佛山順德北滘，人口約32.4萬，面積僅為92.11平方千米。就是在這樣一座廣東普通的小鎮，走出了兩家世界500強企業。在房地產行業，除了進入行業頭部梯隊的碧桂園，美的置業也正加速進入大眾的視野。
2004年，收購佛山市順德區威靈房產有限公司大部分股權後，“家電一哥”何享健及其家族開始涉足房地產，後經重組更名為美的置業。
公開資料顯示，與美的集團一樣，美的置業也起家於佛山，君蘭高爾夫社區是其打造的第一個住宅物業。之後，又相繼在順德區打造了佛山美的君蘭江山、佛山美的翰誠及佛山翰誠嘉園。
2010年，美的置業開始走出珠三角，憑藉貴陽美的林城時代、株洲慄雨湖、徐州美的城等項目，在西南、長江中游、長三角地區進行佈局。
2014年以後，棚改貨幣化安置措施、相對寬鬆的購房政策、一二線城市需求外溢，造就2014年以來二三四線樓市熱銷。憑藉這一機遇，美的置業等土儲集中在三四城市的房企實現“彎道超車”，連續幾年銷售排名迅速攀升。
憑藉幾年的加速狂奔，2018年10月，美地置業走到港交所的鐘前。上市前，美的置業多次提到2020年衝擊千億銷售目標。上市後，融資渠道增多，也提振美的置業擴張的腳步。
2019年初，美的置業董事局主席郝恆樂在出席業績發佈會時曾表示，2019年公司的銷售目標為1000億元，這與此前“2020年千億計劃”的時間表相比整整提前了1年。
如今看來，一切基於規模的付出有了好的答案。據其2019年年報顯示，報告期內實現合約銷售額約1012.3億元，同比增長28.1%，2015-2019年複合增長率達73.8%；年內收入約411億元，同比增長37%。
規模穩健增長的同時，美的置業各項指標得到進一步優化，取得增利潤與降槓桿雙料成果。
土儲初步完成“換倉”
種種跡象表明，發跡於二三四線城市的美的置業，正逐步脫離三四線。
這或與棚改貨幣化安置措施有關。2019年以來，國家棚改開工量縮減，4成以上省市的棚改計劃開工量同比“腰斬”，山東更是在全省範圍全面取消棚改貨幣化安置獎勵。
2018年初，迴歸一二線成為行業的主流聲音。同年，美的置業新增項目在原來城市佈局的基礎上進一步升級，以一線、二線和強三線城市為最主要區域。
據其2019年年報顯示，美的置業進行戰略升級，持續優化佈局，以城市升級與區域深耕的整體策略，重點投資高潛力、高價值城市。2019年銷售額的約66%來自二線及以上城市，並通過招拍掛、收併購等方式多渠道、低成本補充優質土地儲備。
報告期末，公司土地儲備權益建築面積為4236萬平方米，在長三角經濟區、珠三角經濟區、長江中游經濟區、華北區域、西南經濟區五大區域共佈局278個項目。2019年新增土儲面積中，一二線城市佔比高達64%，長三角和珠三角區域佔比58%。
“城市分化越來越明顯，有一些比較弱的三、四線城市，未來的持續性的需求會出現比較大的壓力。”美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂在其業績會上坦言，今年拿地策略還是把最優勢的資源集中往比較高量級的城市和經濟發達的城市群佈局。
觸及千億後 考量現金利潤負債等指標
在美的置業看來，2019年是其承上啟下的關鍵一年，持續以穩健之姿鞏固發展成果，公司成功跨入千億新賽道。
郝恆樂稱，未來三至五年規模上保持穩步的增長，按照20%。
“經濟差一點相對左一點，經濟好的年份右一點，不做非常絕對的安排。”郝恆樂表示，規模保持穩步增長的基礎之上，美的置業會更多關注公司的淨現金流，包括利潤、負債等方面。
從其2018年年報也可探得端倪。數據顯示，2019年，美的置業淨利潤為43億元，同比增長32%；毛利率和淨利率分別為31.6%、10.5%。
除此之外，報告期末，美的置業淨負債率下降8個百分點至89%，扣除預收賬款後的資產負債率降至54%；債務結構持續優化，低成本銀行借款佔比大幅提升至66%；債務結構逐漸中長期化，一年內到期有息負債佔比下降至17%。
同時，報告期末，公司的現金短債比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期償債能力大大提升。
值得注意的是，報告內由於快速擴張造成三費不同程度上增加。
談及2020，美的置業稱，行業發展模式正在加速迭代升級，客戶需求、行業競爭邏輯正發生深刻變化。傳承製造業基因，公司以製造業思維，堅持精細化運營，以利潤導向為牽引，以客戶為中心，持續優化土儲結構，鍛造優秀產品力與服務力，並堅持智能產業和建築工業化“兩翼”產業賦能主業，打造綜合競爭力，實現競爭力全面升維。
記者：崔陸鵬
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