3月30日，金地(集團)股份有限公司（600383.SH）公告稱，公司擬發行2020年度第一期中期票據，發行金額為20億元，募集資金將全部用於償還到期債券。其中，品種一初始發行規模為15億元，期限為3年期；品種二初始發行規模5億元，期限為5年期。
金地集團1988年初創於中國深圳，1993年開始經營房地產業務，2001年在上交所上市。曾是地產界四強“招保萬金”之一，其業務板塊主要分為住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務四大板塊。
近幾年，金地集團逐漸掉隊，營收遠不及其他三家房企。不甘落後的金地集團正奮力追趕，在2017年初，金地提出在3年內衝擊2000億元的目標。
數據顯示，2019年12月，金地集團實現簽約面積183.1萬平方米，同比上升11.15%；實現簽約金額355億元，同比上升23.95%。2019年全年公司累計實現簽約面積1079.0萬平方米，同比上升22.92%；累計簽約金額2106億元，同比上升29.74%。金地集團如期完成三年規劃。
拿地積極，權益佔比低
從金地集團近五年的銷售業績來看，在2014-2018年金地集團實現的簽約銷售金額分別為490億元、617億元、1006.3億元、1408.1億元和1623.3億元。
在過去5年中，公司簽約銷售額增速分別為9%、26%、63%、39.9%和15.3%。可以看出，在2014-2016年金地集團實現銷售規模加速，其中2016年金地集團把握市場需求，堅持推出以首置首改類為主的剛需類產品，並制定銷售策略、開展銷售行動，推動了庫存去化和銷售目標的完成，從而導致當年銷售額實現突破性增長，但是自2016年後又開始銷售規模增長降速。
同時，近5年的簽約銷售面積也保持與簽約銷售金額一致的增長趨勢，增速分別為8%、15%、48%、16.50%和14.50%。
2019年，金地集團的銷售規模有提速趨勢。三季報顯示，金地集團2019年前三季度累計實現簽約銷售面積710.3萬平方米，同比增長22.44%；實現簽約銷售金額1418.4億元，同比增長33.70%。
報告期內，金地集團的銷售提速主要有兩方面因素，一是公司在2019年初啟動銷售激勵行動；另外還得益於報告期內公司在一二線城市的銷售業績良好。
從土地儲備增速也能看到，金地集團為確保2000億銷售目標，重回“前十”賽道的決心。
由圖2可知，2014-2018年金地集團的土地儲備面積分別為2400萬平方米、2600萬平方米、2950萬平方米、3770萬平方米和4400萬平方米。
2015年公司新增447萬平米的土地儲備，同比增長56%；2016年公司新增了約533萬平米的土地儲備；2017年公司新增了約1300萬平方米的總土地儲備，創歷史新高；2018年公司新增約1072萬平方米的土地儲備。2017年開始金地集團拿地加速。
值得注意的是，2015-2018年金地集團權益土地儲備分別為1600萬平方米、1500萬平方米、1930萬平方米和2300萬平方米，權益佔總土地儲備比例分別為61.54%、50.85%、51.19%及52.27%。金地集團權益土儲佔比較低。
金地集團權益佔比偏低主要是由於，近4年金地採取的在拿地後引入合作方共同出資開發的模式。2015-2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資佔比分別為38.05%、42.11%、47.11%、40.40%。
即便是2019年上半年房企拿地放緩的趨勢下，金地集團仍選擇逆勢加大拿地力度。
金地集團半年報顯示，2019年上半年公司獲取了46宗土地，總投資額554億元，權益投資額約298億元，權益金額佔比約54%。報告期內，公司新增總土地儲備約675萬平方米，其中權益儲備約399萬平方米，權益面積佔比約59%，這是2015年以來的金地拿地權益的最高值。
截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。
合作開發的模式具有優勢互補、分攤風險、共享資源等特點，但權益佔比偏低，雖然能讓金地在行業銷售榜的排名上保住位置，但卻不能帶動公司業績的顯著提升。
對此，金地集團董事長凌克坦言，合作開發是目前房企的被動選擇。他表示，公司希望未來權益投資佔比提高到50%以上。
2019年下半年金地仍保持拿地激情，中指研究院披露的數據顯示，2019年前三季度，金地集團的拿地金額為463億元，而上年同期的拿地金額為328億元，同比增長41.16%。
去化壓力持續下降，期間費用上升
存貨方面來看，2014-2016年金地集團的存貨基本處於“零”增長，2016年還小幅下降。2017年金地集團存貨由2014年717.8億元增加至841.8億元，2018年再度增加至1121億元，首次突破千億元大關。2019年三季度末金地集團存貨達1296億元，較年初的1121億元增長了15.61%。
預收賬款方面，今年三季度末公司預收賬款達776.4億元，較2018年的697.5億元，上升了11.31%。
反映企業去化情況的指標“存貨/平均預收賬款”來看，金地集團的該指標自從2015以來都是連年下降的趨勢，2019年三季度末降至近五年的最小值1.67，較2018年的1.76下降了5.11%，相對處於行業的低位，顯示了金地集團較小的去化壓力。
金地集團近五年預收賬款週轉率處於比較波動狀態，近三年來總體上處於下降趨勢，由2016年2.1到2019年三季度末降為0.54，較2018年0.79下降了31.65%。該指標下降的主要原因是報告期內公司預收款項增加，以及項目結轉週期変長所致。
金地集團在2017年提出重回賽道後，2018年便迎來歷史最好業績。2018年報顯示，公司實現營業收入506.99億元，同比增長34.62%；歸母淨利潤80.98億元，同比增長18.35%。
2019年前三季度，金地集團實現營業收入425.32億元，同比增長26.91%；歸母淨利潤54.25億元，同比增長3.41%億元；扣非歸母淨利潤53.26億元，同比增長4.78%。
金地集團前三季度結算業績相對平緩。截至2019年9月末，公司總資產3216.92億元，較期初增長15.57%；歸屬於上市公司股東的所有者權益491億元，較期初增長5.72%。
由圖4可知，金地集團的毛利率自2017年開始走高。2014-2016年金地集團的毛利率均在29%左右；2017年金地集團實現毛利率34.25%；2018年毛利率再度創新高達42.68%。2019年前三季度，金地集團的毛利率高達41.75%，為近十年同期毛利率最高值。金地集團盈利能力逐漸走強。
截至2019年三季度，金地集團總資產3216.92億元，同比增長15.57；歸屬於上市公司股東的淨資產491.08億元，同比增長5.72%。得益於並表範圍內金地集團的房地產項目的結算面積和結算收入增加，報告期內公司的營業收入和淨利潤取得大幅上升。
財務槓桿增加，長期償債能力較弱
隨著規模的擴張，金地集團近三年扣除預收賬款後的資產負債率逐年穩步上升。2016年該指標為57.89%，2018年上升至68.13%。2019年三季度末金地集團扣除預收賬款後的資產負債率為67.88%，處於行業的較低水平。
同時，近三年金地集團淨負債率呈現逐年趨勢。2019年三季度末金地集團淨負債率為60.15%，較年初的48.02%，上升了25.26%。該指標的上升，主要系報告期內公司的有息負債規模較期初增加了近130億元。雖然金地集團近三年來的淨負債率不斷上升，但仍位於行業相對較低水平。
從債務到期期限分佈來看，金地集團2019年到期債務155.25億元，2020年到期金額332.68億元，2021年到期金額262.03億元，2022年及以上到期的金額71.46億元。綜合來看，金地集團債務結構不太合理，2020-2021年有一定的集中償付壓力。
在融資方面，金地集團對信託融資和境外債券的依賴程度較低，平均融資成本控制在4.9%，在行業融資渠道逐漸收窄的環境下，公司融資優勢將愈加明顯。
2017年金地集團的有息負債金額為366.34億元，到2019年三季度末金地集團的有息負債增長至877.76億元。此外，自2017年以來金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。
2017年-2019年三季度末分別為-69.89億元、-18.28億元和-2.71億元。三季度末金地集團的貨幣資金餘額為431.49億元，對短期有息負債覆蓋倍數達2.05倍。
金地集團調整後速動比率整體呈現逐年上升的趨勢，雖然在2018年和今年前三季度稍有回落，但依然保持在1的水平之上。2019年三季度末金地集團調整後的速動比率為1.57，較2018年的1.63下降了3.68%，但仍處於行業的較高位水平。
反映企業短期償債能力的另一重要的指標調整後的現金比率，金地集團近年來該指標呈現上升的趨勢，而今年前三季度該指標稍有回落。2019年三季度末金地集團調整後的現金比率為0.50。綜合上述兩項指標來看，均顯示了金地集團較強的短期償債能力。
反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）/全部債務”，金地集團近五年總體上是下降的趨勢，僅在2018年有所回升，2018年該項指標數值為0.5，2019年三季度末該指標降為0.44，較年初下降了18%。相對於其優秀的短期償債能力來說，金地集團長期償債能力稍有遜色。
據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》顯示，金地集團綠色信用指數為63.9，綠色信用等級B，排名行業第34位。
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