文|謝澤鋒
-58.32%、-18.5%、-35.64%，這是雅居樂集團（03383.HK）今年2月、1月以及去年12月的銷售額的同比下滑數字。
根據雅居樂業績公告，該公司2月預售額同比下滑58.32%至29.8億元；2020年1月的預售金額合計為50.2億元，同比去年減少18.5%；2019年12月，公司實現合約銷售87.6億元，同比下降35.64%。
受新冠肺炎疫情影響，百強房企今年前兩月的銷售額普遍下滑，雅居樂1-2月的銷售額下滑既在意料之中，也情有可原。
不過，從最近發佈的2019年報來看，作為曾經的華南五虎之一，在如今弱肉強食的叢林法則中，雅居樂顯得太慢了。
金蛋成色
在董事會主席陳卓林看來，海南項目是“金蛋”。
營業收入、歸母淨利潤、淨利潤均呈現低於行業龍頭的增速，而毛利率出現了大幅下滑。
這也就難怪，雅居樂集團（03383.HK）股價在3月23日發佈年報後大跌超13%。而在3月24日，港股房地產股大漲的背景下，其股價卻仍舊下跌3.04%。
雅居樂重倉的海南項目再次成為關注的焦點，在董事會主席陳卓林看來，海南項目是“金蛋”，“海南的項目是雅居樂最好的項目，沒有之一。”
儘管房地產調控的基調沒有改變，但陳卓林的夢想仍舊在南國：“未來海南的政策還是有可能放開的。我們在海南還有400多萬平方米的土地儲備，貨值接近1000億元，海南島項目有20%的利潤率，毛利率超過50%。我們很有信心，我們的金蛋在海南。”
由於獨特的氣候條件和優美的自然環境，海南成為房地產投資的熱土，但在這一片新興的土地上，既有一夜暴富的掘金故事，也不乏折戟沉沙的沒落背影。
而陳卓林口中的“金蛋”正是雅居樂投資超300億，耗時10年，打造1.5萬畝的海南清水灣項目。
自2009年起,雅居樂長期重倉海南，在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有項目佈局，而此前海南項目貢獻公司營收佔比高達40%，毛利率可達近60%。
對於雅居樂來說，海南不容有失。然而自2018年4月起，海南宣佈全島限購，海南樓市迅速遇冷。
房地產企業的營收和利潤結算一般滯後於銷售額，平均約為1-2年，海南調控的影響將對雅居樂近兩年業績帶來較明顯的波動。
具體來看，2019年雅居樂集團累積預售金額為1179.7億元，較2018年增加14.9%，增速基本持平。
但其物業發展業務的確認銷售收入則為541.77億元，同比增長3.2%，增幅較2018年的6.5%減少3.3個百分點。
2019年，雅居樂的營業額為602.39億元，較去年只增加了7.3%。值得注意的是，2019年雅居樂的毛利出現大幅下滑，同比下跌25.6%至183.58億元，整體毛利率創下2017年以來的新低，為30.5%，較2018年同期下跌13.4個百分點。
利潤增長速度也大幅下滑，淨利潤增加10.5%至92.33億元，股東應占利潤則為75.12億元，增速降至5.4%的個位數。2016-2018年歸母淨利潤增速分別為64.25%、163.84%、18.25%。
根據雅居樂官網顯示，清水灣項目主要針對業主第二置業，並非剛需樓盤，在海南收緊樓市調控背景下，業績萎縮可想而知。
陳卓林也不得不承認，“海南項目是一個高毛利率的項目，但2019年由於收入確認降低因此對毛利率有一定的影響。”
多元化發力
陳卓林曾公開表示：“我希望4年後，2022年到2023年，地產跟多元化業務將各佔收入一半。”
“成也海南，敗也海南。”
海南項目短期難以挑起大梁，雅居樂決定大力推動多元化業務。雅居樂內部相信，隨著其他產業發展起來，海南項目的影響會越來越小。
從最新的2019年報來看，雅居樂多元產業發展勢頭不俗。2019年，公司物業發展收入與多元化業務收入的佔比為 89.9%及 10.1%，其中多元化業務收入的佔比較去年增加3.6個百分點。其中，物業管理服務、酒店營運及環保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。
值得一提的是，雅居樂旗下獨立上市的雅生活服務（03319.HK），2019年營業額達到51.27億元，同比增長高達51.8%。
同時，雅生活的毛利率及淨利潤率分別為36.7%及25.2%，歸母淨利潤12.31億元，較去年增加 53.7%。
物業服務股在香港資本市場普遍受到追捧，雅生活自2018年2月上市後，股價至今上漲超3倍。
除上述業務外，雅居樂旗下代建板塊——雅城科創也是陳卓林看重的增長點。他在業績發佈會上表示，“雅城科創是集團多元化業務發展的重中之重，在發展過程中不排除上市的可能，但現在還沒有確定的計劃。”
據悉，雅城科創集團成立於2017年，業務以人居科技、EPC/總承包兩大業務板塊為主。陳卓林介紹，雅城科創的從三個方面來擴大規模，一個是集團自己的業務，第二是承接同行業務，包括萬科、融創等，第三是收併購。
截至2019年底，雅城科創經營範圍覆蓋28個省市及直轄市內80個城市，承接超過300個工程項目，為超過50家房企提供建設相關服務。
一方面，公司在海南付出了十多年的心血，轉型不易；但另一方面，雅居樂卻在孵化更多的“金蛋”。陳卓林曾公開表示：“我希望4年後，2022年到2023年，地產跟多元化業務將各佔收入一半。”
儘管陳卓林為未來有著美好的預期，但嗜血的資本市場只相信確切的數字。
在雅居樂的收入盤子裡，地產開發仍舊是最主要的頭盤菜，儘管非地產業務增速喜人，但市場仍舊將雅居樂定位為房地產開發公司。
在現金流和負債方面，雅居樂在2019年並沒有太大起色。負債方面，截至2019年底，雅居樂的總借貸966.7億元，同比增加了81億元；淨借貸540億元，同比增加了106億元；資產負債率76.1%；淨負債率82.2%，較2018年底的79.1%有所增加。
其中，在966億元的借貸中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優先票據152.52億元，境內公司債券、商業物業資產支持證劵及資產支持證券約135.56億元。境內借款佔比56%，境外佔比44%，未來一年到期的債務為422億元，佔比43.8%，平均借貸成本7.1%。
從財務數據來看，截至2019年底，雅居樂持有現金426億元，短期債務423億元。但其中受限現金超過90億元，手中現金及現金等價物僅有336億元，不足以覆蓋其短債。
面對更加困難的2020年，陳卓林認為，“今年銷售情況可以與去年相當已算是不錯。今年可售貨值達2200億元，目標合同銷售額為1200億元，屬比較保守的目標。”
並沒有多大改善的財務指標，再加上不確定的2020年，這也就解釋了雅居樂股價大幅下跌的原因。
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