李鈺說，每週一篇商業創新故事
馮侖，萬通集團董事長，曾被評為房地產行業最國際、最具創意、最新潮的地產理想家。疫情三月馮侖在自己的公眾號“風馬牛地產學院”發表了對房地產未來的看法。總結其核心有這樣一些觀點。
一、房地產進入後開發時代，依據“我喜歡、我擅長、被需要“聚焦於某一類，做出自己的優勢。
後開發時代，由住宅為主的開發銷售的商業模式轉為至少六大類產品為主的運營和資產管理模式。沒有誰能做好所有的產品。
每家企業都可以做出選擇，依據“我喜歡、我擅長、被需要“聚焦於某一類，做出自己的優勢。例如普洛斯就專注於物流倉儲，做到全球第一。
萬通選擇專注於大健康。選擇的理由是：市場足夠大、增長無邊界。這是一個 需求彈性可以無限大的行業。
人的一生，圍繞生命過程，對健康有不同的需求，我們可以提供不同的不動產產品和服務。
剛結婚有小孩，到小孩上學之前這段期間就圍繞著婦女、兒童，就需要婦兒中心，實際上就做成了一個醫療 Mall。這個醫療 Mall 就是把輕醫療、中度醫療和相關的一些藥妝店，一些服務全部整合在一個空間裡，每一個空間五千到兩萬平米。一個大型的城市裡會佈局三到五個這樣的婦兒中心。
35 歲到 45 歲，壓力就非常大，上有老下有小，自身也要業務發展。所以我們就提供一個健康公寓的產品，叫梧桐公寓。好水、新氧、樂活、樂學、樂居，健康公寓細分成三個產品。
四十多歲了，需要減壓、度假、心靈的修復、身體的修復。所以我們又做了一個產品叫療愈系酒店，叫不是居。
最終還有一個產品，那就是退休了，有一個大型康養社區這樣一個產品。
後開發時代，在六大類中選擇一類，把產品做到極致化。然後用互聯網的方法運營好。
二、公司進行數字化轉型，注重不動產科技對空間的賦能
此次疫情給所有企業徹底做了一次壓力測試，對每個企業的現金流模式、管理能力都做了測試，讓他們看到自己的短板和缺陷。大家也發現不見面，企業和客戶除了互聯網根本沒有鏈接。因此，大家有一個共同的看法是，不能再留戀過去的傳統管理方法，一定要轉型線上生存。
1.線下業務線上化；
2.科技對空間賦能。
例如，一個十平米的店，但是能夠用直播，比如說像李佳琦、薇雅這樣，他們就直播，這麼一個地方，他能賣出去上億的營業額，那麼十平米的空間效率是不是大大提高，這就是用現代科技的手段提高空間運營效率。
例如，一個餐廳 500 平米，但是它可以送外賣，跟餓了麼、美團外賣關聯起來，利用技術又提高了空間使用效率，營業額大大增加了。
例如 Airbnb，一家三間屋原來自住，現在拿出一間來出租，互聯網把家空間的使用效率提高了，自住同時掙錢。
未來不僅是在網上找房，租房，甚至是在網上完全可以看房，體驗。包括房屋交易，與客戶的連接加強了，決策效率提高了。
最近國外發達國家已經開始用區塊鏈把每一個出租單位的一平米甚至比一平米還小的單位，在區塊鏈來進行交易，而且用數字貨幣，最終再換成法幣。那麼這個交易，這個系統在美國已經有上市了。
三、做主動式資產管理
1.房地產公司轉型做：
俗稱小股操盤，其實就是資產管理，在美國這叫收費開發商，能夠用開發商專業開發團隊的能力，把一些別人做得不好，或者低效的資產拿過來，然後再有一些別人的金融投資者，或者銀行的一些支持。你能夠把這個項目做好，除了分紅以外還有管理費，這種資產管理我們叫做主動式資產管理。
2.由運營商轉過來做：
在主動式資產管理當中有很多運營商過來的，比如說酒店管理公司的老總，以前是管酒店的，但是以前他只是一個運營者，未來他和一個酒店的業主合作，或者說和一個開發酒店的團隊合作，同時又參加一部分開發，但是會把一些專業的酒店管理系統導入，然後使這個資產由低效變成高效。最終也可以出租，也可以最後再賣掉，由運營商轉成資產管理者。
3.由中介來做：
過去很多做房地產中介的大型公司也會逐步地來管理一些資產，比如美國的仲量聯行，世邦魏理仕，國內也有一些大型的中介，包括鏈家，它本身也逐步地在主動地管理一些通過買或租過來的一些資產，然後再拿來出租經營，也變成資產管理者。
總之，後開發時代的機會，六個領域選一個，你喜歡你能做你擅長而且能做好的領域的去做。第二關注不動產科技對空間賦能、對不動產交易過程效率提升，以及空間運營效率的提升。
馮侖在地產行業被冠以“思想家”的稱謂，也在2006年就開始大力倡導美國模式。所謂美國模式是指不再由一家房地產公司全程掌控項目的開發流程，而是將每一個環節進行細分，由開發商、建築商、中介商和金融機構按照各自的分工獲取利潤。並且說金融是房地產開發的核心，掌握不了金融，只能是賺取類似打工的辛苦費。所以他也很早就倡導房地產基金，成立過萬通基金會。雖然很多事情難盡如人意。但馮侖對房地產的思考非常值得學習。
未來房地產金融和科技對空間的賦能一定是房地產後開發時代的核心工作。
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