問：老師好，福田的南光捷佳價格3房八十幾平，均價4萬多一點，旁邊的嘉匯新城每平貴5千左右，請問有投資價值嗎，我已在坪山萬科有一套房，想再入一套400萬左右的房子，是選市區還是在坪山中心，謝謝！

答：這是你所說的三房麼？這種生生在客廳隔出來一個沒有私密空間的暗屋算不得三房的，所以420來萬買個沒有居家氛圍，已經淪為寫字樓的兩房是否值得，自然就有答案了。 很多人總喜歡把老房子去對標旁邊新房的價差從而得出被低估，人類是不斷進步的，無論花園還是戶型設計，都不斷在更迭，兩個完全不一樣的產品，如何能夠相提並論？ PS:嘉匯新城的兩房不錯，比西鄉一些雞肋兩房還便宜，租金還高。

問：你好，本人目前是剛需首套，預算750，上班地點在留仙洞總部基地，目前在考慮是選擇坂田的新盤(大族雲峰，華暉瑞禧)，還是選西麗的桃源村三期，請問您什麼建議

答：你好，大族雲峰和華暉瑞禧 性價比中等，沒啥優點也沒啥缺點，不貴也不便宜。考慮自住可以買，投資價值一般般。 深圳的很多“村”其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都只能滿足“基本需求”。 桃源村就是這樣的社區。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。 成交量很高，用來南山上車都可以。 松坪村三期跑贏大市沒問題。 自住兼顧投資，更傾向桃源村。

問：你好，手上有100W現金，孩子爸想買商品房.我們在龍華墩背工業區這邊有一套小產權（現在自住）.我想賣了小產權再買（可賣150多W），孩子爸不同意.現在因為這個糾結賣還是不賣.家裡孩子大的9歲，小的才幾個月.月供1.3W左右沒問題.現在因我沒上班.望賜教！

答：支持賣掉小產權 第一不能上學，二胎放開後，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。 第二，沒有槓桿，不具有金融屬性。 100萬在深圳能買到的房子未來升值潛力一般，更何況你們有2個孩子，需要考慮學位問題，預算只能增加。 從投資角度看，也建議出手小產權，去有潛力的二線城市買一套低價盤，未來升值潛力也比小產權更大。

問：十三老師，手頭100萬，首付首貸。想投資大運新城。請問是大運新城內地鐵房有價值呢，比如3號線大運站,愛聯站附近地鐵房？還是新城內住宅區，比如中海康城花園，佳兆業未來城等？

答：目前大運的購買力主要還是來自於福田、羅湖的外溢，大運內不靠近黃閣路-地鐵16號線沿線的盤，客群目標是從武深高速和鹽龍大道開車來的，看重學位的家庭，買三房四房為主。 大運、愛聯一線的地鐵口盤現在算是明牌，都看的到價值，買地鐵小剛需們喜歡的產品吧，一房兩房漲得快一些。

問：本人40歲，大學本科畢業，現在戶口在廣州，已經在廣州購置了三套房，均在市中心區，越秀一套，天河兩套。市值2000萬左右，貸款500萬，目前手中有700萬左右彈藥。一直猶豫是否把戶口弄到深圳，投資一套500萬左右的房子。可以考慮5到10年時間，有什麼好的建議?此想法是否妥當?

問：千總，想買科技園不滿二年的房子，總價八百萬左右。二年後房子的增值，預計比多交的稅多。是等二年再買，還是現在買（多交稅）？

答：整個西部四五百萬的房子已經猛漲了一波，700以上的相對平穩但是預計很快會迎來補漲，你確定要等到兩年後麼？至於這套是否值得購買，要橫向對比在售房源了。

問：十三，你好，我預算500萬，想買帶好學位的小兩房，保值增值能力強的，5年之後會用到初中學位。 今天看了科技園的盤，豪方花園，朗景園，都是大沖學位，大致介紹一下情況 1.豪方花園，16樓帶電梯相對新一點，看的11樓，朝南，70平540萬，感覺房子挺大挺好，戶型方正，裝修很舒適，離騰訊很近，租客是一對騰訊情侶，缺點是小區太老，02年左右，視線被前面的高層遮擋了，離大沖學校較遠，離地鐵口也遠。 2.朗景園，剛刷新外牆，更換電梯，看上去沒那麼舊，62平米490萬。地段學位都不錯，缺點就是小區老，也是2000年左右，小區環境很一般，還可能有點吵。請問哪種更適合我？朗景園和豪方我都挺喜歡的[捂臉]

答：豪方是2000年的房子，樓齡20年了，朗景園也差不多，這個歲數的房子，加上品質都一般，都談不上保值增值能力強，惟一你看中的是學位。 南外大沖今年是當了一次黑馬，可明年會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。 如果一定要選還是朗景園吧，距地鐵口近，外觀稍微時尚一丟丟，比豪方花園這類產品喜歡的人會更多一點。

問：諮詢一個問題。福田學位房，那個深高的那個學區啊，和那個實驗的學區。都有一些產權性質是單身公寓的小戶型，然後實際呢被打造成了那個辦公樓。比如說實驗片區的群星廣場和深高片區的財富廣場。像這種物業，怎麼看呢？ 因為畢竟是總價最低的，可是問題呢，就是雖然說他是住宅性質的產權可是它的實際用途已經被打造成那個辦公樓了。當然從歷史的成交，那個從歷史的申請來看呢，確實也是一類的學位，也是80分的基礎分。 可是不知道未來的話，風險大不大？不知道你怎麼看這個問題呢，謝謝。

答：如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應該避而遠之的，但是學位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質何如，成績才是決定房價的生死線。所以，只要能正常上學，是否用來辦公無傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆後繼，還屢破新高。

問：老師好，你覺得龍崗喜悅裡怎麼樣？升值空間大嗎？謝謝

答：喜悅裡住家還不錯，地鐵口，有摩爾城和海航城兩個商業，贈送比較多，投資的話就要考慮綜合因素了，投資週期，可控資金量……前段時間有個89的四房，355賣掉了。

問：十三老師，我跟我女朋友首房首貸都用掉了，房產在外地，都要兩年後才能交易。近期我們想在深圳入手，手裡有75萬現金，到時我跟我女朋友其中一人做個20萬信用貸，湊到95萬。月供能力1萬以內（包括還信用貸）。請問這個情況能在深圳哪個區域買多大平的房子？

答：95萬五成首付，還包括佣金和稅費，加高評頂天到250萬。 預算雖然低，在深圳也絕對不是單選題。 龍崗布吉坪山福永能買到80平，羅湖能買到50平，福田能買到40平，南山能買到30平，單間到三房不等，各有各的價值和回報。 具體怎麼選，展開就是一篇萬字論文，星球不贅述。

問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。 我們現在手上現金600W，想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是： 1.把店鋪低價出手，然後桑達新村的房子出手，+600的現金，去打新，深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了

答：您好，感謝大額讚賞！ 店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在星球內發的賣房技巧用上，如果能配合下家結離婚過戶，可以完全省稅，出手週期會縮短。 店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有，未來持續看好寶中，利好還有很多沒有兌現。 如果想置換後海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產甩賣。

問：計劃換房，賣掉現在這一套有240萬首付，有首套名額，計劃買700萬左右的三房，現在目標有2個地方：前海路上的二手房（主要看中學位），碧海片區的次新房如華豐前海灣（居住品質較好），還沒有考慮好選哪個，請幫忙分析分析

答：700w總價如果考慮自住，其實選擇面很多，過了寶中之後，整個寶安任你挑選，但都適合投資麼？品質高就一定漲幅好麼？ 深圳市場結構相對單一，七八百萬的房子，對應客戶群體就是三到四口之家，首次置換，考慮學位和花園三房。但哪個因素更重要？ 學位 學位是未來更為稀缺的資源

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