曾看到過一句話：現在房地產市場的問題，不是房子夠不夠住的問題，而是“人戶分離”的問題。
什麼意思？
如果單論房子的數量，過去這些年每年房地產銷售面積就有17億平米，按100平米一套房就是1700萬套房子，十年就能賣1.7億套房子，加上農村的空置自建房、小產權房，我們的人均居住面積早已突破40平米了，這個數字比歐美日韓都要高。
不過，數據顯示，每年湧入城市的人口大約有2000萬，現在的流動人口大約有2.4億，在“人戶分離”的趨勢下，大量進入城市的農民工只能選擇租房，老家的房子只能無奈選擇空置。
想紮根的城市沒房子住，不想回去的家鄉到處都是空置房，這才是樓市的現狀。
針對“供需失衡”的矛盾，我們也看到調控在不斷出臺措施，各路專家也提出了不少建議。
比如，去年自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
也就是說，以後人口常年流出的中小城市，房子積壓賣不出去，批的土地會越來越少乃至不再新增供地，而那些房子一直不夠賣的城市，供地會繼續增加，從土地端入手調節，顯然更具智慧。
再比如，北大國家發展研究院教授徐遠建言稱，可以安居房建設為抓手，啟動“二次房改”，既能促進短期經濟復甦，又能托住未來十年經濟增長的下限。
徐遠認為在未來10年可每年興建1000萬套安居房，估算下來可安置2億農民工，把2億農民工轉變為新市民，加上子女共新增約3億新市民。
與此同時，商品房建設和其他流動人口市民化，還將形成約1億新市民。
也就是說，從明年開始，未來10年時間，將有4億新市民產生，城鎮居民總量可以達到10億的規模，直接打破城鄉二元結構，可以解決過去40年以來的歷史問題。
筆者認為，撇開新市民轉化、房改促進經濟發展的提議不談，“10年後，2億農民工或有1億套安居房”這個觀點，在目前環境下頗具建設性意義。
1，目前我國2億農民工急需“就地安置”。
統計局去年發佈的《2018年農民工監測調查報告》顯示，我國農民工總量為2.8億人，新增184萬人，增幅僅0.6%，創出新低。
從農民工流動輸入地看，在東部地區就業的農民工比上年減少185萬人，下降1.2%，在京津冀地區就業的農民工比上年減少27萬人，下降1.2%；在珠三角地區就業的農民工比上年減少186萬人，下降3.9%。長三角稍好一些，增長了65萬人。
顯然，農民工“迴流家鄉”的趨勢已經開始出現，如果不抓緊讓他們落戶、紮根、居住在城市裡，各大城市群將錯過最後的“人口紅利窗口”。
2，“房改”需要更多配套政策來補充。
在1998年，我國開啟了住房商品化，隨後的22年裡，我們看到房地產銷售額每年都在“上臺階”，從年銷幾千億到年銷售額16萬億，房價水漲船高，房企數量從幾千家到近10萬家，從長三角、珠三角到中西部各省市，無論大小城市，到處都在“蓋房、賣房、炒房”。
但是，住房商品化的另一端，是保障房配套政策的完善。
正如專家所建議的“10年1億套安居房”一樣，國家最近發佈的2道政策注意了，對保障房建設、用地規劃做出了明確指示，是龐大流動人口群體的好消息。
第一，集體土地入市加快推進。
城市住房供需矛盾的深層次原因，是城鄉土地流轉還是二元結構，我們大量的集體土地難以入市。
不過，去年8月份，集體土地入市的法律障礙已經掃除，這部分土地的存量非常巨大，入市後並不會建成商品房，會加大對租賃房、保障房體系的供應。
到了今年2月份，高層下發了抓好“三農”領域重點工作的意見，這是21世紀以來，第17個指導“三農”工作的一號文件。
在破解鄉村發展用地難題上，文件指出，“農村集體建設用地可以通過入股、租用等方式直接用於發展鄉村產業”。
據《第一財經》3月23日報道，自然資源部新聞發言人劉國洪表示，從目前掌握情況看，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，“應該說存量盤活還有比較大的潛力”。
很明顯，從去年8月份至今，集體土地入市、限制土地的利用在加快節奏，想要蓋房首先就要有地，巨大的土地供給，將為1億套安居房“做好鋪墊”。
第二，用地審批權開始下放。
近日，高層發佈關於授權和委託用地審批權的決定，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市批准。
根據《決定》，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八個省市，試點期限1年。
值得注意的是，這8個試點省市，大部分為人口密度大、城市化程度較高、住房供需矛盾高的省市，這也就意味著，未來一二線購房需求強的區域，住房的供給力度會大大增加，安居房建設的速度也會加快，農民工轉化成新市民的進程也將逐步加速。
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