地鐵站 | 南沙客運港

這是一條某乎提問，提問時間是2019.12月，針對的是2019.12月南沙調整人才政策：允許本科以上學歷，在南沙購入首套房時，不受戶籍和社保限制。這種政策調整，被很多人解讀為放鬆限購，那它對南沙的房價有何影響？在此老鄺附上答案，與大家一起探討。

首先說明一下，為什麼選擇了一條3個月之前的提問作答？因為老鄺寫文章不喜歡追熱點，房地產是個大宗交易品，是所有家庭消費中最大噸位的存在，趨勢的逆轉不會像證券市場那麼靈敏，房價的變化是以3-6個月來體現的。所以大家在看到一些政策面消息時，不要一驚一乍，別讓網上的賣焦慮收割，讓子彈飛一會兒，現在再回顧政策的影響比較適合。

在這條提問的高票答案裡，有人diss這條政策，埋怨政策傷害了那些社保未滿5年的購買力，其實我覺得大可不必。因為2017.03.30社保3變5的發佈，至今已經36個月了，如果說當年你未滿3年社保，現在也基本滿足了，這36個月的宏觀調控，堅持“房住不炒”就是等一等剛需。36個月的窗口你都在徘徊不上車，當地方政府有意識放鬆時，你又來抱怨，這種心態不正是過去十年不斷錯失買房時機，然後到處抱怨的輸家心態嗎？

雖然人還是那批人，但是背景已經不一樣了，過去十年的3輪房地產週期，其實是全球經濟的鼎盛期，2020年很可能是全球經濟的衰退期，在這麼一個經濟背景下，這種放鬆人才政策又會帶來什麼影響呢？

1、影響房價的兩個因素

老鄺需要糾正一下提問者的表述，這條政策不能叫放開限購，官方說法是調整人才政策（為簡化描述，下文統稱為“人才新政”）。在房住不炒的宏觀背景下，地方ZF是絕對不敢放開限購的，統統以人才政策打擦邊球。我知道很多人關注這個政策，其實潛臺詞就是：是不是預示房價要漲？老鄺特意回看了那時的朋友圈，幾乎所有中介都在鼓吹南沙房價要啟動了，趕緊來買房。有別於他們的這種狂歡，我在此提出一個觀點，要預判房價是否上漲，需要兩個維度—— 1、人流；2、資金流。

本來還有一個維度——信息流的，但是互聯網時代，信息已經爆炸了，如何分辨真實信息，做到去偽存真主要看閱讀者的獨立思考能力，所以這個維度存在很大不確定性，無法定量分析的東西我們先不討論。還是說回第1點人流，在房地產領域，你可以理解為滿足購房資格的人口，也就是房票的數量。毫無疑問人才新政撕開了一個口子，讓潛在購房人群數量增多了，買房需求增多了，房價自然有上漲的動力，因此從人流維度分析，人才新政對房價的上漲有積極作用。

但是房價的上漲，還要看資金流，你要我說一個權重比例的話，資金70%+人口30%，說得通俗點：有資格買的人，不代表有能力買。如何看待這個資金流的影響呢？站在買房客這種C端去分析，廣州的首套三成首付+二套七成首付，其實限制死了投資資金，廣州已經很少高槓杆投資客了，雖然首套剛需還是可以合理使用槓桿，但第一套都沒買的人更多時候考慮的是自住。那麼南沙至市區50-60km的通勤距離，是不適合大多數市區上班族，因此期望南沙本地或番禺附近的剛需，用三成首付撬動槓桿去買房，資金層面上看存在泡沫。

鎖死個人投資資金後，我們再來看看企業B端，很明顯的一個態度，就是最高層的放水，是一種定向放水，從資金流向上鎖死流向房地產這個方向，如果你還看不懂這個現象，其實本文也沒必要看下去了。平時央行通過MLF、SLF操作逆回購，老鄺就發現中介又在狂歡釋放XXXX億流動性，這些流動性真正能流向房地產的微乎其微。過去二十年，房地產企業習慣了高負債開發，現在融資渠道受阻，很多中小開發商資金鍊斷裂。要生存必須以降價換量，你會發現2020年特別多特價/一口價單位，通通低於2019年的均價，而且它們只敢偷偷地降價賣，不希望前面買的業主知道。

別忘了，疊加2020年初的疫情黑天鵝，各行各業遭受極大打擊，即使在可預見的未來，通過貨幣政策扶持經濟，優先級上也是實體＞房地產。這個很好理解，咱們換位思考一下，倘若我是一個餐飲or出口服裝的老闆，危機當頭，如果我能找銀行貸款，我是不是會把這筆資金用在拯救企業上？先保住我的生意（其實就是永續現金流）？這時候了還講啥證券投資、房產投資，家裡頭飯都快開不了。而你會發現以餐飲、旅遊為代表的消費業，以出口服裝為代表外貿業，不正是我國經濟三大馬車中的兩輛。

所以3個月前的南沙人才新政，對房價的影響如何，咱們必須放在此時此刻的宏觀背景去分析。老鄺的看法是人流得到提高，但資金流依然受到限制，你要我說一個比例的話，就是人流+30分、資金量-70分，得出結論2020年南沙的房地產市場是-40的綜合效果，房價下行的趨勢依然不會改變。各位小夥伴不用管這個+30、-70是具體怎麼判斷的，其實我表述的就是資金＞人口，而且兩者綜合後是向下的，是一種模糊的正確。

2、南沙買房觀

本來寫到這裡已經2000字，算是我平時一篇文章的長度，按慣例該是本文總結了，但既然開了南沙這個頭，平時也很多小夥伴找我諮詢南沙的問題，老鄺還是多寫一些吧。對於買入南沙的核心觀點不變：適合本地or部分番禺自住客，投資的話十年長持是必須的。倘若是天河區通勤，覺得南沙價格低又有潛力的首套剛需，買入南沙大概率你會後悔，每天來回差不多3小時的通勤時間，對人的精氣神消耗很大。而妄想投機南沙，靠3-5年短週期輪動賺差價，難度太大了，投資時限上沒有預留10年+，其實都是賭一賭的心態。

其次，老鄺對於買入南沙時的單價不那麼看重，比如說某樓盤你到底是2.7w or 2.9w買入問題都不大，因為決定你投資成敗的是：2030年6.5w賣出還是2033年5.5w賣出？倒不是我預測10年後南沙房價漲一倍，而是賣出時點比買入成本重要100倍，倘若2030年是房地產狂熱期而2033年是房地產低迷期，那麼賣在哪一年才是最重要。關於這個觀點，其實看金洲地鐵站的豐庭花園即可，2005建成的小區當年2000-3000元的成本價，一年前的3月真實成交價2w+，目前業主報價＜1.8w（還沒算砍價），其實2019年3月已經是廣州的房價下行週期，真正的狂熱季是2018.03-05，那時我瞭解到的豐庭花園成交價在2.3w左右。

再次，老鄺覺得投資南沙最好是資產比較雄厚的家庭。因為在日常接觸到的客戶裡面，我都會表述上面兩個觀點，很多首套剛需可能就放棄了，但聽完後依然願意買入南沙的是那些家庭淨值1000w+的家庭（房產估值扣除房貸後）。因為他們本身有強勁的現金流，在核心區有一套好房子已解決自住+學位，然後希望有一個渠道

配置閒置資產（比如200-300w總價），心態上他們的重心是事業，沒這麼多精力去做房產低吸高拋，那麼南沙的房子很適合他們做衛星資產。

最後，有心介入南沙的小夥伴，重點看看同板塊的二手次新房，尤其是異地投資客，現階段南沙同板塊的二手性價比＞新房。老鄺知道你們從異地過來，時間成本+旅途成本，其實買入新房會更簡單，但沒有付出就沒有回報，整個南沙的注意力都在新房，就連中介也是帶你們看各大新盤（他們也省事，後續辦流程開發商會跟進），而投資客你們賣出時反正都是十年後，差個1-2年樓齡差距不大的，對接盤俠來說都是二手房了。因此投資講究逆人性，既然大家扎堆去看新房，你就沒必要湊熱鬧，理性點挑選同版塊同品質的二手次新房，降低你的持有成本，別忘了二手房還能馬上收租1-2年。

3、版塊推薦

通過上面兩點闡述，在南沙人流正向、資金流負向的背景下，而你也樹立了理性投資觀，那麼現階段入手一些南沙稀缺版塊是可以的。下面就來說說老鄺心目中的三大重點版塊吧：A、蕉門-金洲版塊，這個版塊其實就是地鐵4號線的兩個站點，中間連起來的範圍是目前整個南沙最成熟的區域，投資上叫二手市場最成熟，不敢說它的漲幅最高，但流動性目前是最好的。比較適合市區通勤且購買力不足的自住客上車，或者你的投資預期是5年左右，那麼版塊內隨著南沙的水漲船高還是可期的。我用一個詞形容這個版塊：安全。

B、靈山島尖，其實這個版塊+橫瀝島是明珠灣的核心區域，而明珠灣算是整個南沙的重中之重，關於明珠灣的前景無需我多費口舌，靈山島尖的規劃很多人比我看得更細。之所以推薦前者而不提橫瀝，是因為橫瀝島在2020.03這時點沒貨，買入靈山島尖的項目做十年以上長持，增值前景不錯。這個版塊房價的爆發，需要規劃產業+地鐵15號線的落地，在可預見的十年內老鄺覺得這事都不靠譜，所以再強調一遍，沒有十年以上的投資週期，不要輕易碰這個版塊。我用一個詞形容這個版塊：未來。

C、南沙客運港，坐擁郵輪母港+一線海景資源，特別受中老年客戶喜愛，適合異地的小夥伴養老度假型需求，畢竟整個廣州的江景房不缺，海景房還真的只有南沙有。另外距離香港、深圳近也會吸納部分大灣區人才，各位可以看看下面的航班時刻表，中港城碼頭就在九龍區的香港海港城附近，愛買包包的女性都知道那裡吧，80分鐘的耗時每天通勤不方便，但作為香港人的週末度假或第二居所還是可以的。南沙客運港去往香港國際機場則更快了，乘坐高速客輪僅需60分鐘。我用一個詞形容這個版塊：

樞紐。