尘埃一粒
总房价51万付了29万首付，购房合同已备案，但因10万元网贷没还清，申请不了房贷，手上没余钱，想和开发商协商退回一部分首付款还网贷，行得通吗？心里在打鼓。
大家好，我是【房微言】，我的看法是：从已缴交的首付金额判断，有机会退回部分首付，但最终还要看题主的贷款条件和开发商的态度。
为什么说从已付首付金额看，有机会退回部分首付？
根据融360的数据显示，现绝大部分城市包括广深、南京等热点城市在内，首套房的首付比例为30%，部分非限购城市首付甚至低至20%。二套房首付则在30-70%之间不等。目前题主已缴交的首付比例=29÷51×100%=56.9%，30%＜已缴交首付比例＜60%。
1.若题主属首套房，且所在城市首套房最低首付标准为≥30%，那么题主有机会退回26.9%即13.7万左右的首付款；
2.若题主属于二套房或购买的是商住房，且所在城市最低首付标准为≥50%的标准（从题主已交首付金额判断，最低首付标准不会高于50%），那么题主有机会退回6.8%约3.4万的首付款。
「一句话」：题主有机会退回部分首付款，但具体可退多少要看首付政策 。
即使已付首付额高于最低标准，但能不能退回超出的那部分首付，由题主的贷款条件和开发商的态度最终决定。
1.首付款减少了，贷款额度就要提高，题主的贷款条件要符合额度提高的要求。
目前贷款额51-29=22万元，假设利息是5.5%，等额本息贷30年，那么题主每月要还月供1250元左右，月收入至少需2500元才满足贷款要求；
若题主提供给银行的家庭月收入资料显示只有2500元，那么即使首付标准为30%甚至低至20%，但因贷款额增加不了，题主还是没有退回部分首付的希望。
除了上述所说的家庭月收入外，题主的征信等贷款条件也会影响到贷款额度的提高，因而，在已缴交首付超出最低标准的前提下，能不能退回部分首付，能不能多贷点款，题主贷款条件很重要。
2.改变合同内容，退回部分首付款必须征得开发商的同意。
退回部分首付款，涉及到已备案《商品房买卖合同》条款修改（主要是首付金额这项的修改）、退款审批、原首付发票处理等流程，涉及到的部门和人员也比较多，相对已比较啰嗦。
如果开发商不同意修改《商品房买卖合同》，那退回部分首付款的申请也不会获批。
如月收入低限制了贷款额提高或开发商不同意，怎么解决？
1.解决因月收入不足，贷款额度提高不了的参考办法。
（1）如果因月收入不足，可以增加父母为借款人/借款担保人，提升还款能力。
（2）放弃“退部分首付，提贷款额度”的想法，向亲戚朋友临时借款先还清网贷，后续通过分期或提取公积金（如有）方式，填回这部分借款。
（3）尝试换一间开发商合作的银行申请房贷。有个别银行对这方面可能稍微宽松些。
2.与开发商协商修改合同，退回部分首付的参考办法。
（1）与开发商友好协商是解决问题的必备前提条件，在此基础上，可适当向开发商支付一点“车马”费，作为开发商因修改合同和办理退款手续耗费的人力补偿。
（2）客户若办不了贷款，房款回笼不了，置业顾问及其上司也拿不到佣金，因而首先要取得现场置业顾问和负责人理解、支持。她们在向上汇报时帮说一下情，退款的机率会大大提高。
如果已缴的首付额已超出了最低标准，且银行方面还可以增贷，在购房者确实有困难情况下，开发商通常都会同意按最低标准收取首付，退回差额的部分首付款。
如果贷款额度提高没问题了，开发商也口头同意退回部分首付了，手续怎么办理？
1.向开发商提交退回部分首付款的申请书。
通常开发商会提供统一的特殊申请格式，由申请人填写，按格式照填即可。
填写申请书时，鉴于题主手头如此紧，建议尽可能申请多退。比如说首付最低标准为30%即可，那申请退回26.9%即13.7万元，将差额部分全拿回来，还清网贷的10万元后，余下近4万元作为缴交税费、维修基金等备用金。
2.持身份证，与开发商的授权代表一起到房地产交易中心提交修改合同的申请。
由于合同已备案，开发商已不能在合同作出修改，需向房地产交易中心申请并获准后，才能对合同内的首付金额项作改动。合同修改，买卖双方签字盖章后重新备案。
3.上述的流程完成，催促开发商尽快退回双方协商好的首付额即可。
综上
如前期付的首付款超出了政策最低标准，月供能力等方面足以应付增加的贷款额度，且开发商愿意修改合同付款方式条款和办理退部分首付手续，那可以用退回的部分首付款，去清还网贷，再办理按揭。
最后
按揭购房，先初步落实贷款情况，包括征信、流水帐等是否符合银行条件，可贷额是否满足自己的要求，做到心中有底才签合同，这样才不会乱了阵脚哦。
我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。
房微言
理论上可以。
51万总房款，30%首付就是15.3万。
也就是说题主只需要付15.3万就能够满足银行按揭的首付要求。
如果一直无法结清网贷银行拒批，那么开发商是无法拿到贷款部分的21万的。
建议题主和购房置业顾问协商时咬死就是没钱了，必须退一部分房款才能结清网贷，并且承诺退款当天就去结清，办理银行按揭，这样对双方都有好处。
JJ探房百科
如果您已经支付了首付款，目前因您自身的原因，无法取得贷款，那么开发商惯常的处理手段都是要求您按照合同履行。
合同一般会有对贷款不能时的处理方案，如果您的合同里约定，在贷款不能时，双方需要协商解决方案，那么您要求调整首付款的方案将有可能实行，毕竟开发商也希望交易继续。如果您的合同没有有利的约定，那么您只能找开发商协商，协商肯定是有难度的。
