突如其來的疫情給房地產企業帶來衝擊的同時，也為房地產企業的成本管理提升帶來了緩衝和思考的時間。工程成本是房地產開發過程中進行成本管理和控制的重點。在復工已經陸續開啟，但全面恢復產能還需要一定的緩衝期，在此期間，難免會有一些房地產企業與建築企業之間就工程造價問題的博弈情況發生。那麼，房地產企業如何更好地運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目工程造價的管理與控制，就變得尤為重要。這裡，我們對房地產企業成本造價管理的十二個階段進行分解，分別闡述各階段其管理的要點，希望對疫情緩衝期房地產企業的成本造價管理有所幫助。
1、可行性研究階段
一般情況下，可行性研究階段涉及造價成本控制的情況不多，但是項目現場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季時間、工期等等， 都會對工程造價產生影響，可行性研究中預備費和不可預見費都與造價有關。注意以上因素將能更好地進行造價成本控制。
此階段造價成本控制佔5％。
2、設計階段
設計階段造價成本控制的重點除了控制好設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準），更主要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進行控制：
（ 1）設計供應商採購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均通過規範化的設計供應商採購控制流程，以爭取最佳的性價比。
（ 2）通過限額設計落實目標成本的要求：在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建築效果的前提下，控制裝飾用料和建築材料封樣對工程造價的影響。
（ 3）通過規範化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量： 在項目前期即儘可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。
（ 4）通過規範化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量
案例：某標杆房企規定總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過後方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，並在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，並以此控制下一階段的設計。此階段造價成本控制佔5％。
3、審圖與設計完善階段
本階段通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本。建設單位用它進行招標可以減少圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進行造價成本控制，可以有效地減少設計圖紙方面造成的損失。
此階段造價成本控制佔5％。
案例：某標杆房企在施工圖完成後組織由設計、工程、成本人員和監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成後的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，並督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。
4、招標文件與合同的編制階段
這個階段應該是所有階段中最重要的，也是建築工程成本控制的源頭與核心。
（ 1）招標文件內容應清晰明確
一份好的招標文件會對以後所有過程產生影響，工程性質、現場情況、交通、地質、承包範圍、計日工等等都應該做出最清晰的說明，另外對合同中“等”字的運用要慎重， 對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結算方式、量度標準等，質量標準評定等級或評杯評優要合理，工期推算準確，獎懲條款要實際等等。
（ 2）注意控制甲供料的數量
正常情況下不要採用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，後果一是自身的財務壓力，二是領料結算超省的難以控制，還有就是水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等。
此階段造價成本控制佔20％。
5、施工單位的選擇與合同簽訂階段
（ 1）選擇合適的施工單位
對於一個工程項目來說，工程質量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、後續工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的， 不要選擇什麼“⋯⋯縣施工公司”或“⋯⋯分公司”，而且要注意瞭解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對於不入流的公司，一定要在准入上機制做好文章，在資質上一定要把好關。另外對其註冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。
（ 2）選擇恰當的招標形式
對於房地產開發招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式採用那種都可以，不過其中風險範圍、獎懲、結算調整範圍等一定要寫清楚。
此階段從造價角度可操作的範圍比較狹窄，但影響巨大，所以佔造價成本控制的10％。
6、施工組織設計的審定階段
（ 1）注意可索賠的項目
一般造價工程師不怎麼注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之後批准。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷週轉等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。
(2)注意施工方法與工程進度
如果施工組織設計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規範有矛盾或衝突，一旦未詳查而批准可能導致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設計中預期的一致，倘若施工方拖期交工， 是否在人員和機械上打了埋伏？一般情況下施工方也希望早日把工程結束以緩解自身的財務壓力，所以只會多投入提前交工，但要注意施工方採取的趕工措施是不是和施工組織設計吻合，一般情況下如果施工組織設計中沒有寫明趕工措施，就必須要求他補充趕工方案。
這個階段控制造價的方法比較難以把握，一旦出錯，會使以後的結算髮生很大麻煩，所以施工組織設計的審定，房地產開發企業應該讓其造價人員參與，從而更好地避免以上種種問題發生。
此階段造價成本控制佔5％。
7、圖紙會審階段
該階段一般由監理方主持，建設方施工方設計方一起對圖紙上疏漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對並出正式文件，作為設計變更的一部分直接進行結算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設計實際，而且對造價成本控制相當重要。
（ 1）可以修正審圖時未發現的錯誤，對預算的正確性有很大幫助。
（ 2）圖紙會審基本都是施工方提出的問題，可以藉此查看施工方和監理方技術水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設計變更建議。因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更， 作為房地產企業的造價人員必須進行判定是否對公司有利。
（ 3）在圖紙會審中要注意一點：必須讓設計方將圖紙會審結果進行仔細計算後才可出正式文本，否則再進行變更將事倍功半。
此階段造價成本控制佔5％。
8、分包階段
分包具體包括專業分包、專項分包、指定分包或甲分包、乙分包。現在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產開發行業技術越來越密集，高級裝飾、機電設備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應分包，對於分包的管理必須嚴格把關，並且做好責任延續、配合施工、工期銜接等等。
（ 1）分包應儘量把責任規避到一家
對於在使用上會造成重大影響並經常會出現問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外牆面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現問題就會造成責任不清，這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定價乙分包等形式，儘量把責任都規避到一家。
（ 2）分包配合費要清晰
對於分包中配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業配合費和專項配合費計費基數、水電使用結算方式等。
（ 3）分包要注意時間
分包一定要注意時間。例如在主體施工快結束時才進行外裝修分包的招標，又寫標書又評標定標，等到分包單位進場了，主體可能已經封頂十幾天， 外牆腳手架已落地， 這時窩工損失機械停置工期拖延的等損失都不可估量。所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續有序進行。此階段造價成本控制佔10％。
9、設計優化階段
該階段是甲方提出的設計變更或現場簽證。施工方沒有提出設計變更的權力， 設計方提出的設計變更多從技術上考慮。作為開發企業的造價控制人員必須知道設計變更的優劣對開發效益的影響程度，否則就很難把握成本。基本原則是技術上可行、法律上允許、經濟上合理、質量標準不變。其中經濟上合理是指在其他標準不變的情況下，節約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會提高房地產的售價、口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設計優化的難點就是在於怎麼把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。此階段造價成本控制佔5％
10、施工中增加造價部分的管理階段
施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯繫
單、驗收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。此階段造價成本控制佔10％
11、材料採購階段
材料採購階段造價成本控制主要是對材料市場價格的掌握。一般建築工程中材料佔工程造價的60-70％，而且材料因為產地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產時間、政策、天氣、時間、原料、質量品質等等因素的不同會造成價格差異很大。由於房地產開發的週期一般短則一年多則數年， 所以在開發中會有材料價格波動情況出現，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應建築工程材料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，矛頭都是指向開發單位有利於施工單位的，
正確性時效性難以把握。房地產企業的造價控制人員不應該完全相信政府的價格信息，而應做到：
第一，自己走訪市場，瞭解材料各個參數；
第二，收集整理經銷商信息和生產商信息，對比政府的價格信息找出差異；
第三，深入工地詢問小包工頭或工人，瞭解一些綜合單價或分解單價；
第四，貨比三家不吃虧，多聯繫誠信商家。
總之，材料價格的掌握對房地產企業的造價成本控制有較大影響，此階段佔10％。
12、結算審計階段
這一階段的造價成本控制， 是施工單位最後的機會也是建設單位最後的努力。房地產企業的造價控制人員應該秉承的原則是：
第一，合同協議及造價變更資料的時效性（國家文件實效， 7、14、28 天的規定等）、合法性（是否合同風險範圍）、完備性（簽字蓋章等）；
第二，矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統一）；
第三，事件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利於施工方的解釋來處理；
第四，熟悉規範標準中強制執行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；
第五，分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；
第六，依照造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結算完整並較為正確，一般差額控制在3％以內。
結算審計階段由於處在最後，造價成本控制所佔比例為10％。
因疫情產生的不可抗力的影響，房地產企業與施工企業可能會就工程造價形成或多或少的博弈。掌握成本造價管理控制的關鍵要點，房地產企業的成本管理人員才能有禮有節有序的進行洽談博弈，為企業守住權益。
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