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2020年，“繼續等待”還是“抓緊買房”？曹德旺、馮侖觀點一致
據業內專業人士透露，2、3月份有一半以上的開發商都在採取“打折降價”的策略銷售，尤其是三四線的本土房企和中心房企，因為債務壓力大，回款週期長，購房需求更少，所以降價幅度和力度都高大。高槓杆投資客相較開發商而言騰挪的空間較大，但當前這種市場行情下，想不降價就把房子賣掉，簡直痴人說夢。所以我們看到，最近兩個月各大熱點城市均被爆出有業主大幅降價“割肉”甩賣的事實：上海有業主總價300萬的房子，直降47萬出售，仍舊無人接盤；北京某小區業主哭訴，已經在正常市場價基礎上打8折了，但還是無人問津。開發商“打折潮”來襲，高槓杆投資客也在“割肉”甩賣，2020年剛需該進場嗎？是“繼續等待”還是“抓緊買房”？曹德旺、馮侖觀點一致。
剛需買房自住對後期的房價漲跌可以無所謂，但我們也要知道，其實很多大佬對房價都早已“悲觀”，地產大佬馮侖和曹德旺甚至觀點一致指出：現在買房未來可能賣不掉；王石也不止一次提到，年輕人應該趁年輕做自己想做的事情，買房還貸會對他們造成“拖累”。
馮侖和曹德旺對於剛需買房觀點是非常一致的：真正有需要可以買，但是千萬別再想靠投資炒房發財暴富，房住不炒時代下，房地產的投資意義已經不大了。一方面確實不缺房，房價想再複製過去的瘋狂不可能了，另一方面，國家對房地產的定位已經發生改變，過去是支柱產業，對推動經濟發展有重要意義，但是這兩年國家已經表明了態度，不再走老路，不再靠房地產帶動經濟，這等於告訴所有人“炒房之路不通”。
平心而論，對於剛需購房者來說，今年毫無疑問是買房換房的好時期。
一方面，開發商遭遇史無前例的“重創”，三大壓力聚頂，為了生存下來，不得不走“打折促銷”的賣房路子。甭管是不是真的如新聞報道的那樣，開發商都在“大割肉”降價賣房，但於購房者而言，現在購買新房開發商肯定多多少少都有議價空間，談判桌上購房者是完全佔據上風的；另一方面，二手房市場上也出現了千載難逢的“撿漏”機會，說句實在話，現在掛牌出售的房源，買房人都可以閉著眼還價，還不用擔心業主急眼。買賣雙方位置已經互換，買方市場下，購房人議價談價的空間很大。
但也要因城而異，即一二線城市的剛需不必“繼續等待”，可以“抓緊買房”，從人口流動趨勢和今年一二線城市的新房供應等基本面來看，雖然受樓市黑天鵝影響，一二線市場當前還處於成交“慘淡”階段，但購房需求沒有消失，只是被暫時封印了，預估會在接下來的4月底或者5月初集中爆發，對這類城市的核心地段優質好房價格有一定的拉昇作用。尤其是幾大城市群核心城市的剛需，買房還是宜早不宜晚的；
三四線城市剛需如果購房需求不強烈，說實話真的沒有必要著急，更不應該慌亂，真正的買房“窗口期”還沒到來。其實這場風波對三四線城市的影響要大於一二線，因為一方面春節期間的“返鄉置業大潮”的購買力沒有發揮出來，另一方面這裡又是開發商庫存最多、新房供應最大的區域，疊加過去兩年三四線城市迎來補漲，房價已處於高位，而且購房需求基本消失殆盡。整體而言，現在三四線的供完全大於求，房價下跌大局已定。一般來說，市場會經歷為期1-2年的橫盤，接下來就是大幅調整階段，即剛需真正的購房時機在2021年上半年。
樓市觀點
記住，這些城市的新區儘量不要碰！
買房選擇新區，這種思路在以往絕大多數的時候都沒有問題。可就此輪空前絕後的地產狂潮中，新區置業更優的邏輯已經悄然發生了變化，很多人群面前，在很多城市之中，新區已經成為雷區。
01 新區中的雷區
沒在一二線城市生活過的人，恐怕難以認知新區的數量。一個省會城市攤大餅式的搞上十幾個新區，屬於見怪不怪。據《中國新城新區發展報告》圖表明，至2016年，全國合計規劃3500個新區。報告稱，要達到全國新區既定的規劃目標，需要塞進去34億人，相當於半個地球的人口，比當下全國人口多出了20億的增量缺口。經濟降速，人口增速趨緩已是共識，城市也從迅速擴張時期轉變為緩慢增長階段，這就給需要增量的新區發展蒙上了一層陰影，實際上大部分新區已經提前預定了“鬼城”的標籤。
那麼如何判斷正在規劃建設的新區能否真正的發展起來？優先看新區的產業發展，產業對於新區的發展至關重要，直接決定了人口能否有效流入。依賴“辭舊迎新”操作，短期集中的購買需求助推房價，實際上城市的購買力增量絲毫沒有增加，新區的人氣只是簡單的把存量人口資源調整了區位，成了一場左口袋換到右口袋的大型規劃遊戲。此外新區也使得整個城市房產供給總面積不降反增。一來供給增加卻缺乏持續的外部增量，後勁不足，未來二手市場將有價無市。二則是新區發展速度註定在初期購買力的宣洩後逐步放緩。缺少產業的新區，完全不值得投資。
02 城市馬太效應
現階段，城市發展分化，馬太效應明顯，有強者恆強之勢。部分一二線經濟發展速度尤甚其他城市。而在三線以下城市普遍缺乏人口流入，而背後的本質是缺少能賺錢的產業。所以按照城市段位篩選出投資相對保險的新區，基本都在一二線。但現實中不乏一二線城市“快上蠻幹”，一個城市遍地開花的十來個新區，各新區的五花八門的概念預期能否落地一時間也難以判斷，到底哪一個才能成長為“別人家的新區”？
最簡單可行的辦法就是按新區的“權力排序”，進一步縮小適合投資的新區範圍。新區雖然都叫新區，級別卻高低不同，有區級新區，市級新區，省級新區，國家級新區之分。行政級別越高，“血統”就越高貴，當地政府的重視程度就越高，全國人民都知道市政規劃全憑政府意志。各地政府不惜在血統高貴的國家新區押上重注，要產業給產業，要規劃給規劃。
03 決策之路
新區，是為招商引資而生，為土地財政而生。一個新區建設的成功，需要舉全市之力打造下的人和，需要經濟環境高歌猛進的天時。如果以房產投資角度而言，還得在加上一條地利，新區的區位要離主城儘可能的近。如果問什麼樣的新區值得投資，那答案正是這種和主城距離更近，價差與主城相比並不大的國家級新區。距離主城越近，建設難度越小的道理無需多說，但正是因此，預期的潛力兌現可能性就越高，這也就導致離主城越近的新區，在當地置業的人民群眾中認可度更高。認可度高，就體現在真金白銀買出來的房價上。今時不同往日，在本輪空前的地產行情中，全國人民廣泛參與對地產市場的認知達到歷史最高水平，重點二線城市的國家新區根本不存在價值窪地，各板塊早就被市場上的聰明錢來回趟過了一遍。好貨不再便宜，便宜沒好貨，買房人都意識到了這一點。所以整體而言距離主城近，價差與主城小的新區風險小，保險係數高，反而更值得投資。在經濟收縮期時，城市內部發展同樣容易出現馬太效應，出現強者恆強的局面，一個二線城市的增量資源只夠一個新區。國家級新區的頭銜，就是在城市內部板塊你爭我奪之時的強化buff。
熱點追蹤
蘇州土拍熱度重現，單日賣地收入124億
3月25日，樓市火起來的蘇州一口氣出讓了6宗地塊，最終攬金123.69億。其中，吳中區出讓三宗土地，相城區出讓一宗土地，高新區出讓兩宗土地。
吳中區尹山湖地塊被華潤以33億總價、18485元/平方米樓面價和10.03%溢價率競得。吳中區越溪地塊被卓越以24億總價、12846元/平方米樓面價和13.68%溢價率競得，這是卓越首次進入蘇州市區。吳中區胥口地塊被大發地產以9億總價、11647元/平方米的樓面積和溢價率13.98%競得，這也是大發首進蘇州市區。高新區科技城地塊由蘇州恆泰商用置業有限公司以35.86億總價、12378元/平方米樓面價和10%溢價率競得。高新區滸墅關開發區地塊被東原集團以7.3億總價、14196元/平方米樓面價和13.57%溢價率競得。相城區渭塘地塊被金科以14.52億總價、11110元/平方米樓面價和13.37%溢價率競得，滸關、越溪、胥口、渭塘地塊取消了現房限制，其中渭塘地塊於19年流拍，越溪地塊18年流拍兩次，本次全部成功出讓。
2月19日，蘇州市自然資源和規劃局網站發佈了《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》。根據通知，新政中還對一些項目申請預售許可進行了調整，具體政策為：住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。該政策一出，行業人士就認為，上述政策意味著蘇州將有針對性的取消現房銷售和取消封頂銷售政策。政策帶來的影響是減輕在蘇開發商負擔而制定，可增加開發商資金流動性，促進開發商在蘇州拿地積極性。
從25日的土拍來看，取消現房銷售和取消封頂銷售確實讓開發商拿地積極性大增。一位參與土拍的開發商對界面新聞記者表示，房企們甩開膀子拿地原因一方面因為年初房企資金較充裕，而且為了衝刺今年業績確實需要拿地，另一方面，現房和封頂銷售取消，開發商可以更快速的回籠資金。
好地網研究員王迪稱，雖然土拍熱度很高，但是地價還是比較平穩。2宗保留“封頂”、“現房”銷售要求的地塊，均在自由報價之初便到達“現房前一手”的價格位置；而取消了“封頂”、“現房”銷售要求的四宗地塊，則都進入到了一次性報價階段才最終確認競得者，平均溢價率達13.6%。
除了直接增強開發商信心外，3月19日，蘇州市政府還發布了《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》，其中，提到本科學歷且年齡不超過45週歲的可以直接落戶，無需社保；大專且年齡不超過35週歲，連續繳足6個月社保即可落戶。這項人才政策一定程度上也降低了購房門檻，直接為開發商們帶來新的購房人群。多重利好加持下，蘇州樓市從銷售端和土地供應端都進一步回溫，接下來的行情或將持續下去。
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