過去二三十年，甚至更長的時間裡，房地產都被認為是一部“暴富劇”，買房更是一門“穩賺不賠”的買賣。
在很多國人的認知世界裡，房地產的“造富”能力是很多行業無法比擬的，不僅投資門檻低，還能“躺著”賺錢。拆遷一夜暴富屢屢上演，更讓無數本來窮困潦倒的家庭火速完成了逆襲，直接走上了人生巔峰。
尤其是15-17年，一二三四線城市猶如商量好的一般，你方唱罷我方登場，個別城市年漲幅更是高達40%左右，總體而言房價只用了三年時間就至少翻了一番。這讓很多瞅準時機早買房的人，都賺得盆滿缽盈。值得一提的是2016年“樓市四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門漲幅更是傲居全球，創造了無數個千萬級、億萬級“不動產”富翁。不可否認，這一年也成為很多剛需心理上揮之不去的一道陰霾，因為一旦錯過了就等於徹底“上不了車”。
到底是什麼原因導致過去20多年，房地產不斷奔湧向前，房價更是一路漲著過來的？在我看來，是地方對土地財政的過度依賴，投資炒作樓市不正之風四起，信貸寬鬆，國家鼓勵民眾購房，中國經濟騰飛的帶動等合力的結果。尤其是個大城市走的“以出賣土地融資來發展城市”的道路，讓房地產徹底成為無冕之王，支柱中的支柱產業。
過去這些年房地產迎來井噴發展，雖然對經濟有不可替代的拉動作用，但不得不說，房地產過快發展也帶來了諸多不良影響：全民熱衷買房賺錢，樓市投機炒作之風滋生蔓延，專注實幹的人越來越少，工匠創新等精神也正在被拋棄；資金大舉流向樓市，消費無法提振，實體制造業等真正體現實力的產業發展得不到輸血，停滯不前，更對整個金融環境產生風險；房價高企不下，有錢人坐擁多套房產，真正需要房產的剛需群體利益被擠壓，居住需求無法得到保障……
地產大佬潘石屹揭露稱，房地產已然不是剛需，因為中國住房總量市值450萬億，人均居住面積接近40平方，已經是發達國家水平。但是再看房價收入比數據，毫不誇張地說，我們的民眾簡直像生活在水深火熱之中——一線城市早已不屬於普通人，二三線城市買一套房子至少也要掏空“6個錢包”，外加透支大半輩子工資性收入。
2016年9月30日，對房地產的調控整頓大幕拉起，至今三年有餘，調控取得的成效也是可圈可點，可以說現階段房地產市場已經徹底穩住了，房價過快上漲即便得到控制，很多城市房價甚至還出現了理性回調。雖然燕郊式的“腰斬下跌”沒有在全國各大城市大面積上演，但是對投資者的威嚇震懾作用還是非常大的。
很多專家、學者、大佬也紛紛發表悲觀言：北師大金融學家鍾偉稱，房地產到了夢醒時分，投資炒房暴富的美夢也徹底終結了；馬雲更預言“8年後”房價如蔥，勸誡年輕人不應該過早揹負鉅額房貸；曹德旺更直言痛斥，房地產應該被“削減”，在他看來，有多餘房產的人應該儘早拋售，因為未來房子賣不掉、租不掉……
但即便如此，依然有人還不死心，整日做著投資炒房一夜暴富的美夢。在我看來，他們堅定不移看多樓市、看漲房價的原因有三：其一，房地產是經濟發展的中流砥柱，其“龍頭老大”地位不可撼動，當前階段短暫的調控壓制對房地產造不成“毀滅性”打擊；其二，中國城鎮化進程距離發達國家還有15%的差距，地產紅利期至少還有15年；其三，地方對土地財政的過度依賴矛盾短期不可化解，房地產是很多城市地方財政的半壁江山，這決定了房地產未來仍有巨大“上漲”空間。
事實真的如此嗎？過去投資買房的那套邏輯在今天依然適用嗎？房價未來真的會“一直漲”嗎？在我們看來，房地產已經出現轉機，雖然未來依然會繼續不停發展，但三徵兆顯示，樓市“暴富劇”已經謝幕，買房“穩賺不賠”神話更徹底破滅了：
一、國家一錘定音表態，黨媒接二連三發聲：房地產定位發生鉅變，房產投資價值一落千丈
本輪房住不炒調控始於2016年9月30日，但我們認為真正意味著房地產“暴富劇”謝幕，買房“穩賺不賠”神話徹底破滅的關鍵時刻是2019年7月30日——中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。意味著中央下定決心要讓中國經濟擺脫對房地產的過度依賴，改變了過去“一旦經濟增長有所放緩，首先就想到房地產”的“路徑依賴”。毫無疑問，這有利於推動我國製造業轉型升級，促進經濟和房地產業長遠發展。
很多人可能會覺得，這不過是給億萬購房者一個心理安慰。其實不然！
拿今年這次“黑天鵝”事件來說，各行各業均遭受重大沖擊，更幾乎“擊停”了樓市，直接或者間接帶來經濟損失高達幾萬億。按照以往，國家肯定會拿起房地產這個“夜壺”，其實在2、3月份很多中介、房產專家、開發商高管都放言，“樓市調控全面鬆綁一定會到來”，樓市會在一瞬間被激活，房價還是會一如既往地上漲。
但這一次讓所有豪賭調控全面鬆綁者徹底失望了。面對滿天飛的“鬆綁調控”輿論，國家一錘定音樓市——從2月16日至19日僅4天時間內，財政部、統計局、央行等多部門密集發聲，重申要堅持“房住不炒”定位，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
需知，即便到了3月份，黨媒、重要部門依然在喊話調控，重申“房住不炒”定位，強調“不走房地產拉動經濟老路”。
在我看來，官方釋放的信號再明確不過：房地產未來不會再被高高捧起，迴歸住房居住屬性是全民期盼更是大勢所趨。房地產誕生之初定位就是服務於億萬剛需，過去這些年投資金融屬性不斷膨脹，一方面是經濟發展需要，另一方面是民眾槓桿有加的空間，當前這一切都必然要發生變化了，因為國民80%的財富都綁在房子上，居民槓桿率也高達60.4%，再不控制，可能會發生系統性金融“風險”。
二、當前階段投資炒房其實已經無利可圖了。三年多的調控，使得部分城市房價跌到很多人懷疑人生，無數投資炒房客牢牢被套。
這樣說，很多人可能會覺得我是“酸葡萄”心理，其實真不是。
其一，三四線城市過去三年漲得很兇，但是我們已經說過很多次了，不具備可持續性，且已經到頭了，而且很多人尷尬地發現，房子雖然漲價了，但是現在是有價無市，想套現離場都尋覓不到接盤俠蹤影，很多人被套在高點，騎虎難下；
其二，過去三年絕大多數城市房價年漲幅未超5%。按投資賬來算，其實大多數人是賠錢賺吆喝的。我們曾經核算過，投資房產想要賺取收益最低也要房價漲幅超過7.5%，因為要考慮時間成本，還要刨去稅費、中介費等亂七八糟的費用；
其三，被稱為“永漲”的一線城市房價也扛不住下跌了，而且跌幅還不小。易居研究院數據顯示，京滬部分區域過去三年房價回調了差不多15%-20%。當然，一線因為有人口增量，發達的產業、學區、醫療等資源支撐，房價未來還有上漲潛力。但是作為短期投資來看，當前階段很多人確實也是“賠錢”的。只不過，一線的投資者現在唯一值得欣慰的就是，對未來中長期的升值空間還可以期待，不像三四線城市“對未來是無限恐懼的”。
三、人口、經濟、金融基本面決定了房價漲幅空間狹窄，大佬們對房產“賺錢”也並不看好
我一直強調，過去這些年投資買房能“賺錢”並非某個人的投資眼光有多高超，而是我們都處在一部上行的電梯裡，經濟、人口、金融、房屋短缺、信貸寬鬆等等是這部電梯上行的動力，這也是房價不斷上漲的真實支撐。但是現在這些基本面都發生巨大改變了，不足以在支撐房地產再瘋狂一次了。尤其是這一輪瘋狂“補漲”的三四線城市，更是面臨巨大的下行壓力，靠外力（棚改）支撐漲上去的房價，其實就是無源之水，無本之木。
事實上，其實多位大佬已經暗示過未來靠投資買房“賺錢”不划算了：樓盤網報道，地產大佬王健林曾直言不諱指出，房地產的黃金投資時代已經結束了，一二線未來雖然還有上漲空間，但是投資短期想“暴賺”也不可能了。對於三四線城市，他更暗示未來會出“大問題”；
持有相同的觀點的還有李嘉誠，媒體公開報道過，李嘉誠早在兩年前就說過，剛需買房自住可以貸款隨意買，投資炒房不合適了。也有媒體報道他發表過，“未來5年房價可能會大洗牌”，但此觀點至今未被證實。
剛需今年到底該不該買房？曹德旺、馬雲等大佬們“這樣”說
眾所周知，曹德旺這些年沒少抨擊過房地產。過去三年在接受財經記者採訪時他不止一次揭露過，房地產的“接盤遊戲”很快會玩不下去了，理由是有錢人都有多套房產，購房需求也基本消耗殆盡，房價現在又處於絕對高位，真正需要房子的剛需買不起。在他看來，現在不是投資炒房的好時機，未來也不太可能會出現過去“買一套房躺賺超過幹工廠一年辛苦賺的利潤”的扭曲情況了。但是對於剛需買房，曹德旺還是始終認為“每個人都應該有一套屬於自己的房子”。
對於該不該買房，想較曹德旺而言馬雲的觀點則誇張得多，他那句“8年後房價如蔥，年輕人沒必要過早揹負高額房貸”的言論早已是人盡皆知。今年距其“8年之期”還有5年，顯然對於今年剛需該不該買房，馬雲還是依然認為“沒必要那麼著急的”。
最後說一下個人看法，同樣作為剛需，我深刻體會過無房和有房的差別，和曹德旺一樣，我也是建議無論如何剛需都應該有一套自己的房子。至於馬雲的“房如蔥”論調，不能說是錯誤的，他更多想表達的是一種房價走勢，是一種抽象觀念，不能具體來看待，簡言之就是，認真你就輸了。
今年對於剛需買房、換房到底合不合適？以當前的形勢看，當下還算是比較合適的購房窗口期，一方面“黑天鵝”對樓市有衝擊，開發商、高槓杆投資客有部分在降價拋售，剛需有撿漏的機會；另一方面，信貸偏向於支持剛需、改善群體，首套房貸款利率也連降三個月了，買房成本確實有減少；再者，市場上的購房景氣還未完全恢復，剛需看房、選房的選擇更多了。
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