一：永威上和郡
- 永威上和郡距離綠博園約1KM，位於白沙片區國華路南、錦榮路東，總用地面積約187畝，分為南北兩個地塊
- 位置：說實話，永威上和郡位置比較尷尬，雖然屬於綠博片區，綠博的發展更多的是距離鄭開大道近，承擔東區的外溢，上和郡北劇鄭開大道幾公里，南邊居商都大道也不近，屬於兩個主幹道的中間位置。反倒落了個清閒。
- 價格：小高層房源均價約16000元/平米；在售洋房房源均價約21000元/平米；在售別墅房源均價約23000-33000元/平米。這個價格溢價多少自己對比位置更好的紫園目前小高14000.
品質：作為上和系產品，能看出來永威對這個項目的力度，系別不是亂用的（碧桂園PASS），永威號稱酒店式大堂、高透光low-e玻璃、精裝車庫（標杆）再加上御用大師的背書，整個上和院翻版。 - 產品和人群：140㎡起步，洋房+疊墅，一看就不是給剛需哪怕剛改設計的，純改善歡迎你。從個人的分析來看，購房主力還是中牟及白沙的富人和權力人為主，東區外溢會有，但是很少。
二：康橋悅溪園（待售）
- 康橋悅溪園位於人文路與新城大道交會處東800米路南，項目佔地63畝，容積率2.5，建築密度20%，綠地率35%。 總規劃建築面積約14萬平方，規劃有10棟17-18層小高層，包含建面約89-173㎡戶型，共計824戶。
- 康橋悅溪園的位置與兄弟項目康橋香溪裡都很尷尬，其他項目要麼交通便宜，要麼有地鐵預期，這倆兒都沒有。能說得來的也就是距離綠博園和楓楊外國語東校區相對近些。門口的中原大道向西方向遲遲無法打通，打通之後會有改觀
- 周邊永威上和郡價格倒是挺高，但一直去化緩慢。還有有個正莊恆煕東苑，共兩塊地，之前傳出團購價格不到9000元/㎡
- 因為在賈魯河對岸就是中牟新縣城，路勁國際城高層價位在9000元/㎡左右。康橋這個應該會比其高個1000元/㎡左右，再加上小高層因素，預估售價在11000元/㎡左右
三：遠洋萬和四季
- 遠洋地產——中國地產30強，在鄭州開發的有遠洋風景、遠洋萬和四季以及遠洋中能榮府項目，大多數都是合作開發項目，遠洋萬和四季位於瓊花路與文通路交叉口向西200米；佔地19.1畝，建面3.1萬方，容積率2.5，2棟18層小高層，2T2戶，精裝，130㎡、143㎡ 四室； 2棟7層疊拼，毛坯，分為上疊、中疊、下疊、平層，185-216㎡改善項目。 周邊臨近溼地公園和方特，在周邊也不缺乏大牌房企，碧桂園的中央公園、金科的博翠小鎮、永威的上和郡等品質大盤。
- 整個綠博幾乎是目前鄭州改善客戶選擇的一個大趨勢，未來區域內規劃的鄭大三附院、河南省中醫學院附屬醫院等三甲醫院，及重點中學楓楊外國語、省實驗小學、伯利恆外語學校。規劃地鐵8號線/19號線、輕軌等。
- 雖然遠洋一直致力於打造宜居健康住宅，但由於項目地塊較小，無法將景觀設計發揮到淋漓盡致，這裡距離市區太遠，公共交通基本不用考慮，所以在市區上班的剛需不要考慮，綠博的未來很美好，但這裡是改善者的天下
四：名門紫園
- 目前的名門紫園一期二期已經交付，三期五期均已售罄，只剩四期和六期還有一些大面積的少量房源，而七期和八期預計將在2020年開盤，據置業顧問的介紹，七期和八期將是小高層、疊墅等，並且一部分將作為老師們和單位的團購房，價格為洋房15000左右、小高層12000左右。
- 作為綠博組團的最早的開拓者，可以說佔盡了天時地利人和，優越的地理位置、省實驗小學和楓楊外國語中學的加持使得購房者們紛至沓來，更不用說還有綠博園這樣優美的生態環境，地鐵8號線的紅利。如今的紫園已經開完了六期，可以說是去化良好，但是具體這些宏偉藍圖有沒有落地，還得等待時間的檢驗
- 名門現在深陷債務危機，謹慎入手，後期如果有品牌開發商合作或者收購進駐，或許有一線生機
五：金科博翠書院小鎮
- 鄭州的小鎮項目近兩年甚是火爆，東邊、西邊小鎮那是一波又一波，建業、正商、綠地等等都涉足到小鎮項目——金科博翠書院就是其中之一。 這是金科在綠博片區的第二個項目，但就是踩不對點，首開遇上綠博大降價，更有金科城交房維權，全線品牌受損。
- 整個項目標準的小鎮規劃，總佔地約500畝，總建築面積約55萬方，大環境不好的情況下，拖拖拉拉也賣不動，各種緣由也都有了，周邊市場、金科品牌以及自身產品，綜合因素。
- 建業華誼電影小鎮一期部分已經開業，老胡帶著圈內一群大佬站臺，也算是給旁邊的建業·橙園和即將開盤的建業·G5等項目站臺了。但金科的小鎮配套，雖之前公佈的有重點工程，但推進速度真的是不敢恭維，難道是因為這是個合作項目？
- 一次不忠，終身不用！如果你問問身邊鄭州的朋友，心目中的金科。得到答案除了對品牌不知的，剩下的幾乎都是負面印象。金科城一期交房維權不認真總結，二期明知故犯，客戶對金科已經失望至極！但或許更可怕的是，金科自我感覺良好，還在拿全國排名，過往的輝煌麻痺自己！但客戶已經越來越理性化！所以博翠書院的滯銷，不是輸給市場，是輸給人心！
六：融創觀瀾壹號
- 融創觀瀾壹號項目共分三期，一期已交房，二三期也將在今年先後交房。
- 這個項目房價也是每況愈下，在16年底高層曾對外報價一萬二三。在17年初，洋房首次開盤，均價16000，效仿兄弟項目象湖壹號要求全款，賣的很差。高層首次開盤，全款先選，首付60後選，均價9800，賣的還算不錯，甚至有搶房的感覺。後來高層就一直維持10000-11000的水平。直到金科天籟城和金科博翠書院小鎮祭出殺器，項目才針對洋房大戶型調整至14000＋，高層大戶型也是各種政策。雖不是全線降價，但也降了。
- 融創一直走的都是快銷盤，定價親民，交付質量一般。
七：亞新美好意境
- 熱門的區域一定有亞新，濱河、綠博、白沙、北龍湖，哪裡火爆哪裡就有亞新的樓盤，曾幾何時亞新和亞星在西南不分上下，也許就是突然之間一年功夫藉著成品房的東風，一時間亞新被媒體、各種協會、各種頒獎儀式吹成了堪比永威康橋的本土新一線房企，不得不說，這波品牌的宣傳可以吹幾年。
- 亞新美好藝境位於中央大道與屏華路交會處東北角 ，項目佔地面積：62025平方米，建築面積：205299.53平方米，容積率：2.50；由11棟小高層和6棟洋房組成，洋房面積是150-169平的大戶型為主，小高層為非毛坯戶型以99-165平為主 ，西側方特歡樂園和國家4A級旅遊景觀綠博園，項目東側即是內陸城市溼地公園。 項目定位改善，面向的人群也主要是區域及市區外溢改善和中牟白沙的土豪業主，周邊的環境優越，畢竟雙公園+方特等配套堪稱完美，不過目前出行公共交通較少，自駕成為主力未來地鐵8號線開通後會好上很多。
- 綠博片區也隨著市場的寒冬降了熱度，區域在售的樓盤目前尾盤都在做優惠處理，之前全款客戶才會拿到的價格現在正常首付就可以，這個降價幅度不算小，不過剩餘的大戶型和洋房也並不好賣，歸根結底還是肉多狼少，而且市場下行環境客戶的選擇也越來越謹慎
八：萬科榮成蘭喬聖菲
- 時隔近兩年時間，萬科蘭喬聖菲東地塊高層產品再度問世。 由於合作方與zf之間遲遲沒有把地下空間方面的相關手續解決，導致東地塊高層不得不以準現房銷售
- 目前這五棟高層已經封頂，三棟的外立面已經呈現，精裝修交付。戶型面積和西地塊相差不大，包含124㎡、128㎡、150㎡、168㎡、170㎡等幾個戶型。 西地塊高層可以選擇毛坯，也可以選擇精裝，東地塊則全部精裝。
- 不是對社區配套要求較高，白綠地緣客戶可以考慮這個項目，雖然萬科也存在流量盤，導致口碑有影響。
九：康橋香溪郡
- 這兩年，本土的康橋和正商走了截然相反的道路，一個從改善品牌走向剛需品牌，一個從剛需品牌努力向改善品牌邁進。康橋，之前的品質保證，同區域開盤比周邊品牌貴幾千/平，且還賣的異常旺。但這兩年新小區如市區二環內的康橋知園還是綠博的康橋香溪郡等，延遲交房，綠化品質縮水，威脅恐嚇維權業主等，老小區康橋金域上郡小區地下停車場外租給商戶辦洗車店，造成業主安全事故等，一路滑向剛需品牌。一個之前的剛需之王正商，同區域樓盤最廉價品牌，這兩年走上了品質提升的道路，努力摘掉剛需品牌的帽子，無論新小區佈局北龍湖五子，還是老小區的品質提升改造，使足了勁努力重塑品牌，提升品牌溢價。
- 康橋香溪郡是鄭州康橋地產開發的城市綜合低密住宅項目，總佔地約528畝，建築面積88萬㎡，產品涵蓋洋房和高層。項目位於鄭開大道與廣惠街交匯處西北角，區域屬於中牟，共8個住宅地塊、2小學、1幼兒園。
- 個人覺得鄭開大道兩側的綠博中牟組團有點被吹噓的過了頭，zf規劃先不說，依舊是開發商先吃第一波紅利，你敢說沒有幕後推波助瀾？當然區域的宜居環境還是有的，再加上各家開發商各顯神通，整個片區賣的也是相當火爆，不過感覺剛需還是很少，大部分都是改善的不知道第幾套房的大佬，曾經看不上的區域現如今也是搶手的很。
十：碧桂園中央公園
- 碧桂園生態城是繼武漢碧桂園·生態城、碧桂園·鳳凰生態城、瀘州碧桂園·生態城之後的中國第四座生態城系項目。項目位於連霍高速和萬三路（新107）交會處北約2公里，整個項目總體規劃預計約3300畝，開發建設用地約1500畝，其餘規劃為湖泊水域、公園綠地及市政配套等，地跨目前鄭東新區白沙和中牟兩個行政區。中牟片區總體計劃分五期開發，首期佔地108畝（在萬里路與鎮興大道交匯處西北角）規劃598戶，產品為建面約141-143㎡疊拼及122-142㎡洋房。，容積率 1.2；整體地塊呈元寶形，產品規劃為：20 棟 6 層疊拼， 4棟10層140和4棟8/9層120的電梯洋房組成；整體是新中式風格，生態城的疊拼戶型，面積約141㎡，三房兩廳兩衛，但項目正式啟動時間一推再推。
- 在這個區域內也不缺改善產品，項目價格未定，但要想這個大區域突圍，首開價格應該會延續中央公園的策略，低價迎來開門紅，畢竟今年誰家都不好過，回籠資金才是王道。 隨著項目節點是一拖再拖，臨近的兄弟項目已經賣了好幾期了，它依然不動，但這也不符合碧桂園的操盤模式，據悉目前項目在做內購，價格在11000-16000。
- 碧桂園·中央公園（碧桂園·海洋世界），項目位於鄭開大道與廣惠街交匯處向東800米路北，佔地1200畝，容積率1.8，綠化率30%，由碧桂園集團和海昌聯合開發的純改善項目；住宅佔地553.5畝，90.2萬方，分4地塊開發，產品類型有疊拼別墅、小高層洋房組成。
十一：建業電影小鎮橙園
- 最近鄭州的特價房確實很多！不過像建業這種集團行動，估計會越來越多，因為現在疫情對資金密集型的房地產行業帶來重創，大家都很難過。 建業橙園最近傳出8500的大戶型特價房，並且預計小戶型特價房也在路上，其實年前也有過9000多的房源，只不過是小範圍員工房。
- 遠郊總是最先降價的區域，像綠博，不惟有建業，其實康橋年前也有特價房，價格基本都在10000以下。 最近正商也在做特價房，家河家洋房12000特價，智慧城洋房特價10500起，河嶼洲高層7500起，洋房9000起，蘭庭華府特價8500-9500...
- 個人預測接下來，疫情結束前，還會持續有這種打著特價房名義降價的，優惠力度很大，因為房企不是一般的缺錢，特別是針對大戶型改善客戶可以多留意身邊，抓住機會，機會稍縱即逝
- 這次建業的活動，會不會是另外一場“春雨行動”？ 甭管怎樣，目前有購買建業房子的需求者，確實是一個比較好的機會。對於建業來說，活動不會持久太久，資金回籠的差不多時，政策肯定要收回。
十二：建業新築
- 在綠博樓盤剛需化的同時，建業卻在做標杆，還是挺有勇氣的。 目前建業妥妥的算綠博的一哥，建業新築、建業春天裡，建業橙園，建業J18，只有河南，建業華誼小鎮等，樓盤種類多，體量大，品質高。
- 建業新築位於東綠博平安大道與文宗街交匯處西北角，也就是廣惠街以東、平安大道以北的一片區域。 這附近的樓盤是碧桂園中央公園，最近八九千在甩貨，康橋香溪郡，也降到9000多，還有普羅理想國，配套好，價格高。 建業新築對標的也是普羅，洋房毛坯售價13500，別墅毛坯售價18000-25000。
- 新築最大的特點是產品純粹，洋房都是11層小高層，只有140平，160平大三房，疊墅都是6層的，只有190平，230平，戶型都是大面寬，舒適度很高，採光很好。 個人認為建業的疊墅比萬科綠地一類的產品力強，上中下疊都各配一個電梯，每層面寬11米多，二樓主臥套房面寬近8米。所有客廳和主臥全部270度採光，除了南面的採光面，東邊或西邊還有5米多的採光面，而且全部是落地玻璃幕牆。
- 建業的房子雖好，但體驗感還是比普羅差很多，綠博東還是太荒蕪了，唯一有人氣的地方，還是普羅，如果建業能多做些室內配套，還可以抗衡下
十二：普羅理想國
- 很多人diss理想國的距離，認為其是遠郊盤，交通不方便。對於中州大道以西的人來說，這樣看很有道理。但對於老東區的人來說，並沒有想象中那麼遠，自高鐵站附近出發，也就是30分鐘時間。住在北區連霍高速站口附近的話，走高速用時也差不多。
- 很多地產業內人士都在此有置業，包括鄭州建業、康橋、融創等地產公司的中高層。從他們口中，能感知到實實在在的喜歡之意。易居中國的創始人之一丁祖昱，在各地演講中多次推薦同行來鄭州看看普羅理想國
- “更好的北龍湖”，這是普羅理想國最新的宣傳標語。字面意思有點繞口，畢竟北龍湖是一個區域，理想國是一個項目。 個人理解為普羅理想國是要打造比北龍湖片區所有豪宅有更佳居住體驗的社區。北龍湖三個字雖不特指樓盤，但在整個中原已經是權貴和豪宅的象徵，但樓盤之間同質化的有些嚴重。 更好的三個字讀起來也更貼切，缺乏進攻性，但又恰到好處。
- 像普羅理想國這種大盤，當其商業、學校、醫療逐一落地，配套自成體系之時，也就是溢價吃進之時。項目的疊墅、聯排組團都留有部分尚未推出，一方面不容易賣，另一方面也是想吃後期溢價。目前在售上疊450萬起、下疊550萬起、聯排720萬起，相比一期別墅內購價上浮50%以上。不過，產品比一期好的太多。 北龍湖一套平層洋房，理想國一套聯排.
- 理想國的厲害，在於他自我所形成的最強大的閉環。從醫院到學校到商業，無一不具備。 這在鄭州的小鎮系統中絕無僅有，也必然會成為理想國將來巨大的優勢。
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