一年一度放榜時，幾家歡喜幾家愁。

近期，房企年報發佈漸入高潮，僅昨天，就有包括龍湖、奧園、融信、遠洋、合生在內的多家房企公佈2019年成績單。

說實話，今年的房企年報並不樂觀，之前多家龍頭出現業績增長停滯、核心數據下滑的情況。

但是，昨天亮相的龍湖和奧園兩家公司，卻展現出強勁的業績數據，一位地產老炮這樣評價：

北龍湖、南奧園，兩匹穩健增長的駿馬，打破年報業績低迷的陰霾，給市場帶來了信心。

從數據看，兩家公司業績確實漂亮，核心指標均實現大幅增長。

銷售額：龍湖2450億，增長21%；奧園1180億，增長29%；

營業額：龍湖1510億，增長30%；奧園505億，增長63%

淨利潤：龍湖183億，增長約13%；奧園52億，增長78%；

今天，我們就剖析下奧園這家千億房企，高增長背後的秘密是什麼？

01 銷售1180億，淨利潤大增

回顧中國奧園的發展史，總有個感覺是：這家公司突然就起來了。

這種印象很正常，因為2016年，奧園銷售才256億，排在行業65位。

到2017年，業績大幅提升至456億，2018年直接翻倍到913億，再到2019年達到1180億，排名23位。

三年之間，業績翻四倍，複合增長率超60%，且奧園權益佔比高達83%，是實打實的增長。

更難得的是，業績突飛猛進時，奧園的淨利潤也實現大幅提升。

2019年，奧園營業額505億，同比增長63%；毛利潤150億，同比增長56%；

淨利潤52.2億，同比增長78%，展現出強勁的盈利能力。

並且，奧園的財務管控非常穩健，負債率74.9%，低於行業平均水平，手持現金約680.6億元，應該說資金充沛，足夠覆蓋短期借貸。

正因健康的財務指標，奧園先後獲惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致調升企業信貸評級及展望，並被納入MSCI中國指數、恆生綜合大中型股指。

2019年，其股價累計升幅約1.6倍，成為表現最好的內房股之一。

02 增長背後，管理能力全面升級

奧園靚麗的數據，可以說是目前房企年報中最好的一份成績單了。

但更值得我們關注的是，高增長的背後，企業管理的支撐是什麼？

從奧園年報和業績說明中，我們窺見了其組織能力升級的動作。

1、引入標杆房企專業人才

仔細觀察朋友圈，你可能會發現，一些優秀的同行已經跳槽去了奧園。

2017年開始，奧園大力引進標杆房企背景的行業精英，例如有中海、萬達、萬科、龍湖、金地等各公司背景的朋友入職他家管理崗位。

業內評價中，普遍認為奧園近年人才素質大幅提升，團隊專業化、職業化並且敢打敢戰，執行力非常強。

這種自上而下的人才升級，使奧園融匯了五湖四海的行業精英，從人才變革帶動了組織管理的變革和業務水平的提升。

2019年奧園獲得多個僱主品牌獎項

2、精細化管理，提質增速

過去三年，通過精細化管理、新工藝應用等，奧園不僅工程質量及安全水平持續提高，開發週期也在逐年提速，達到行業標杆企業水平。

1）以銷定產，動態調整開發節奏，優化現金流。

奧園的大運營管理，嚴格把控項目節點，開工竣工面積始終維持在合理比例，開盤週期也顯著縮短，最大化的用好現金流，不浪費資源。

2）兼顧質量，完善管理體系。

奧園總部近幾年不斷完善生產管理體系，管理制度越來越完善，從項目的外觀展現能看出質量越來越好。

3、打造奧園A+產品力體系

除了運營效率提升，奧園利潤大幅增長，還得益於產品力的升級和改善。

引入標杆房企背景的產品主責人及團隊，制定三年產品戰略，建立區域設計中臺，打造奧園A+產品力體系。

目前，奧園已形成四大產品線及產品標準化體系，產品力全面升級，獲境內外多項行業大獎。

2019年，奧園國內項目獲得13項金盤獎，名列全國房企第15名。

在海外，奧園悉尼海德公園130號獲澳洲城市開發協會 “最佳高密度住宅開發項目”大獎，多倫多M2M項目榮獲BILD“最受大眾歡迎獎”，證明其產品力全面提升。

4、強營銷組織和能力建設

跨越式發展的背景下，強有力的營銷團隊是實現業績的關鍵。

奧園營銷管理層多來自TOP10標杆房企，有紮實的專業能力和管理經驗。在團隊管理上，注重結果導向，給優秀人才更多的激勵和發展。

例如，業績激勵方面，指標分解到區域、分解到月度，完成挑戰值有重獎，未達成目標有懲罰，做到獎罰分明、公平公開。

在平臺建設方面，推出多個品牌項目如：

支援重點項目的精英“特戰隊”，集中火力幫助一線公司突破營銷難點。

全國TOP銷售“精英會”，享受專屬車位、總經理家宴、家庭健康基金、優先晉升等。

“星耀”營銷管培生計劃

“營銷錘鍊營”人才培養體系，通過專業化的課程設計，幫助營銷管理者持續提升能力。

今年疫情爆發後，奧園營銷率先全面開通線上售樓處，推出“奧園購房寶”小程序，為客戶提供線上VR全景看房、選房及購房服務。

目前其99%售樓中心已復工，並全力做好全區域消毒和防疫措施，營造健康安全的銷售環境。

正是這樣一支管理完善、人才優秀的營銷戰隊，為奧園業績增長提供了有力保障。

03 後千億時代，可持續的競爭力

過去三年的高增長，奠定奧園突破千億，踏入行業25強的領先地位。

更重要的是，在國內外經濟形勢不定的背景下，這種增長是否可持續？

在奧園年報中，我們看到了其三個獨特的競爭力。

1）短期競爭力：高質量的土儲佈局

2019年末，奧園已實現北上廣深一線城市全覆蓋，聚焦粵港澳大灣區，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域。

土儲總建築面積達4503萬方，分佈85個境內外城市，總貨值約4585億，若計入城市更新項目後，總貨值達到6845億。

作為華南老牌房企，奧園植根粵港澳大灣區，擁有豐富的當地資源及經驗，目前擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建面約1425萬方，其中大灣區的可售資源約2019億元。

這些優質區域的城市更新項目，可通過一二級聯動開發、一級開發乃至出售實現利潤，未來利潤可見性高。

奧園大灣區城市更新項目佈局

2）中期競爭力：住宅+商業雙輪驅動

從“增量時代”到“存量時代”，商業資產的獲取和運營能力越來越重要。

奧園商業貫徹“銷售為主、自持為輔”的輕資產模式，同時也穩步開發投資性物業，實現收入來源的多元化，並有助增加可售物業的附加值。

目前，以廣州番禺奧園廣場為成功模板，已在全國成功複製多個商業綜合體項目，包括珠海、江門、佛山、重慶等地的奧園廣場，出租率95%到99%，商業資產管理能力越來越強。

3）長期競爭力：多業務板塊協同發展

奧園5年前制定“一業為主、縱向發展”的產業戰略，目前已佈局多個業務板塊，形成聯動和協同效果，成為其長期均衡發展的多元引擎。

例如在地產和商業外，奧園還積極投身健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新、科技等。

其中奧園健康2019年3月在香港上市，目標是成為國內領先的健康生活服務集團，為社區及商區客群提供全方位、優質的健康生活管理服務。

未來，奧園將致力於成為世界一流的健康生活綜合服務商，通過多業務板塊的支撐聯動，獲取源源不斷的成長動力。

04 展望2020，業績目標再提升

今年疫情爆發以來，奧園積極履行社會責任，全球採購逾110萬隻醫用口罩以及醫用專業呼吸機、醫用防護服等緊缺物資，全力支援武漢、廣州等抗疫前線。

奧園不僅是最早支援武漢的房企之一，更是首家直接採購醫療緊缺物資並馳援抗疫前線醫院的企業。

隨著疫情得到控制，奧園的生產也在有序恢復，目前約99%的售樓中心，約94%的施工項目已經復工。

在業績發佈會上，當被問及奧園將會成為一個怎麼樣的公司時，奧園管理層表示：

“希望奧園具有持續增長的能力，深耕一二線城市，進一步提升產品競爭力和運營管理能力，在行業裡成為受同行業尊重的企業。”

對於2020年的業績，管理層稱，今年目標是12%的增長幅度，按照比較保守的60%的銷售去化率，有信心完成目標。

突出的綜合業績，優質的土地儲備，穩健的財務的管理，2019年交出漂亮成績單的“好學生”奧園，未來更值得期待。

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