先整理自身资料
1：及时检查租赁合同中是否有关于不可抗力的免责条款，是否有关于情势变更的条款。
2：的证据证明经营损失或者不能经营是由疫情防控导致的，则不论在之后的协商 还是诉讼中都能使你拥有一定的优势。
3：整理好证据之后，及时与出租人协商减免房租的相关事宜。
4：若协商成功，出租人同意减免租金，要有备无患，及时将协商内容形成书面文件，留作证据。
5：若未达成一致，在诉讼有效期内及时提起诉讼，让法院介入。
受新冠肺炎疫情影响，大量商户无法正常经营。早在2月1日，知名经济学家马光远就在微博上呼吁：
最重要的还是要“沟通”
如果商户本身不属于直接政策减免的情形，那么，此时，商户可以跟房东好好沟通。沟通的内容，可以讲苦楚，也可以聊“法律”。
四个关键字，“不可抗力”。毕竟疫情的发生，符合不可抗力“无法预见、不能避免、不能克服”的特征。
如果确实因疫情不能履行租赁合同的，那么作为商户也可以主张相应的租金减免，至于具体的减免程度，也要视具体的案情具体分析。如果一旦达成补充协议，建议商户及时将此方案以《因新冠疫情而变更房屋租赁合同的补充合同》的文本形式固定下来。
晓之以理动之以情+自身态度也要寸步不让
我们跟很多校长沟通过，校长还没有跟房东沟通自己就说房东不可能减免的，当你还没有尽全力尝试自己就先否定了，希望您不是这样的校长
话术根据自身情况进行更改，从行动开始循序渐进
沟通从难向易的逻辑：免租-减租-延缓
根据房东类型选择沟通话术：
（1）通情达理型
尊敬的房东：
您好！再次感谢您一直以来对我们机构的理解与支持！如您所知，新型冠状病毒肆虐，目前疫情虽然已经趋于缓和，但还是处于管控阶段，我们教育机构也应国家及政府要求：必须闭门停业，直到疫情得到全部控制、国家才能允许我们营业。但也因此，我们机构收到非常大的打击，正面临生死攸关的挑战。为难之机，我向您提出不情之请，恳请您伸出援救之手，可否免去我公司1-2月内的房租？如您能同意免租或减租，请在两日内告知，我们将不胜感激！
正常情况下，我们肯定是要交的，不管我们是否正常营业都应该交，因为房子是否有人用这是我们的问题，我们的东西占用您的房子让您无法出租给别人给您造成了经济损失，我们也应该承担，所以应该交房租。
您看如果您可以减免我们1-2个月房租，咱们长期的合作关系也是在的，如果您现在不让我们继续租用，您这1-2个月内不一定一下子能找到人合作，其实也是属于空窗期的，反正最后结果都是差不多，您为何不给我们一个人情，维持好咱们的长期合作关系，对您一定是利大于弊的。
（2）态度强横型
先发地区下达的文件，打招呼！
您看，我也不是让您承担，毕竟房屋所有权是您的，我只是使用一下，而且您也知道原先您这里的房租也不便宜，每个月也得1万多了，最近我们机构受到疫情影响，实在是开不课，没有孩子来上课，我们也就没有收入，还需要承担这么高额的费用确实有点难，您看能不能通融一下？
您看我这里确实比较困难，咱们情况我也希望您体谅一下，比较我也是住了很久了，而且现在咱们政策下来，也有非人力抗力因素可减免房租这一条，就算是咱们最后闹到法院去，您这边也不一定占理的，况且您这边一下子也找不来新招租的，您看能不能通融一下？
那您看这样可以吗？咱们互相体谅一下，我这边也确实一下子拿不出来这么多钱，您看可不可以延迟一下时间交租。
因为疫情的原因，像我们这样很多机构，可能得到4-5月份才有可能重新开业，您看帮我延期一下，我不是不交租，就是想暂时延缓一下就好。
（3）委婉恳求型
房东你好，现在想跟您聊一下房租的事情，我们一月份的房租已经是交过了，然后现在因为疫情的原因，我们的机构开不了课，估计得到5月中旬才有可能重新营业，这几个月我们是完全没有收入的，经济确实相当困难，而且这几个月我们也没有办法使用您这边的房子，所以想请您帮下忙，能不能帮我们免掉几个月房租？
我们教育行业确实是非常特殊的， 您这边家里也有孩子，现在没有哪个公立学校开学，更何况我们这种培训机构了，在这次疫情影响下，对于我们教育机构真的是非常难的，真的想请您理解一下，我们确实太难了。
您看，我们机构您孩子也在我们这里学习过，您也知道我们这边也是有非常多的孩子在学习，我们经营着一年来时刻都想着把孩子们教好，您的应该特别是有感受的，我们的老师们也要发工资，设备也要有磨损，您这边就算是空几个月其实也是差不多的，您看这段时间来说您也一下子找不到新的租客，所以请您再考虑考虑。
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