主城區是杭州很多購房者的執念，其中有著優質學區資源的西湖區，更是讓人趨之若鶩。然而西湖區不斷高漲的房價，勒緊褲腰帶的剛需也高攀不起。
然而西湖區畢竟面積廣闊，南北跨度極大，在最北端的三墩雲谷一帶，依然有3萬以下的房源。比如即將首開的純新盤金輝紫雅雲邸。
2萬+的西湖區，該是怎樣？讓我們來看一看。
PART1 | 樓盤概況
金輝·紫雅雲邸，位於西湖區三墩北，項目體量較小，僅僅4幢高層，還有1幢是自持的，可售149戶，主力面積約148㎡，預計2021年6月30日前交房。
銷售放風均價是3萬內。但去年10月，銀城雲谷天境銷售均價2.81萬/㎡；今年1月，被錢江房地產拿下的三墩北A-R21-20地塊，限精裝均價28100元/㎡，（精裝3000元/㎡）。
所以，紫雅雲邸的價格，大概率也就是28100元/㎡了。當然，開盤在即，具體的價格要以預售證為準。
紫雅雲邸區位圖（點擊查看大圖）
當年金輝拿地可以說是下了血本，溢價率70%，自持高達30%，賣到這個價格估計是賺不到什麼錢了。
2017年9月13日，三墩北杭政儲出[2017]58號宅地由金輝以總價64623萬元競得，樓面價19635元/㎡，溢價率70%，自持比例30%。
PART2 | 區位環境
紫雅雲邸的區位，在宣傳資料上說是“紫金雲谷板塊”，實際上就是三墩北。這裡最重要的產業來自紫金港科技城，目標是打造成“國家一流科技創新產業新城”。現在看來杭州所謂的xxx科技城，多是半死不活的，只有未來科技城成功了。
對紫金港科技城，報以太大的期望是不切實際的，但至少是有一定產業支撐的。西湖大學的雲谷校區或許也能開闢一片天地。
紫金港科技城
從區位來看，三墩北到未來科技城約7公里，規劃中的火車西站約8公里，杭州市中心約12公里，都在可接受的範圍之內。考慮到現在未來科技城3.45萬/㎡的均價，買在三墩北不失為一個不錯的選擇。
區位示意圖
更北的餘杭良渚“萬人搖”和光塵樾均價已經接近2.6萬/㎡；未來科技城的天空之城、富力中心均價高達3.45萬/㎡；向東望去，作為蔬菜供應地的勾莊房源也完成了2.65萬/㎡→2.9萬/㎡→3.05萬/㎡的三連跳。
2.81萬/㎡的主城區無疑是個高性價比的地方。相距不遠、2.81萬/㎡的雲谷天境去年近6000人搖號，而一街之隔、毛坯2.3萬多/㎡的西湖國際城曾3次萬人搖。
按照正常的劇情，三墩北的項目就算無法衝擊萬人搖，搞個幾千人也是輕而易舉。但紫雅雲邸下面的這個特性，註定會勸退很多購房者。
PART3 | 戶型點評
紫雅雲邸只有148㎡一個戶型，兩梯兩戶，夠大、夠寬敞。剛需的單價，改善的戶型，紫雅雲邸命運變得撲朔迷離。
148㎡戶型
戶型圖
148方做成了3房2廳2衛，不得不說奢侈了點，通常這麼大面積都會選擇做成4房。屋子大、陽臺大、飄窗多，通透性尚可，但僅有3房，功能性不足，廚房開了個後門，也是有點迷，戶型整體來看一般。
大客廳
陽臺
大衛生間
裝修標準（點擊查看大圖）
室內裝修標準已公開，用材多為國產品牌，妥妥的剛需配置，中央空調、地暖有配備，但無新風。
PART4 | 周邊配套
交通
地鐵口不近，交通配套一般般。
商業
商業配套還好，但距離也並不很近，303生活廣場約1.9公里距離金地廣場約2.5公里，龍湖天街約3.8公里。
303生活廣場
教育
全齡段學府環伺，一路之隔即是名校——求是星洲小學新校區（在建）；近鄰西湖小學、15年制雲谷國際學校（規劃中）等；此外，西湖大學（在建）、浙江大學等名校林立，文教資源豐富。
求是星洲小學新校區效果圖
醫療
浙江醫院三墩分院（三甲）約3公里；西湖區中西醫結合醫院約1.3公里。
PART5 | 價格&競品
新房方面，區域內還有建發金輝三墩北項目（現房銷售）、錢江三墩北項目，在限價體系下，價格預計和紫雅雲邸差不多，現房項目似乎更有誘惑力一些。
二手房方面，西湖國際城簽約均價2.85萬/㎡，考慮到西湖國際城為毛坯銷售，實際上會存在兩三千的價格倒掛。但再考慮期房的時間等待成本，似乎也沒什麼紅利了。
杭長高速對面的都市陽光嘉苑簽約均價2.93萬/㎡，該小區是13年底交房，目前應該大多裝修好了，考慮是經濟適用房，品質與物業管理上會差於商品房。
綜合來看，紫雅雲邸與周邊二手房存在兩三千倒掛的推斷是比較合理的。
PART6 | 值不值得搖
倒掛有限、戶型較大，紫雅雲邸肯定是不宜投資了。
對於剛需來說，大戶型造成的高總價，自然是讓人望房興嘆的。
對於改善客戶來說，2.81萬的單價是主城區為數不多的價值窪地之一，執著於主城區，看重教育資源，想住大房子，還是可以試一試的。
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關鍵字: 單價 西湖 伴隨成長的中國味品牌
