說到數字化，大家第一時間可能會想到VR，AR，AI，大數據和物聯網。
不管是商業地產從業人員還是普通消費者，大家最容易會聯想到線上商城，會員管理等等，但這些都是商業地產數字化的基礎層面，說白了也只是商業地產運營階段的一個輔助工具。
個人認為，目前階段來看商業地產與數值化技術的融合才只是剛剛開始，但隨著新基建的投入和建議，未來商業地產將迎來一場顛覆性的變革，每個人都要有歸零的心態重新迎接。
說到新基建，個人認為新基建為影響各行各業，也是中國下一輪經濟轉型和增長的奠基石。
今年3月4日，中央政治局常務委員會提出“加快推進國家規劃已明確的重大工程和基礎設施建設，加快5G網絡、數據中心等新型基礎設施建設進度”，“新基建”成為廣受社會關注的熱詞。產業界、資本市場表現出強烈的興趣，期待“新基建”成為有效帶動經濟發展的龍頭，助力中國經濟走出疫情衝擊，迎來更廣闊的發展空間。
未來 5-10 年， 數字技術（ Digital Technique）與人工智能技術（AI Technique）合稱為數字智能（DAT）技術，將數字孿生、5G、AR 虛擬現實、雲計算、物聯網、大數據等 10 餘種技術融合進入下一個數智時代。
對商業地產企業而言，企業戰略的重視程度決定了轉型的力度和速度；而 IT 和技術團隊與運營管理的磨合以及業務負責人對科技應用的創新能力的培養和塑造都將成為數字化實踐得以成功推進的關鍵，商業地產將迎接改變：
數字智能
在數智時代的到來，不僅僅是對現有運營模式效率的提升，更多的將是對商業空間運營的全維度升級。個人認為，人工智能（AI）、數據分析技術和 5G 技術被視為未來五年影響商業地產行業的關鍵技術。
人工智能（AI）
個性分析和庫存優化方面的應用，使定製化和自動化零售體驗被提高到一個新的高度。在購物中心領域，人工智能技術和語音、圖像識別技術讓智能服務機器人開始承擔部分客戶服務問詢、會員管理、樓內巡視等職能。而將人工智能與消費行為大數據結合正在為商業地產運營創新帶來新的機遇。
數據分析技術
數據分析在商業地產投資和運營管理各環節決策中都扮演重要角色。從消費者流量和行為數據，到店鋪日常銷售和貨品管理，再到商業地產內部租賃、營銷和物業管理的成本及收入的監管，隨著單個項目數據積累量的日益增大，越來越多的商業地產企業開始注重日常數據的智能分析和可視化呈現。
數據分析技術主要是指各種應用，包括商業智能(BI)、報表和聯機分析處理(OLAP)到各種形式的高級分析。其中商業智能技術包括數據倉庫、報表查詢、數據分析、數據挖掘、數據可視化等的快速發展正在為商業地產的數據分析帶來全面的升級。
將商業地產內客流/車流數據、POS 和銷售採集數據、CRM/營銷數據、商管 ERP 系統、填報數據、外部大數據等等多數據源敏捷接入，再通過數據智能分析平臺的預置指標計算，轉換為數據可視化結果呈現，從而做到一站式分析監控，從而形成用數據監控業務，基於數據改善業務，讓數據服務於決策，從而建立可持續的競爭優勢，為打造智慧型商業地產奠定堅實基礎。
5G 技術
5G 技術將是劃時代的意義。不僅僅帶來的是更快的下載速率，它通過低延時、高穩定、大容量等一系列性能的提升，真正帶來人機交互、萬物互聯，將驅動包括 VR/AR、物聯網、人工智能等數字技術的全面升級。
覆蓋了 5G 網絡的購物區域還能提供 5G+AI 人臉識別、5G+8K 高清視頻、室內精準導航、以及客流動向分析等服務。
基於 5G 的應用探索才剛剛開始，隨著物聯網、人工智能技術、VR/AR 等技術的進一步升級，將為商業地產的數字化運營提供了更廣闊的應用場景和價值空間。
區塊鏈技術
區塊鏈，業內普遍認可的定義是一種去中心化的分佈式記賬方式，能有效地解決因交易場景受限導致的徵信成本過高的問題，這一點在商業地產的租賃、投資、銷售等相關交易環節都有著普遍存在的痛點。
無界價值
在數智時代，商業地產的空間正被分解為建材和混凝土構成的實體空間和代碼構成的虛擬的數字空間，擺脫了地理位置（和營業時間等）對實體商業的影響，數字空間的價值將持續放大。
隨著智能城市和智能建築的快速發展，數智技術被大量應用於商業空間之中。當消費者走進商業地產項目，實際上走進了一個虛實結合的雙重空間：在磚塊鋼筋混凝土鑄就的實體空間之外，一個以傳感器等智能硬件和數字代碼構成的數字空間。
在虛實結合的雙空間架構中，商業地產的價值也必然會是物理空間價值和數字空間價值的總和。
換句話說， 就是基於實體空間和虛擬空間對消費者、租戶的連接效率和樞紐效應而形成的空間基礎價值總和。地理位置的重要性將被削弱，建築形態所承載的功能更趨融合，而衡量商業地產價值的標尺不僅侷限在建築和地理本身，也不僅僅是在實體空間中的淨收益，而是在實體空間和數字空間的雙重空間範圍中所產生的運營和服務的所產生的收益總和。
這必將是一次對商業地產價值體系的深刻重塑與全新升級。
空間即服務
在人類經濟發展的長河中，商業地產在不同的產業階段曾經扮演著不同的角色。工業時代之前的農業時代，建築體往往是一種權威和權力的象徵，其象徵意義超過經濟和功能意義。而工業時代，商業建築體承載著產業功能，是產業價值鏈和產品成本的構成部分，地理位置作為影響成本和資源效率的關鍵因素決定著商業體的價值。
以信息技術驅動的新經濟時代，商業地產作為人流、資金流和信息流的平臺價值被日益得到重視，而商業地產的空間價值也就呈現為以人為導向的信息和資金效率升級的服務價值。
數智時代的到來，5G、物聯網和人工智能等技術的發展，萬物互聯和實時互聯將成為常態，人類工作、消費、社交和居住的模式也正在脫離完全以固化的建築體為載體的傳統形態。對於商業地產而言，建築空間和地理位置的重要性被削弱，這導致傳統以收租和物業管理模式為代表的商業地產運營管理已經無法建立競爭優勢，以服務經營流量的平臺連接思維正在重塑商業地產的線下空間運營價值，而商業地產對消費者、租戶的連接效率則是商業運營的關鍵。
消費即體驗
線上零售平臺的崛起，很大程度上削弱了消費者為單一滿足購物目的而出門的概率。與之相對應，商業地產作為公共活動的平臺功能正在被全面提升：滿足消費目的的商業空間已經過時，取而代之的是融合消費、社交、探索、娛樂和成長等功能的體驗式空間正成為新的熱點。
在數智時代，這種體驗非實體空間所獨有。消費者在實體空間與數字空間中每一個觸點上所得到的超預期體驗之和才是商業地產運營為消費者創造的消費價值，而這是商業地產對消費者產生持續黏性和品牌影響力的根基所在。
從消費場景出發，有意識地給消費者創造一個超出期待的空間體驗經歷，以塑造更高強度的“五感”體驗與品牌認同為目標，對消費者線上、線下消費旅程的每一個觸點，尤其是線下空間以及線上線下交互的節點進行優化設計，從而形成消費者對商業空間的最強價值體驗。
服務即價值
對於全渠道運營時代的租戶而言，線下空間已經不僅僅是銷售渠道，正成為全渠道運營中的形象展廳、客戶體驗和服務終端，是對線上銷售和線下銷售的全面支持。
租戶經營模式的轉變必然對傳統以銷售額為衡量標尺的租賃模式帶來衝擊：線下空間貢獻了流量，卻未能轉化成線下銷售額並從租金中實現最大化收益體現，這將推動租戶與商業地產之間在銷售額和租金計算等租約條款上的持續博弈和模式重構。隨著數據採集技術的日益完善，基於平臺流量思維重構的租金模式或許也將被引入商業地產的實踐之中。
大量商業地產企業正從運營信息化（1.0）邁向運營數字化（2.0），即將開啟以整合大數據進行數字化運營（3.0）的新階段，在傳統的租金模式之外衍生數字服務價值。
總結
在數智時代，商業地產運營的專業價值將表現為由擅長實體空間和數字空間運營的雙空間資產管理人對商業地產項目提供的高於市場水平收益而形成的那部分溢價。
目前，以租賃模式為核心的商業地產，在人、貨、場的數據體系中，缺少對租戶“貨”的數據及管理權限， 從而難以發揮從認知消費者（人）-提升店鋪銷售業績（貨）-實現商業地產價值（場）的最大化。
未來，在形成全面的消費者數據的基礎上，建立實體空間和數字空間雙平臺運營模式，全面整合人、貨、場數據，從運營管理層面提升對場域內雙空間的數字挖掘，才能為租戶提供更具深度價值的數字服務。
同時，隨著 AI、物聯網、VR/AR 技術的日趨成熟和大規模應用，藉助AI 技術將實體空間運營數字化，從顧客需求出發，通過線下去觸達，實現實體空間和數字空間運營體系的打通，從而推進數字化運營。
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