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最近，合肥樓市傳來了不少消息。
1、今天，萬科高第臨展點在萬象城開放；樂富強高新、新站雙子案名公佈，分別為樂富強文宸悅府、樂富強悅瀾灣。
2、濱湖中海九樾裝修改毛坯出售，降低買房門檻；包河某盤、高新某盤均推出首付1成優惠，同時釋放額外優惠。
當下的合肥樓市，有純新盤入市搶跑、樓盤在打折促銷，此時此刻，是買房的好機會嗎？哪些是機會？哪些又是雷？
NO.1 | 壹
這些買房套路，千萬別信！
買房遇到的坑，寫出來可能就是一本血淚史。
1、賣概念的自信高價盤，是坑！
合肥有部分樓盤價格賣得很高，但並不是價格高就可以定位改善。
一來沒有品質、二來沒有環境、三來沒有位置，只有幾個懸而未決的概念規劃搭臺，再找一些分銷、白衣中介唱戲，均價就敢比次新房貴到2000元/㎡以上。
這些標榜改善的“三無”高價樓盤，請務必遠離，不僅住的不舒服，後續在二手房市場的表現也不會太好。
2、交易大廳排隊，市場火爆，是假！
根據合肥市政務服務管理局發佈的通知顯示，合肥不動產登記中心各項業務從3月16日恢復服務，全面復工。
也就是說，從春節放假到3月16日這一個多月，二手房交易服務都處於停滯狀態，那麼現在交易大廳辦理的很大可能是年前積壓的業務。
其次，疫情期間為保證安全，交易大廳要求所有辦理業務的市民都必須在門外等候，互相保持1米的距離，憑藉安康碼+測量體溫後才准許進入大廳內辦理業務。
最後，用數據說話，據貝殼研究院數據，合肥上週二手房成交量約佔去年12月周成交量的80%，成交量仍然沒有迴歸正常水平。
圖：上週18城鏈家成交量相當於去年12月周均比例
如此看來，所謂的大擺長龍並非市場火爆，只是特殊時期的特殊表現而已。
3、這幾類房子，千萬不要碰。
①、遠郊大盤慎選，不管城市發展路徑如何，遠郊發展一定是在城市發展已經很成熟的基礎上。
②、二手房市場上的老破小、老破大雖然便宜，但是一來沒有太大的升值空間、二來住起來可能會有很多不適，三來後期真的很難脫手。
③、
40年公寓最好別碰。40年公寓一來商水商電、居住成本高；二來交易稅費高，投資收益小；三來商業、居住性質不明，容易引發糾紛。④、分銷佣金過高的項目。合肥目前大部分樓盤都上了分銷，其中部分樓盤分銷佣金超過2%，壓縮了本該給購房者的優惠，側面也證明該樓盤的市場價值認可度不高。
4、合肥這些板塊，慎選！
①、10年內沒有地鐵規劃的板塊敬而遠之，比如崗集、肥東經開區板塊。這類板塊在城市內存在感不強，後續也很難有好的規劃落地，發展速度緩慢。
②、新盤扎推，庫存過大的板塊慎選，比如北城辦板塊、龍崗板塊。這類板塊新房供應過多，短期內缺乏房價上漲的動力，很大可能會高位站崗一段時間。
NO.2 | 貳
當下市場，有哪些買房機會？
但是，當下的市場也不是沒有機會。
1、限價盤賣一套少一套。合肥土拍新政實行之後，基本上意味著合肥限價盤“後無來者”，隨著市場上現存限價盤的逐漸清盤，倒掛紅利將徹底消失，所以現在位置、價格還不錯的限價盤，可遇不可求。
目前合肥僅存6個限價盤：
包河區1.6萬/㎡濱湖陽光裡、
高新區1.51萬/㎡樂富強悅湖熙岸、1.7萬/㎡御景城、
經開區1.5萬/㎡依瀾雅居、
瑤海區百大東興家園2期、
濱湖區1.75萬/㎡聯投中心書城。
2、當下樓市銷售雖然解封，但是成交併沒有恢復到正常水準，加上3月原來是樓市小陽春，現在也沒了。
房企預期落空，並且急於回籠資金和完成一季度銷售目標，打折、降價、精裝改毛坯一定會有，這時候既有坑也有機會。
比如，廬陽某盤最近打出88折優惠，相對於首次備案降價超5000元/㎡，實際成交價約1.35萬/㎡，堪稱區域新房最低價。
比如，濱湖中海九樾精裝改毛坯，降低買房門檻，據傳首付或將提高。
對於購房者來說，降價打折是機會，但是不要只盯著價格，警惕爛盤出貨。
依然建議大家，在優惠樓盤中優先挑選品牌房企、城區位置的住宅項目。NO.3 | 叄
2020年，樓市到底怎麼走？
除了坑和機會，大家最關心的還是樓市目前到底是什麼情況？賣的好還是不好？有沒有回暖？
從過去兩週的成交數據中，可以看到，加推樓盤增多，房企入市積極性提高，但新盤成交量波動較大，成交均價又有所降低，樓市雖然正在逐步恢復秩序，但仍然沒有迴歸到正常水準。
1、3月第二週，合肥共有7盤加推，平均去化率約3.5成，相比第一週有明顯增加。
3月第二週新盤加推
2、3月第一週成交量相比前一週有所上漲，但第二週相比第一週又下降約47%，成交量波動較大。
3、3月第二週新房成交均價為16584元/㎡，較第一週環比下跌6.32%。
從政策層面來看，前期全國多地包括合肥，救市政策依然是緩解房企資金壓力為主，目前部分城市新政已經開始向人才落戶方向轉變。比如，蘇州近日放寬了人才落戶限制，本科就能直接落戶，大專學歷6個月社保即可落戶。
其中值得注意的是，駐馬店、廣州等部分城市觸及調控核心的新政都只是短暫存活，說明“房住不炒”依然是核心主旋律。
從金融層面來看，近日3月LPR公佈，1年期LPR、5年期LPR都未進行任何調整，市場降息預期全面落空。
這也說明，監管層更注重把握貨幣政策邊際寬鬆節奏。可以預期，今年貨幣政策依然是穩健為主， 大水漫灌的可能性較小。
NO.4 | 肆
結語
當下的樓市，每一天都有新變化，每一天都是新挑戰。
從經濟層面來看，疫情成為全球大流行疾病，全球經濟都或多或少受到影響，對於樓市的信心、購買力都將產生連鎖反應。
從樓市層面來看，救市政策頻出、土拍熱度高漲、搶人力度升級，恢復樓市信心、穩定房地產行業依然是政策傾向。
所以，當下的樓市情況沒有那麼悲觀，也沒有那麼火爆，有機會也有深坑，買房需要更加理智，謹慎為上。
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