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今明兩年不買房，5年後區別多大？有人後悔？國家級專家說明白了
今明兩年不買房，5年後區別多大？有人後悔？這句話一直貫穿房地產發展始終，因為誰都不想做後悔的事情，但是經常都在這麼做。在房地產行業裡，經常有人說“如果時間能回到5年前，我一定會全力買房。”時間已經跨入2020年，現在不買房的話，5年後是“慶幸”還是“懊悔”？內行、國家級專家終於說明白了。主要從財富增值潛力、居住需求解決、權益享受3個方面說起。
第一、關於買房與不買房在未來5年的升值性問題。
國家級專家、央行參事盛松成表示，“我擔心1年後房價會上漲”，他之所以得出這個結論，關鍵的原因在於當下的房地產調控政策控制的是住房需求，但是並沒有增加供給，需求早晚都要得到釋放，該買房的人就算是現在不買房，那麼等待1-2年之後仍然是要買房的，所以從供需關係層面而言，房價具有上漲可能性。
受當下這件事的影響，短期內房價可能有微微下行，但是央行、人民日報做出了回應，降息降準可期的同時，會保障市場充裕的流動性。也就是說在2020年及短期內，市場的資金是不會減少的，2月-3月以來，一共釋放3萬億流動性，未來仍有可能增加，受M2增加的影響，貨幣貶值具有一定空間，那麼房價自然顯得比較保值了。
第二、居住需求解決問題。
買房人住在自己的家裡，每個月需要承擔3,000-10,000元的按揭貸款壓力，但是這筆錢交出去之後換來的是自己的財富留存。反觀租房人群，每個月雖然壓力不大，月租在二線城市也就1,000元至2,000元之間，這也是很多年輕人非常樂於選擇的生活方式，租房度日非常輕鬆，沒有房貸壓力。
但是我們也應該看到，租房每個月給出去的錢，換不來財富增值和積累，這是差距，租房人群和按揭貸款不租房人群的差別在於：
- 租房人：每月支出租金，換回的是住房需求解決；
- 買房人：每月支出月供，換回的是住房需求實現+房屋財產積累。
第三、租房人和買房人的權益享受方面。
在這一點，筆者認為會越來越沒有差別。人們為啥急著買房？最主要的原因是租房子人不能享受與買房人同等的待遇條件，特別是在現代化的大城市裡，要想落戶、孩子上學、享受各方面城市高級待遇的話，前提都是需要房產，所以從某個層面而言，這種二元機制也對房價起到了很大的助推作用，是過去幾十年房地產發展的原因之一。
但是未來這種差異性將越來越小了，特別是隨著國家租購同權的提出，讓租房人也可以享受與買房人基本相同的待遇。這也是不少城市重點推出的住房機制之一，在當下已經有很多城市開始，相信未來會有更多城市普及。
租購同權什麼意思呢？理解起來很簡單，就是讓租房子的人享受與購買房子人相同的待遇，特別是對於租房人的子女可以上學、租房人可以落戶、可以享受城市發展到來的所有福利待遇等。可以說，這是一個巨大的變革和城市前進，幾十年買房才能上學、落戶的基本規則，將在新的規則下逐漸消失。
樓市觀點
高溢價土地頻出，地價真的在漲嗎？
受疫情影響，不少城市的土地出讓在2月按下了暫停鍵，土地市場熱度也因此降至低位。逆市之下土地成交價格的上升主要受部分一二線城市優質土地帶動，一方面，2020年第一季度誕生了多個地王項目，另一方面，一二線城市2月份的成交溢價率也都達到了去年下半年以來的最高位。
2020年2月20日，上海誕生了全國總價“新地王”，香港置地聯合體以310.5億總價拍得徐匯濱江西岸地塊。3月10日，廣州越秀區域迎來時隔10年來的首次住宅用地供應的，土地價值極高，起拍價就高達6.3萬元/平方米，由廣州城投競得。除了優質地王項目之外，多個城市成交溢價率都達到了近半年來的最高位，如南寧、北京、福州和成都等四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率超過30%，北京溢價率也已達27%。結合熱門城市及地塊的出讓條件來看，多為優質土地，如北京2月份出讓的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗來自近年來鮮少供地的海淀區，區位與周邊配套俱佳。
在某種程度上說，正是由於2020年至今優質地塊的頻出，才刺激了房企的拿地積極性，使得地價出現明顯上升。
過半地塊的價格上漲幅度在5%以內
從成交溢價率最高的2月份來看，這些含宅地塊主要來自於北京、南寧、寧波、成都等幾個城市，成交溢價率基本都在30%以上。結合周邊近幾年成交的同類型地塊來看，大多數高溢價成交地塊的價格較此前有一定的上浮，在地價有所上漲的高溢價地塊中，過半地塊的價格上漲幅度都不大，基本都在5%以內，這些土地多位於北京、福州、寧波主城區等地價相對高的區域。
在近期成交的高溢價地塊中，大部分地價只能稱得上“緩漲”，即使在優質土地出讓的刺激下，土地頻頻拍出高溢價，但受資金壓力影響，實際土拍競爭激烈程度仍然相對較低。
優質土地供應有限，高溢價不長久
值得注意的是，雖然從溢價率及土地成交均價來看，近期曾出現過一波高位，但進入3月之後無論是成交量、成交均價還是溢價率都出現了一定的下滑。這主要是因為，從供應端來看，疫情下，部分城市紛紛轉變供地策略，優先供應條件較好的土地刺激企業拿地積極性，穩定土地市場。隨著疫情的進一步緩解，各城市也將逐漸恢復原本的土地出讓節奏，整體土地市場也將回歸常態。對需求端來說，各大開發商在近期積極拿地，這在一定程度上是因為照往年慣例，房企都實行“當年投資當年銷售回款”的運作模式，一般都會選擇在年初拿地，然後在從二三季度起陸續推盤上市。因此對於各大開發而言，年初拿地熱情原本就相比全年相對較高。
由於疫情的反覆和全球的爆發，雖然在優質用地供應的刺激下房企拿地意願有所提升，但在疫情影響及資金壓力下房企拿地態度也變得更加謹慎。從目前來看，此次疫情對整體經濟的影響已超過上一輪金融危機，所以可以預見，熱門城市土地高溢價的現象不會長久，並且接下來的土地市場會面臨比較大的壓力，盈利空間較窄的地塊或條件較為一般的土地會遭遇流拍風險。
熱點追蹤
房企1.46萬億債務到期 今年以來已有近百家房企破產
統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣佈破產的公告。
3月5日地產指數下跌17%，大於滬深300的14.2%。由於跌幅明顯，不少房企已經明確表示要回購“護價”。比如近期，寶龍地產按最高及最低價分別以每股4.15港元及4.04港元回購100萬股公司普通股，華僑城A擬回購1.2億-2.5億股用於公司實行股權激勵計劃，每股回購價格不超過8元。
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著疫情進一步蔓延，賣不動房子的房企，終於開始面臨巨大的生存問題。此外政策面繼續收緊房地產，“房住不炒”依然是主基調。這讓政策救市的如意算盤落空，導致房企的股價出現明顯調整。
“個案的熱銷不代表市場真實和全面情況，整體看，市場的確存在極少數熱銷，但這些項目基本都是老項目後期，價格平穩或者價格優惠部分房企捏造銷售額，事實上大部分房企實際真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成簽約。部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房。事實上，房企的求生欲非常濃了！”張大偉表示。
相比股價打折，房企即將到期的債務，則更是讓房企膽戰心寒。
本月中旬，北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾表示，今年房企的債務壓力峰值在7月份。從統計數據來看，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信託，加起來預計的債務是1.46萬億，從今年的月度分佈來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。
為了順利“過冬”，房企也是加大了融資力度，百億規模並不少見。
3月18日，榮盛發展發佈公開發行公司債券預案。本次發行的公司債券規模不超過120億元（含120億元），可分期發行，發行期限不超過5年（含5年），榮盛發展表示，募集資金擬用於償還公司借款、調整公司債務結構、補充公司營運資金、改善公司財務狀況或項目投資等用途。
泰禾集團3月4日晚間公告，公司擬面向專業投資者公開發行不超過120億元公司債券，相關議案尚需提交公司股東大會審議。本次公司債券發行所募集資金扣除發行費用後擬用於償還公司債務、項目建設、補充流動資金等用途。
此外，發行大額中期票據的上市房企不在少數。
3月17日，據交易所披露文件，廣州越秀集團股份有限公司3宗中期票據被交易商協會接受並獲准註冊，金額合計88億元，核准日期為今年1月21日。其中，29億元中期票據由招商銀行和浦發銀行聯席主承銷。另外一宗29億元中期票據由興業銀行和浦發銀行聯席主承銷。30億元中期票據則由中國工商銀行和中信證券聯席主承銷。上述3宗中期票據註冊額度自本通知書落款之日起2年內有效，在註冊有效期內可分期發行。
從融資用途看，多數房企融資是為了償還前期貸款。部分上市公司發行了“疫情防控債”。
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