編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
撰文 | 黃小妹 來源 | 風財訊
一面，年度溢利增加26.4%至約41.64億元，公司擁有人應占年度溢利增加67.1%至約46億元；另一面， 2019年佳兆業淨負債大降92個百分點，連續第四年實現下滑。
一升一降，佳兆業2019年年度的整體表現在對比之間被濃縮和概括。
千億門前
3月31日下午，佳兆業集團對外披露2019年度業績報告，並同步召開線上業績發佈會，董事會主席郭英成攜總裁兼執行董事麥帆、首席財務官劉富強及高級顧問譚禮寧等公司高管悉數出席。
郭英成的狀態不錯，源於“舊改王”佳兆業2019年度交出了一份不錯的答卷。
年報顯示，佳兆業2019年實現合約銷售權益金額約881.20億元，同比增長26%，超額完成全年目標，銷售增速領先TOP30房企平均水平。權威機構銷售排行榜顯示，佳兆業已成功躋身全國銷售30強。
3年前，佳兆業宣佈三年達到千億的業績目標，2020年是最後一年，市場對待這家企業的疑慮，正如對待這個行業一樣——在受到疫情及大市下行的影響之後，這一目標是否仍將得到進一步的執行。
對於此，麥帆回應，“2020年的業績目標總體上沒有大的變化，與去年持平或略有增長，仍為既定的1000億元銷售額。”
相信麥帆對於這句話是有十足的底氣，因為2019年佳兆業共獲得30幅地塊，應占計容建築面積約為411.77萬平方米，土地收購權益代價約272.14億元。按收購土地權益建築面積計，大灣區新增土地儲備佔整體新增土地儲備的53%，華中及長三角分佔22%、13%。按收購地權益代價計，一線城市新土地儲整體新增土地儲備的41%。
截至2019年12月 31日，佳兆業於全國48個城市合 共擁有176個房地產項目，土地儲備約2680萬平方米，80%位於一線及重點二線城市，對應總貨值近5300億元。
這些“糧草”能否幫助佳兆業2020年衝擊千億的目標實現需要驗證，但是至少從數量上提供了極大的可能。
麥帆至少是充滿信心的，佳兆業2020年可銷售貨值約1800億元，全年去化率大約56%即可完成目標，看上去難度並不大。與此同時，疫情的影響如今也在逐步消散，“目前整體項目復工已經達到了92%，基本上除了湖北片區有一兩個點還沒有復工以外，其他都回歸到運營的正軌上來。”
據透露，2020年前三個月，佳兆業權益銷售預計約為120億元，與2019年同期的138億出現輕微下降，幅度約15%。但佳兆業原定的推盤時間主要集中在下半年三四季度，受疫情的影響較為有限。
銷售的增長推動盈利的增長。佳兆業2019年實現收入480億元，同比增長24%；毛利138億元，同比增長24%；毛利率28.8%，屬於規模房企毛利率水平高位；淨利潤42億元，同比增長26%；本公司持有人應占溢利46億元，同比增長67%。
同時，佳兆業融資成本的降低，一定程度上提高了其盈利水平。年報顯示，2019年佳兆業融資成本同比去年同期降低52.32%至10.35億元。
佳兆業高層表示，2020年佳兆業整體可售貨值約1800億元，基於對中國房地產市場增長的信心和集團合理的戰略佈局，公司有信心完成1000億的銷售目標，同時繼續響應國家“結構性去槓桿”的總體要求，力爭將淨負債率控制在合理水平。
堅守舊改和灣區
如果說充足的土地儲備是佳兆業衝擊千億的必備條件，對於舊改和灣區的重注，從結構上又為這個目標上了一道保險。
根據年報顯示，按區域劃分，大灣區土地儲備約1360萬平方米，佔集團整體土地儲備的51%。而大灣區城市中，深圳及廣州作為集團多年來深的重點場，土地儲備佔比達大灣區市場的35%。
其中，大灣區為集團銷售主力，該區域合約銷售佔整體的61%。伴隨著“雙區”紅利的不斷釋放，佳兆業大灣區的豐厚土儲也為其銷量提升建立了一定基礎。
除了地理佈局中對大灣區的重視，在開發種類的佈局中，與其他品牌房企競相拍地不同的是，舊改已成為佳兆業獲取土地資源和實現規模、利潤增長的重要方式。
佳兆業高層介紹，2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。公司計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發，2019年共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元，這些項目的轉化，令集團實現了舊改在深圳各行政區的全面落地。
佳兆業以舊改為主的拿地方式不僅可以助推貨值的增長，從銷售角度看，舊改的拿地方式潛在增值空間比較大，可以有效控制土地成本。2019年度財務數據顯示，舊改項目銷售佔整體的38%。具體到項目層面，2019年包括深圳佳兆業鹽田城市廣場、深圳平湖佳兆業廣場、深圳佳兆業未來城、深圳佳兆業 東門新世界及深圳佳兆業坂田城市廣場等舊改項目均取得良好銷售。
佳兆業集團管理層表示，未來集團將繼續發揮城市更新領跑優勢，推動項目的快速轉化。預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6箇舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；長遠來看，集團將有約佔地面積近3000萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
郭英成亦透露了佳兆業堅守舊改和大灣區的決心，“佳兆業成立於深圳，貢獻於深圳，同時回報深圳，接下來佳兆業會繼續加大對深圳、大灣區的投資。”
對於深圳特區成立40週年，郭英成也表示，佳兆業會有各項活動助力特區政府建立40週年，在民生和健康方面做出一些貢獻，是為深圳作出努力的貢獻，體現了佳兆業的參與。
降負債進行到底
伴隨著舊改規模的不斷提升，佳兆業的負債水平亦控制在健康水平。
2019年，公司淨負債率較2018年年底下降92個百分點，超預期完成全年降負債目標，並且佳兆業的負債率水平已經實現了四連降。
降負債得益於佳兆業積極拓寬融資渠道。2019年佳兆業境內新增ABS融資渠道，全年獲得ABS額度逾110億元，並通過購房尾款、供應鏈金融、長租公寓及船運客票業務等底層資產，成功發行人民幣26億元ABS產品，該等產品年期介乎1-4年，利率介於5.4%-7.5%。
海外融資方面，佳兆業去年10月發行的4億美元優先票據，成為佳兆業繼2014年之後首次在美國證券法第144A條列下的發行，同時也是中國房地產企業自2015年以來首次在144A條列下的發行。
同時，速動比率維持在1.1倍的良好水平，手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務，短期償債能力強。
佳兆業的債務結構亦得到資本市場的認可。穆迪、標普和惠譽三大國際信用評級機構分別給予佳兆業B1、 B、 B評級，展望穩定。
對於下一個階段的降負債計劃，譚禮寧稱，在負債方面佳兆業有嚴格控制，今年還會繼續努力。
具體到融資計劃，譚禮寧稱，佳兆業在融資方面儘量往長遠結構進行調整，今年會在境外高息債上有不錯的表現，“希望投資者對我們有信心。”境內融資上，其表示，希望未來利率能夠往下走1個點或1.5個點。
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