“老城區太破了，還是比較喜歡新區。”
“老城區有煙火氣，市井氣，就是有點破。”
“喜歡南鐵，但我還是不得不離開，選擇環境更好的地方。”
小二總是聽到很多扒友如此吐槽老城區。老城區走到今天，遭遇了“中年危機”。
是時候，按下“舊改”的啟動鍵了。
中堯路片區啟動舊改，涉及2.1萬戶
3月31日，南寧市公共資源交易中心發佈了一則《中堯路片區舊城區改建項目前期調查報告編制招標公告》，引起了老南寧的關注。
▲公告內容
這則公告說了啥？
小二簡單歸納了一下：
①改造範圍為中堯路片區，東側為北大路、永和路，西側為明秀西路，南側為江北大道，北側為大學東路。
②涉及徵收居民約7萬人，涉及改造戶數約21000戶，徵收建築面積250萬㎡。
此次前期調查，主要是片區內房屋測繪、調查以及土地熟化評估等工作。可見，中堯片區的舊改，不是小修小補，而是一次“騰籠換鳥”式的改造。
無獨有偶。3月30日，南寧市住建局發佈《關於面向社會公開受理南寧市老舊小區改造報名的通知》，南寧今年計劃改造240個老舊小區。
2000年以前建成的小區，住宅老舊破損嚴重、居住環境差、水電氣路等各方面都落後的小區，都可納入改造範圍。
老城區這次按下的“舊改”啟動鍵，力度之大，可見一斑。
13箇舊改地今年開拍，共760畝
一些老城區被“盯上”，計劃納入舊改之中，而一批舊改項目，則在今年上馬。
前不久，南寧自然資源局官宣了2020年南寧年度工地計劃。
毫無懸念，五象依然是獨佔鰲頭的“大地主”，供應量達2000餘畝。但是，南寧今年的舊改力度也不小。
小二粗略統計，今年南寧共計劃出讓13宗舊改地塊，共760畝，主要分佈於水街、南棉、朝陽和亭洪路等板塊。
▲今年計劃出讓的舊改項目
不僅如此。南寧一批“巨無霸”舊改項目也在推進當中。比如5000畝火車站舊改的概念性規劃開始招標。
這個板塊包括南鐵、友愛南路、中華路、北大北路、明秀西路等眾多路段與板塊。
▲火車站舊改範圍
不過，如此龐大的舊改，涉及調研、規劃、拆遷、安頓等一系列動作，非一朝一夕就能脫胎換骨。現在，只不過是“萬里長征”的第一步。
老城區=落魄鳳凰？
遭遇“中年危機”的老城區，最大的悲哀就是，佔據了好地段好資源，但居住環境或者二手報價真的“一言難盡”。
在老城區，像這樣的“老破大”比比皆是。哪怕內部裝修得再漂亮，但外表的蒼老，無法掩飾。
▲南寧這樣老舊的小區很多
“老破大”或者“老破小”基本是二手房市場上最難流通，最難變現的資產。
人家新房賣1.3萬元/㎡，“老破大”可能八九千還無人問津。曾經風光的老城區，真是“落魄鳳凰不如雞”。
不過，小二知道，話不能說得太滿，凡事還是有例外的。比如，有好學校撐腰的。
確實，有好學校的老小區，還能稍微“迴光返照”，賣出個稍微好點的價錢。
就像南鐵一帶，附近是錦華小學、衡陽路小學、南寧三十七中，算是南寧比較老牌名校，所以南鐵的“老破小”，二手報價普遍1.1萬-1.3萬元/㎡。
▲南鐵一帶的房子，二手報價還挺高的。
但不是每個小區，都像南鐵那麼幸運。
五象不香嗎？為啥還要舊改？
當下，五象新區開發如火如荼。五象已經不再拘泥於五象湖、龍崗等板塊，開始向那馬、蒲廟等板塊擴張。
五象不香嗎？為什麼還要大動干戈地啟動老城“舊改”？
五象是香，但老城區的價值也挺香。
要知道，老城區擁有無可複製也無可替代的成熟配套資源。學校、地鐵、商業、醫療、煙火氣……這些讓新區羨慕的資源，在老城區比比皆是。
這是新區無法比擬的。退一萬步說，醫院、公園這些配套可以“速成”，但老城區的人氣和商業價值，短期內是無法“偷師”的。
老城區最不缺的就是人氣。所以，每到週末，各大商場永遠是人擠人。
新區呢？最缺的就是人。所以，目前整個五象，僅開了萬達茂一家商業中心，其他的還要慢慢等待。
但老城區交通擁堵、城市界面差、沒什麼好房子，也是不爭的事實。
五象和老城，你怎麼選？
手握“舊改”這把尚方寶劍，長期在樓市中缺位的老城區，或許就有了應戰新區的底氣。
事實上，這些年，老城區的樓市供應、成交的乏力肉眼可見。
▲2019年南寧各大板塊成交，五象獨佔鰲頭，老城區乏力。來源：克而瑞
典型的就是西鄉塘，尤其是大學路板塊。板塊內僅有天健城、瀚林學府、陽光城檀悅等少數樓盤，去年新增北大瓏廷，今年五里亭洋浦星補位。
從北大瓏廷、萬象華府等樓盤的熱銷不難看出，老城區一旦有相對好的產品，人們掏錢的速度很快。老南寧根本不缺錢，缺的是好房子。
再看老城區的房價，一直都很“穩”，很少WS，很少捆綁車位。對於自住的人來說，上車的門檻則相比大熱的五象，低許多。
當房產增量見頂，主城價值迴歸，政府、購房者、開發商，都將和老城區一起“二次創業”，成為這座城市紅利的合夥人，充分享受城市發展帶來的紅利。
如果老城區有好房子，你會怎麼選？還扎堆去擠五象嗎？
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