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回暖的不止天氣，最近各大樓盤銷售人員的朋友圈極為活躍，到訪爆棚與成交信息時有刷屏，晚間十點還不斷傳來交定“喜報”。
S姐這邊接到的諮詢情況也是如此，很多購房者受到朋友圈熱銷氛圍的影響，紛紛跑來諮詢，本打算觀望的客群開始加速置業計劃。
但疫情後真實的西安樓市到底是什麼樣的呢？這是虛假繁榮還是樓市徹底回暖了呢？
壹丨熱銷樓盤的確存在
趁著上週末天氣好，抽空去看了幾個樓盤，去看的幾個項目售樓部人還是挺多的。首站到了西高新的卓越坊，上週該盤預售證下來了，可以正式邀約客戶了，而且高新/泛高新本就缺貨，週末購房者的到訪量還是很可觀的。
第二站去了隔壁的紫薇西棠，該盤一期已經售罄，陸續已經有交付裝修的業主，二期即將發售，這次全為高層加精裝，今日公示價格16009元/㎡，比旁邊卓越坊高層低1000元/㎡左右，到訪量不差，但紫薇西棠二期最早的放風價在14000-15000元/㎡之間，如今價格突然抬高，又和卓越坊同期發售，看來銷售成績最終決定於折扣力度了。
一路向西，第三站是碧桂園國湖，由於該盤目前在平銷期，購房者數量明顯多於卓越坊與紫薇西棠，而且優惠後的價格著實美麗，其精裝小高備案價19000元/㎡，
實際成交價16500元/㎡左右，相當於打了86折，準現房銷售，還送車位，價格優勢很明顯，也搶收一波周邊客戶。
灃東傳言取消限購，取消限購後的市場會火爆嗎？保利和光塵樾、中南上悅城、灃華熙城等盤雖不及前三站的項目人多，但據項目上反饋，無論是來訪還是成交，都比去年年底好很多。
人人可見的登記平臺中也有熱盤，陽光城翡麗曲江120套精裝房源登記人數達1052人，鐵定要搖號開盤了，該盤曾在2019年11月底開過一次盤，當時房源量252套，開盤當天售出216套，參與搖號443人，本次新推的22#樓較上次開盤樓棟均價上漲了500元/㎡左右，價格高了，登記人數還高了。
還有碧桂園文景府，首開包含疊拼（備案價23953元/㎡）、小高（備案價14700元/㎡）、高層（備案價15418元/㎡），首推214套房源，登記人數286個，作為一個高價樓盤，無論後期是否搖號，前期超越房源數的登記情況已經很不錯了。
平銷是目前的普遍現象，真正肯打折讓利的樓盤，銷售情況也都不錯。除了碧桂園系列外，近期富力開遠城其優惠後，84㎡價格13500元/㎡起、113㎡均價14500元/㎡，而該盤的備案價在17500元/㎡左右，打折促銷力度顯著，超過去年底。
從上訪和成交情況可見當下西安市場中的確有不少熱盤，不是那種特別偏遠或存在致命硬傷的項目，此時“認真”打折，大家接受度還比較高。
貳丨看得多 買得少
但單盤不能代表整體市場，朋友圈畢竟是網絡世界，西安整體樓市的情況我們從全域挑選了35個項目做參考。
由於春節及疫情的影響，自2020年第4周起，各大售樓部關門，樓市凍結，來訪量與成交領暴跌，整個2月，西安樓市全面停滯，直至第10周（3月2日以後），復工號角先後吹響，來訪量與成交量“三連跳”，迅速回升至春節前、疫情爆發前的正常水準。
第12周（上週）來訪總量已經達截止今年的最高值，但成交總量卻低於第3周（疫情爆發前一週），這說明，當下市場中看房的購房者很多，但下定的數量並不比年前高，購房者觀望的意識還是比較強烈。
從開盤去化率來看，截止3月21日，月度去化率僅為32%，除了性價比奇高的龍湖紫宸與雅居樂湖居筆記取得100%去化外，其餘項目去化並不理想，世茂璀璨傾城、金輝鳳棲雲著等不足20%。
2019年四季度，月度去化率都在五成以上徘徊，進入2020年，遭遇疫情的影響，月度去化率下跌明顯。2月去化率為58%，主要是因為樓市凍結，僅有2個項目開盤，融創御河宸院並不是西安地界的項目，若摘掉該項目，當月西安僅有奧園和悅府開盤，790套售出97套，去化率12%。
市場中的部分熱盤吸睛不少，主要還是因為實質降價的原因，而更多的偏遠、價高、鮮有優惠的項目，依舊冷清，哪怕來訪數量夠多，能夠最終下定的寥寥無幾。
叄丨自住莫探底 保持理性
其實復工後西安樓市的轉熱很好理解，大家在家憋了這麼久，被積壓的需求需要釋放，消費報復性反彈，看房也是其中之一，這也就是我們之前說的推後的“小陽春”。
何況疫情期間，各大媒體都在宣稱疫情後房價下跌，購房者趁著春暖花開也想要看看是否能撿個漏，所以我們看到降價樓盤銷售還不錯，老客戶長期關注樓盤，成交價確實低了自然也就認購了。
但對於朋友圈營造的銷售盛景，大家還是要保持理性。
疫情在國外擴散情況愈演愈烈，就算我們能防住“境外輸入”，但全球經濟一盤棋，很難獨善其身。從近期股市就可以看出投資者對後市的信心不足，縱使各行各業在疫情後都有報復性消費，可要想保持常態，還得靠刺激性政策。消費信心不足，
對於房產這樣的大宗交易，熱情只是短暫的。從目前對中國樓市的態度來看，“房住不炒”下核心城市還是嚴調控，限制購房需求，在全球大幅降息的背景下，央媽仍“按兵不動”說明：1、現階段，不願走過去拿樓市刺激經濟的老路；2、各地各行各業有序復工，試探一下經濟彈性，大基建這條路能否帶動經濟回到正軌。
所以只要金融和政策兩個口子不放鬆，樓市難上漲，消化完積壓的需求後，該打折還得打折。
最後給大家兩點建議：1、剛需客戶不要總想著探底，有些主城區老盤價格已沒有下降空間；2、改善客群對於區域供貨較多的項目可以多對比，一些樓盤現在可以談優惠了，備案價僅是參考，若真看上哪個項目去售樓部現場你會發現更多折扣。
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