目前，房地產市場或許正面臨著史上最複雜多變的經濟形勢。一方面，受國內疫情的影響，二月份樓市銷售斷崖式下滑，“雲賣房”模式應運而生；另一方面，全球疫情蔓延導致金融市場大範圍暴跌，流動性危機中各國相繼降息、推出QE等寬鬆救市措施，但巨大的經濟損失已無可避免。
全球金融風暴下，對於高槓杆的房地產企業而言，無異於雪上加霜。而萬科、恆大等龍頭房企發佈的2019年年報，也給樓市蒙上一層陰影。不過，部分城市樓市已經出現復甦跡象，房價則呈現出穩中有落的局面。
萬科銷售毛利下降，恆大淨利腰斬
3月17日，萬科公佈了2019年的年報，2019年實現營業收入3678.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤 388.7億元，同比分別增長23.6%和 15.1%，不僅淨利低於市場預期的410.29億元，增速也創出近4年來新低。此外，在銷售增速、盈利能力等方面，萬科的表現也難以讓投資者滿意。
年報顯示，萬科2019年實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%；實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。銷售面積增速快於全國同期（2019年全國商品房銷售面積增速為-0.1%），銷售金額增速慢於全國同期（2019年全國商品房銷售金額增速為6.5%）。銷售增速同樣創出近4年來新低，其2018年、2017年、2016年銷售額增速分別為14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。
另一家房企龍頭的業績更不如人意。3月22日晚間，中國恆大發布盈利預警，預期2019年全年核心業務淨利潤及淨利潤有所下降，其中核心淨利潤約為408億元，同比下滑48%；淨利潤約為335億元，同比下滑50%。公司表示利潤下滑主要是售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，導致交樓單價下降所致。
全國房地產投資、銷售數據大幅下跌
萬科、恆大等龍頭房企業績不及預期，但一線房企保利、融創等卻有良好的增長。不可否認，房地產的黃金歲月已經過去，距離2012年萬科首提白銀時代，也已經過去了八九年之久。萬科總裁祝九勝認為，“整個行業毛利的下降”，都“可能是長期的趨勢”。
一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題甚至成為了“活下去”。新冠疫情的出現，“活下去”更面臨挑戰。萬科董事會主席鬱亮在業績會上直言，今年爆發的新型冠狀病毒疫情對每個人、每家企業、每個行業都意味著巨大的困難和挑戰。
近期國家統計局發佈的數據，已經說明了一些問題。2020年1-2月，全國房地產開發投資額1.01萬億元，同比下降16.3%，增速較2019年全年放緩26.2百分點。2020年1-2月商品房銷售面積8475萬平米，同比減少39.9%。
多地出臺扶持政策，房住不炒依然是主基調
作為全年銷售數十萬億元的行業，房地產市場關係到社會經濟生活各個方面，穩定發展至關重要。據不完全統計顯示，2月以來，已經有70餘省市發文扶持樓市，但同時也有多個“救市”政策被叫停。
2月以來國家層面也從降低融資難度、為企業減負、放寬公積金限制等多方面入手出臺樓市扶持政策，但仍多次強調“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調。上週，銀保監副主席在國新辦發佈會上表示，堅決落實房住不炒的要求，促進房地產市場平穩健康發展。
東興證券認為，房地產金融政策基調不變。3月16日MLF利率3.15%和上次操作持平。3月17日監管層強調信託額度不可超過2019年底水平。3月17日銀保監會官員表示房貸政策基調未變。3月20日，1年期和5年期LPR報價4.05%和4.75%，與上次持平。同一天監管部門明確要求2020年全年專項債不得用於土地儲備、棚改等與房地產相關領域。以上央行操作和監管層表態顯示房地產金融政策仍然會維持現狀而不是放鬆。但判斷後續伴隨國內外貨幣政策寬鬆週期的延續，房企融資或將繼續邊際改善。尤其是商業銀行，在穩住息差的動力下，有望對長久期高收益率的開發貸加以支持。
“雲賣房”萌芽，銷售開始恢復，房價穩中有落
新冠肺炎疫情讓今年年初的樓市進入“冰凍”狀態，各地售樓處紛紛關閉，不少房企開始轉戰線上“自救”。據克而瑞研究中心統計，前200強房企中已有143家房企在線上“雲賣房”。這其中名頭最響亮的，當屬恆大的“恆房通”。恆大日前宣佈，在全面實施“網上賣房”後，該公司2月份共實現網上認購總套數99141套，優惠後房屋總價值1026.7億元。
“雲賣房”已經實實在在的體現在了銷售業績上。3月5日恆大公告顯示，恆大2月份實現合約銷售額達447.3億元，同比大增約108%，合約銷售面積513.8萬平方米，同比大增約154%，均位居行業首位。截至2月末，恆大累計實現合約銷售額853億元。2月單月和前兩月銷售情況，中國恆大均位列行業第一位。
分析人士認為，當下房地產行業轉戰線上主要是受疫情影響，是“非常時期的非常辦法”，還處於起步和試水階段。短期內，線上賣房不會替代線下銷售，但會是線下銷售的重要補充手段。
隨著國內疫情的緩解，售樓處開始解封，房企銷售數據也出現回升，部分城市甚至出現“搶房”現象。3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳“萬科星城”項目，開盤1分鐘銷售額達12億，7分鐘售光288套房。3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。3月25日晚8點，北京網紅新盤20分鐘熱銷814套。
樓市復甦的腳步越來越近。貝殼研究院近日發佈的《房地產市場復甦力指數城市排行榜》顯示，蘇州、南京、杭州三城復甦力指數位居前三。二手房方面，貝殼研究院數據顯示，在鏈家覆蓋的18個城市中，上上週（3月16日至22日）成交量已經相當於去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的數據顯示，自2月末開始，主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬，全國房地產市場新房成交已恢復至年初水平的7成。
更可喜的是，疫情並未對房價構成重大影響，整體呈現穩中有落的局面。3月16日，國家統計局發佈2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，統計數據顯示，2月份，70個大中城市中，21城新建商品住宅銷售價格環比上漲，26城環比持平，23城環比下跌。二手房方面，27城房價環比下跌、29城持平，僅14城環比上揚，且多以微漲為主。
二季度回暖預期較高，眾多機構看好地產行業
東莞證券認為，短期銷售大幅回落主要是受疫情影響，居民外出受阻、經濟活動停頓及售樓處關閉等特殊情況導致的，並不代表行業本身基本面迅速轉差，也並非銷售需求急劇收縮的真實反映。隨著疫情受到控制並且逐步消退，行業景氣度將會較快地恢復到正常水平，短期抑制的需求得到回補彈性較大。
房地產開發需求、房企融資等在二季度得以明顯改善預期仍較高。另外，分析人士普遍認為，在全球降息潮的背景下，我國貨幣政策寬鬆預期有望增強，房產保值、房貸利率下降等因素影響下，樓市的表現依然值得期待。相比較而言，地產股的機會可能比樓市的機會更為確定，尤其是基本面穩健、盈利確定性較強、且分紅率較高的優質地產公司，在全球各大經濟體無風險利率下行的背景下，投資價值持續凸顯。
進入新年以來，地產板塊持續被眾多機構看好，接近40家機構發佈行業研究報告，評級多為看好、推薦、增持等。中信建投認為，未來政策邊際改善仍有空間，同時疫情僅影響短期購房行為而不影響中期購房需求，地產的壓艙石作用凸顯。近日國新辦維護金融市場穩定發佈會上，央行表示要繼續保持流動性的合理充裕，全球各大央行也採取積極措施，整體利率下行對板塊估值構成支撐。
地產板塊估值處於歷史低位，股息率吸引力較大
受到疫情、國外股市暴跌等多方面因素影響，A股、港股地產股也出現大幅下挫，主要龍頭股估值逼近歷史低位，股息率則達到歷史高位。申萬一級房地產指數近期市盈率逼平歷史最低的8.09倍水平，最新市盈率為8.64倍；最新市淨率1.23倍，接近歷史最低1.13倍水平，股息率則達到3.24%，達到歷史相對高位（歷史最高為3.79%）。未來隨著2019年年報的不斷披露，股息率水平有望進一步升高。
具體到個股方面，萬科A最新市盈率為7.7倍左右，保利地產最新市盈率為6.8倍左右，二者估值均處於歷史相對低位。在估值處於歷史低位的情況下，主要龍頭股的股息率同樣處於歷史相對高位水平。萬科A股息率接近4%，保利地產按照2018年分紅計算最新股息率超過3%。
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