深圳歷史遺留違法建築
▌原創：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
▌主攻： 房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
上篇文章 《歷史違建：“買賣合同效力之訴”不予受理的合同原因｜廣東省高級人民法院》，筆者講述了法院不予受理違法建築《買賣合同》效力之訴的合同原因，即合同效力取決於行政機關的處理結果。
實踐中還有一種情況：《買賣合同》簽署後，雙方又協議解除，並對《解除協議》發生糾紛。
違法建築的《買賣合同》如果無效，那麼《解除協議》是否有效，特別是包含了《買賣合同》違約金條款的《解除協議》？非處分權人所籤，是否承擔責任？
還是以案說法，先看看如下深圳市中級人民法院實踐案例。
裁判文書：古茂華、劉笑妹合同糾紛二審民事判決書
裁判時間：2018年09月27日
裁判觀點：
一審法院：本案為房屋買賣合同糾紛。劉笑妹、陳定舉、古茂華簽訂的《解除協議書》，是基於各方終止履行《房屋買賣協議》後對債權債務關係的清理而達成的協議，該協議獨立於《房屋買賣協議》，為雙方真實意思表示，各方均應全面履行合同約定的內容。《解除協議書》約定的80萬違約金亦應當視為雙方協商一致的陳定舉對劉笑妹的損失的補償款項，一審法院對劉笑妹主張的該款項亦予以支持。
二審法院：本案系合同糾紛。涉案《解除協議書》（以下簡稱涉案合同）系涉案各方關於《房屋買賣協議》解除後各自所應承擔責任的約定，其內容系各方真實意思表示，未有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。陳定舉是否具有涉案房屋處分權與涉案合同效力無涉，古茂華據此上訴主張涉案合同無效，於法無據，本院不予採納。一審關於涉案合同效力認定正確，本院予以確認。
信榮說：《解除協議》效力獨立於《買賣合同》合法有效，且不受當事人處分權影響。
1、如裁判觀點，《解除協議》是《買賣合同》終止後的債權債務清理協議，獨立於《買賣合同》，只要是雙方當事人真實意思表示，即合法有效，受法律保護；
2、《解除協議》履行之訴屬普通合同糾紛案件，與違法建築的行政處理無關，法院會予以受理並會做出實體判決；
3、即便是《買賣合同》無效，法律層面無需支付對方違約金，《解除協議》中對《買賣合同》違約金支付的約定也是合法有效的（不再受《買賣合同》效力影響）；
4、當事人是否為違法建築權利人，是否對違法建築擁有處分權均不影響《解除協議》的效力，換言之，即便不是權利人，簽署了《解除協議》，也要承擔退款責任！
5、違法建築《買賣合同》糾紛不予受理，《解除協議》糾紛予以受理：和為貴，遇房價暴漲，賣方通過彌補買方損失的方式解除協議，不失為解決爭議的途徑之一。
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