款支付憑等資料，以便主張自己的權利。
1、失去房屋權
借用他人名義買房可能會讓你失去自己的房屋權，如果借名人無法證實其借別人名義買房的事實，也就是說不能夠證明用別人名義買房的協議、購房款由其提供或者無法提供證據證明用別人名義買房事實存在的。
2、國家因其購買違法而收回住房
國家的政策性住房是國家為了解決城市低收入家庭住房困難而實施的民生工程，但是由於其優惠的價格也增加了借名買房的氣焰，因此國家也出臺了相關的政策法規來保障政策性住房的建設。
3、真正出資人很可能財樓兩空
如果借他人名義買房，一旦名義產權人偷偷的出售該房產，第三方在不知情的情況下已經購買了此房產，那麼真正的出資購房人以後將無法追回此房產，並且如果名義產權人已經將賣房款揮霍或捲走，真正的出資購房人很可能會財樓兩空。
房咖講房
代名購房是有風險的。主要風險是產權以登記簿為準（即房本），房本載明的產權人自然亨有佔有、處分、收益、使用4大權利。不管雙方怎麼約定均不能對抗。現實生活中實際出資人很難維護自身權益，最多是通過訴訟確定債權。
經濟社會評論員
無論你以誰的名義購買，風險都非常之高。一方面，有的人在利益面前良心盡失，如果昧著良心，你有可能造成你巨大的損失。二個室友各種意外，如果你委託的持有房產姓名的人即使本人沒出現什麼問題，他的配偶子女等其他因素對外有債務，有可能產生相關的法律後果，是你主觀上不能控制的。第三種情況房產持有人自己發生了意外，證明這套房產是你購買的不存在很大障礙。
總之，不建議你以其他非本人的名字買房產，後患無窮。
律師為哥侃物業
首先：絕對不贊成以別人名義購房。
通常是因為當地政策限購，有些人就會考慮用別人名義購房，這些算是打法律擦邊球，風險不言而喻。
1. 你借用別人名義購房，你就佔據了別人的購房資格，別人後期買房就會有問題
2. 目前國家法律只認可房產證上的名字，房產證決定了房子的歸屬，如果以後有什麼意外，你可能需要打官司才能解決
3. 如果你貸款買房，涉及到還月供的問題，不管你是因為你的原因還是被人的原因，沒有及時還款，這也是一個隱藏的問題。
說到底就是不建議你用別人名義購房，如果你有什麼不得已的原因必須採用這種方式購房，那麼你一定要保存好購房的票據等等，或者做個公證證明這房子實際歸屬人是你。
