[摘要] 隨著地產白銀時代到來，房地產項目越來越難賺錢，疊加自身經營及負債壓力，自去年下半年以來，央企轉讓房地產項目股權等退出動作明顯增多，能否以合理價格找到接盤者，成為其面臨的新問題。
十年“尷尬”前行的央企“退房令”有望在2020年加快落實。
3月22日，中央紀委國家監委網站通報了對國家電網第三輪巡視整改進展情況。通報中，國家電網表示，“以更高的政治站位堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。”
與此同時，中央紀委國家監委網站還公佈了對中國航空集團第三輪巡視整改進展情況的通報，同樣表示退出房地產業務。通報顯示，著力解決處置企業歷史遺留問題方面存在的問題。一是深入推進“壓減”工作；二是清理低效房產、退出房地產業務；三是強化土地應用管理，全面梳理現有土地，有序推進無需求土地交政府收儲、土地置換、土地開發。
這是自今年年初國資委以更嚴厲態度重申央企“退房令”後，又有兩家表決心將退出房地產業務的央企。
此次中央紀委強化巡視整改落實，國家電網、中國航空集團表決心退出房地產業務，在多位受訪專家看來，釋放出當前央企“退房令”執行堅決的信號，不以“房地產開發與經營”為主業的央企將進一步面臨地產業務削減情況。
10年漫長“退房令”
1月20日，國資委發佈《關於中央企業加強參股管理有關事項的通知》（以下簡稱“通知”），再度重申央企“退房令”。通知明確，要規範央企參股投資，要求央企嚴把主業投資方向，堅持聚焦主業，嚴控非主業投資，不得為規避主業監管要求，通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。
對此，業內人士認為，預計後續除一些地產業務規模較大的企業可以積極圍繞地產業務發展，其他央企在地產業務方面會面臨更多管控，部分通過參股變相做房地產的行為也會受到更大督查。
“退房令”主要針對的是非以房地產為主業的央業。2010年，國資委曾要求除16家主業為房地產央企外，其餘78家不以房地產為主業的央企清退房地產業務，在完成自有土地開發和已實施項目後退出房地產業務。據統計，78家不以房地產為主業的央企下屬三級以上（包含）房地產子公司多達200餘家。
在剛開始的兩年，國資委“退房令”得到一些央企積極響應。2010年當年有14家主業非房地產業務央企退出市場，2011年“退房者”達到20家以上。2011年3月，國資委又批准了5家央企保留地產業務，獲准從事房地產業務的央企由16家增加為21家。由於中冶集團整體併入中國五礦，成為其全資子企業，實際上獲准從事房地產業務的央企達到了20家。
彼時正值房地產黃金時代，在豐厚的利潤回報面前，自2012年後鮮有央企大規模清退的舉動，只有少數股權轉讓或協議出讓項目出現。尤其市場對“退房令”執行力度質疑頗多的2013年和2016年，正是房價大漲年份。2016年，部分沒有“執照”的央企及其子公司公然搶地，製造出一個又一個“地王”概念。
2017年國資委對央企聚焦主業進行重申，但仍有部分非主業房地產的央企遲遲未退。
2018年初，國家再度重申央企地產“退房令”，要求不在保留名單內的企業必須有實質性推進，並擬定了明確的時間表。2018年山東省相繼出臺一系列相關文件明確“聚焦主業”是當前及今後一段時期國企改革的重要方向。2019年3月，山東省國資委公佈了28家省屬企業的主業重新確認情況，沒有任何一家企業將房地產列為主業。
2019年下半年以來，中國重汽、山東黃金、兗礦集團、山東高速等掛牌轉讓房地產子公司股權動作明顯多了起來，不過被轉讓項目大多處於虧損或資不抵債狀態。彼時有房地產人士評論道，這些央企轉讓地產項目股權主要是出於自身經營調整原因，央企不大可能主動去收縮規模，除非是企業內部覺得房地產市場不好，項目不太賺錢了，才可能會轉讓項目。
“真正剝離地產業務央企大都是地產業務發展不好的，過去十年，所投資產業中最賺錢的就是房地產了。”一位國企人士直言，
現在，靠房地產賺錢的門檻越來越高，行業的大門正慢慢關上。
國家隊“退房”動作增多
去年7月，中央巡視組向國家電網黨組反饋巡視意見，指出國家電網存在落實深化國企改革決策部署不夠到位，堅守主責主業不夠有力，履行主體責任不到位等問題。
根據中央紀委國家監委網站通報，國家電網下決心退出房地產業務。根據國家電網網站信息，國家電網的房地產板塊由魯能集團有限公司和國網中興有限公司承擔，旗下房地產業務上市平臺為廣宇發展。
資料顯示，魯能集團成立於2003年，是國家電網的全資子公司，核心業務聚焦地產、能源兩大板塊，經營範圍包括房地產業、清潔能源、製造業、採礦業、住宿和餐飲等，持有廣宇發展76.13％股份。該公司擁有29年城市開發經驗，佈局全國23個省區市，累計開發建築面積1300萬平方米。而國網中興有限公司成立於1992年，主營物業管理，房地產投資、開發，酒店管理及餐飲管理等。
接下來，國家電網將聚焦主業，退出房地產業務。國家電網方面稱，積極與國資委彙報溝通主要思路，促請國資委明確整改工作方向。按照國資委意見進一步完善退出和轉型方案，加快推動整改工作。
其實早在2010年國資委下達“退房令”時，魯能作為國家電網的房地產平臺便收到了“退房令”。但2011年3月，國資委以“魯能集團在被國家電網收購之前就已從事房地產業務且規模很大”為由，特批魯能集團和其他4家企業從事房地產業務。
“國家電網擁有魯能不符合國資委和電力改革精神，相比魯能退出房地產，國家電網退出魯能更有可能。魯能的結局可能是轉為獨立存在的國企或者被拆分為兩部分分別被煤電和房產企業兼併。”一位長期關注該事件的房企投資人士表示。
從魯能的表現來說，近兩年確實按照母公司國家電網的要求，一直在淡化房地產業務，其地產業務正逐漸向體育社區、娛樂度假、智慧生活等方向調整，目前正“大力發展商業、文旅、體育、健康、科技、美麗鄉村、民生7大創新型產業體系”。
另據相關消息，中國誠通會大概率接手魯能地產業務。
國家電網還表示，加強對賓館酒店改革督辦整改，積極研究市場化賓館酒店改革模式。截至2019年底，國家電網33家未完成改革脫離的賓館酒店中，12家已完成關閉撤銷或脫離，其他21家正加快推進整改。
另一家宣佈退出房地產業務的央企為中國航空集團。中央紀委國家監委網站發佈的通報顯示，著力解決處置企業歷史遺留問題方面存在的問題。其中，清理低效房產，退出房地產業務，制定並實施境內外房產處置方案，積極推進房產租售工作，低效房產進一步盤活；成都西南航空房地產開發有限責任公司已通過轉型退出房地產業務。
據中國房地產報記者瞭解，目前業內已知的央企“退房”方案主要有兩類，一類是在產權交易市場掛牌轉讓股權，另一類是企業完成在建項目後不再參與新項目建設。近年來，受國資委等中央層面管控趨嚴，非房地產主業的央企在公開市場拍地已經很難。
隨著地產白銀時代到來，房地產項目越來越難賺錢，疊加自身經營及負債壓力，自去年下半年以來，央企轉讓房地產項目股權等退出動作明顯增多，能否以合理價格找到接盤者，成為其面臨的新問題。
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