“現金流”、“回款率”，正成為房企“2019年報季”的熱詞。
往年財報季，房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收淨利增長水平等指標往往是關注焦點。然而不斷收緊的融資環境和開年突如其來的疫情黑天鵝，卻對房企自身“造血”能力提出殘酷的考驗。
如今，只有手握充裕資金的企業，才能尋找到危機中的機會。
而樓市資本論關注到，在這個“錢緊時代”，碧桂園卻用2019年財報現金額和回款率兩個數字震撼行業，持續3年坐穩行業龍頭寶座。
3月27日，碧桂園發佈2019年財報顯示，期內碧桂園實現權益銷售額5522億元，同比增長超過10%。
相比銷售數字，更為實在的是，碧桂園的權益物業銷售現金回籠了5301億元，權益銷售回款率高達96%；與此同時，截至2019年末，碧桂園可動用現金餘額約2683.5億元，達到歷史新高，淨經營性現金流連續第四年為正。而從發展潛力來看，截至報告期末，碧桂園權益可售資源合計達到約2.4萬億元，足以滿足公司未來三到四年的銷售。
對此，樓市資本論試圖從碧桂園的年報中，一窺這家公司持續穩居龍頭、穿越行業週期的秘籍。
秘籍1：現金超2683億，平衡規模增長和債務管控
伴隨房地產行業發展到了一定階段，房企一味追求擴大銷售規模的時代已一去不復返。
當外界對碧桂園的印象還停留在順德里的那個小縣城房企之時，碧桂園在2018年就用四個字為後續發展定了基調——
“提質控速”，這家公司宣佈將追求更有質量的發展。
值得一提的是，在行業整體增速明顯放緩的背景下，碧桂園的增速依然領先同業平均。據克而瑞統計數據，2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長僅為6.5%。
對碧桂園來說，“提質控速”，控速是手段，提質才是目標。
從2019年碧桂園年報數據可以看到，第三方統計的
全口徑銷售金額首次超過7000億，居於房企之首。在銷售規模持續卡位的同時，碧桂園也致力於提升營收和利潤水平。
於2019年全年，公司實現結算收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤1266.4億元，同比增長23.6%；歸母淨利潤395.5億元，同比增長14.2%。
關於“提質”，碧桂園在2019年除了在穩定盈利能力上做的可圈可點外，在穩住現金流和平衡債務風險上也均有體現。
截至2019年年底，碧桂園可動用現金餘額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平，佔總資產比例達到14.1%，加上還有3167.9億元的銀行授信額度未使用，現金流充裕。
碧桂園在過去一年也謹慎地進一步降低了負債率，淨借貸比率僅為46.3%，債務水平保持在行業低位。同時，截至2019年末，
集團有息負債總額為3696億，現金短債比為2.3倍。在樓市資本論看來，像碧桂園這樣，可以數年保持淨經營性現金流為正的房企非常難得，這背後折射出碧桂園強勁的造血能力和穩健的財務風格。而在變得更加安全、更加健康的同時，碧桂園也以盈利能力維持現有水平。
樓市資本論認為，碧桂園成為當下少有的兼顧規模增長和負債管控的房企之一，正是其持續穩健增長的秘籍之一。
秘籍2：土儲2.4萬億，均衡拿地踩準發展週期
在樓市資本論看來，在碧桂園穩健的利潤空間背後，則隱藏著其第二個發展秘籍——準確的拿地節奏和策略。
近年來，市場一度對碧桂園佈局三四線城市有所顧慮，但數據顯示，截至2019年底，其三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較同行一二線城市項目，優勢明顯。
而作為中國城鎮化的最大受益者，碧桂園深諳城市化發展邏輯，也深刻意識到城市化正在進入第二階段，即進入城市群和都市圈的階段；與之相對的，碧桂園的投資方向也轉向為堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。
儘管仍是“三四線”之王，但碧桂園一二線城市的土地儲備，也逐漸追趕上了。截至2019年12月31日，碧桂園的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，已獲取的權益可售資源1.7萬億中，一線城市的權益可售貨值為2906億元，二線城市為6140億元，三四線城市則為7976億元。
據此，加上潛在的7159億元權益可售資源，碧桂園目前權益可售資源合計達到24181億元,可滿足該公司未來四年以上的銷售量。
樓市資本論關注到，除了全國廣泛佈局外，深耕核心城市群也是碧桂園始終保持行業領先地位的戰略基礎。
據瞭解，截至2019年底，碧桂園擁有的權益可售資源73%位於中國五大城市群。單就大本營粵港澳大灣區而言，碧桂園在這一區域的土地儲備已可媲美深耕廣東的中型房企。
亞布力智庫研究員武利文指出，碧桂園已成為了一個真正意義的“全國性”房地產開發商，在中國100大城市以外，會有三四萬億的房地產銷售市場存在，這將給碧桂園帶來更多的增長空間。
樓市資本論認為，城市佈局結構、深耕策略和運營水平的差異正成為陣營內房企分化的主要因素；而佔據核心城市和城市圈的戰略高地，及其精細化的投資管理策略正是推動碧桂園規模、效益雙提升的秘籍所在。
秘籍3：如虎添翼，多元化佈局顯成效
“老虎插上翅膀，相信會發展得越來越好。”就在此次碧桂園2019年度業績發佈會上，集團總裁莫斌的這句話，揭露了碧桂園領跑的另一個秘籍。
碧桂園穩步推進的多元化，在穩固房地產開發業務利潤來源的同時，正成為公司長遠發展謀求新的利潤增長點。
在2019年初，碧桂園集團創始人、董事會主席楊國強便明確了地產、機器人、現代農業是未來三大重點業務，同時提出碧桂園是“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的新定位，為公司科技創新、多元化佈局指明瞭方向。
一年多來，碧桂園持續圍繞地產主業挖掘新市場，激發新動能。建築機器人，餐飲機器人、現代農業等新業務均有顯著進展，“多元佈局、協同發展”的格局已初顯。
被楊國強稱為“多元化業務發動機”的博智林機器人公司在2018年7月成立。截至2019年底，該公司已累計遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。其中，建築機器人在研產品50項，已投放工地測試32項，填補行業空白。醫療機器人在研產品5項，啟動註冊申報1項，進入臨床試驗階段1項。在研核心零部件及軟件32項，部分小批量量產。同時，公司也佈局新型建築材料產品線，推動建造新工藝與機器人協同發展。
機器人中餐廳雙臂煲仔飯機器人
碧桂園的機器人餐廳也開始面市，自主研發的“24小時無人、全自動化運作”煲仔飯機器人還出現在武漢新冠肺炎疫區的隔離點，“或許這是機器人最好的應用場景”，公共衛生事件也使得人們認識到機器人未來市場更多的可能性。
農業也是多元化發力點之一，碧桂園農業控股有限公司成立於2018年5月，佈局農業全產業鏈，包括前端研發，“公司+基地+農戶”模式的中端生產組織，和以碧優選社區門店為主體的終端銷售。其發展主旨是做行業資源的整合者、產業結構的提升者和現代農業的服務者，著力打造科技型、平臺型、國際型農業。
在樓市資本論看來， 在伴隨而來的行業焦慮之下，企業都在思變，向多元化迸進。碧桂園選擇現代農業和機器人為切入點，不僅是看準了兩者的市場空間，同時又能與地產主業協同，打造全產業鏈，形成內生增長動力，幫助公司平滑經濟週期風險，更能持續增強公司的綜合競爭力。
樓市資本論也相信，碧桂園在堅定全週期綜合競爭力提升、積聚城市群充足糧草和多元化發展的三大秘籍指導下，未來將展現更多面的發展和更穩健的格局。
守正出新的碧桂園，正在展現出新的面貌。
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